De casus
In deze zaak gaat het om horecaketen Happy Italy die een geschil heeft met haar verhuurder. De verhuurder wil de huurprijs van de bedrijfsruimte (in de zin van ‘290-bedrijfsruimte’) verhogen met 14,5%. Deze huurverhoging is gebaseerd op de overeengekomen CPI-index.
Happy Italy is het met deze huurverhoging niet eens en is van mening dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid, aangezien het hier gaat om een ‘hoge’ indexering van de huur. Daarnaast doet Happy Italy een beroep op de redelijkheid en billijkheid. In de procedure wordt onder meer gewezen op de oorlog in Oekraïne en de hoge energieprijzen. De kantonrechter volgt dat beroep echter niet.
De kantonrechter is van oordeel dat partijen nu eenmaal hebben gekozen voor een berekeningsmethodiek conform de CPI-index. Partijen hadden hiervan kunnen afwijken, of een zekere ‘cap’ kunnen overeenkomen. Verder geeft de kantonrechter aan dat ook de verhuurder te maken heeft met sterk gestegen prijzen.
Dat partijen een dergelijke indexering hebben kunnen voorzien wordt ook bevestigd door het feit dat partijen hebben afgesproken (in artikel 26.3 van de algemene bepalingen, ROZ Winkelruimte 2012) dat bij een indexering van meer dan 10%, de huurder een aanvulling op de waarborgsom moet voldoen. Een indexering van meer dan 10% is dus voorzien, aldus de kantonrechter. De huurverhoging met 14,5% blijft dus staan. We merken hierbij op dat ook in het nieuwe ROZ-model voor Winkelruimte 2022 deze bepaling is opgenomen (art. 29.3).
De rol van het CBS
Enige tijd geleden hebben we u al eens geïnformeerd over een vergelijkbare kwestie. In die zaak heeft de kantonrechter in Gouda (in een kortgedingprocedure) geoordeeld dat de hoge indexering geen onvoorziene omstandigheid opleverde, maar dat de huurverhoging met 14,5% mogelijk naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Daarvan was mogelijk sprake, aangezien het CBS heeft aangegeven de berekeningsmethodiek te hebben aangepast. De kantonrechter twijfelde over de indexering van 14,5% en heeft daarbij aangegeven dat partijen de directeur van het CBS kunnen verzoeken om een bindend advies.
De kantonrechter van de rechtbank Gelderland heeft in onderhavige uitspraak kennelijk verwezen naar een uitspraak van het CBS waarin het CBS ‘heeft aangeraden de CPI te blijven gebruiken’.
Dit is opvallend, nu het CBS heeft bevestigd dat de cijfers onder de oude berekeningsmethode kunstmatig te hoog waren. In een publicatie heeft het CBS de volgende toelichting gegeven:
“Er bestaat wel een verschil tussen de gepubliceerde inflatie en wat deze was geweest als de nieuwe methode al eerder was ingevoerd. Tot en met oktober 2022 was de inflatie hoger dan in de onderzoeksreeks, vanaf november 2022 lager. Gemeten over een langere periode verdwijnt dit verschil. Omdat de CPI en de onderzoeksreeks zowel in het begin als aan het einde van de bestudeerde periode vrijwel samenvallen, is de inflatie gemeten over de hele periode nagenoeg identiek.”
Kortom, als je maar lang genoeg het CPI-cijfer blijft gebruiken dat volgens de nieuwe methode is berekend ‘trekt het vanzelf recht’. Dat moge wellicht zo zijn, maar in situaties waarin een huurder in het laatste of een na laatste jaar van het huurcontract zit krijgt de huurder alleen een huurverhoging onder het oude (onjuist berekende) CPI-cijfer voor de kiezen en is er geen toekomstig jaar meer om dat in recht te trekken. Dit element dient wat ons betreft wel meegewogen te worden in kwesties waarin dit aan de orde is. Het klakkeloos overnemen van het ‘advies’ van het CBS lijkt ontoereikend.
UPDATE
De rechtbank Rotterdam heeft in in een uitspraak van 3 november 2023 een ander oordeel gegeven dan de rechtbank Gelderland in de hiervoor besproken uitspraak. De rechtbank Rotterdam oordeelt dat vaststaat dat het CPI-cijfer van oktober 2022 (14,5%) op onjuiste wijze is berekend en daardoor een onjuist beeld geeft van de prijsontwikkeling. Nu partijen in de huurovereenkomst hebben afgesproken de stijging van de huurprijs te koppelen aan de prijsontwikkeling kan een huurverhoging van 14,5% gebaseerd op een onjuiste berekening van die prijsontwikkeling niet in stand blijven.
De kantonrechter gaat vervolgens in op het argument dat deze onjuiste berekening in de toekomst weer wordt rechtgetrokken. Dit is immers ook het standpunt van het CBS. De kantonrechter overweegt:
Het te hoge indexcijfer wordt weliswaar in 2024 gecorrigeerd, waardoor vanaf dat moment het nadeel voor de desbetreffende huurders weer wordt opgeheven, maar dat neemt niet weg dat over een periode van een jaar een veel hogere huurprijs is betaald dan wanneer de nieuwe methode zou zijn toegepast. Die hogere huurprijs wordt niet gerechtvaardigd door de daadwerkelijke inflatie. Daar komt nog bij dat huurders als [bedrijf01] als het ware dubbel ‘belast’ worden, omdat zij zelf de hoge energiekosten moeten dragen en daarnaast de stijging van de energiekosten ook nog eens doorberekend krijgen in de hogere huurprijs.
Kortom, het is geen uitgemaakte zaak of de huurverhoging van 14,5% onverkort blijft staan. Rechters oordelen wisselend. Het is wachten op hogere rechtspraak om de knoop door te hakken.
Heeft u vragen over het huurrecht? Neemt u dan contact op met Rutger Fabritius of Daniël Veen via de contactinformatie naast dit artikel.
