De stelplicht en bewijslast bij voortzetting van de huur na overlijden huurder

31 mei 2023, laatst geüpdatet 11 september 2024
De Hoge Raad heeft een interessant arrest gewezen over de voortzetting van de huur van woonruimte door een samenwoner na het overlijden van de huurder. De verhuurder stelt dat samenwoner onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. De Hoge Raad concludeert, kort gezegd, dat de samenwoner de stelling van verhuurder onvoldoende gemotiveerd heeft betwist.
In dit artikel

Vanaf 1 juli 1985 is de rechtsvoorganger van verhuurder een huurovereenkomst voor een woning aangegaan met de ouders van samenwoner. Sinds december 2011 heeft samenwoner zich op het adres van zijn ouders ingeschreven. Samenwoner heeft samen met zijn vader als mantelzorger voor zijn moeder gezorgd. Na het overlijden van zijn moeder (in 2012) heeft hij de mantelzorg voor zijn vader op zich genomen. Na het overlijden van de vader van samenwoner (in 2019) heeft de verhuurder samenwoner verzocht om de woning op te leveren. De samenwoner heeft vervolgens verzocht om een voortzetting van de huurovereenkomst krachtens artikel 7:268 lid 2 BW.

Is er geen medehuurder, maar iemand die in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, dan kan deze persoon zich tot de kantonrechter wenden met het verzoek om de huurovereenkomst voort te zetten (artikel 7:268 lid 2 BW). Deze vordering kan door de kantonrechter blijkens het derde lid van artikel 7:268 BW worden afgewezen als niet wordt voldaan aan de vereisten uit het tweede lid (hoofdverblijf, duurzame gemeenschappelijke huishouding en het instellen van de vordering binnen de termijn van zes maanden), de eiser vanuit een financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen of geen huisvestingsvergunning wordt overgelegd (indien het gaat om woonruimte waarop hoofdstuk twee van de Huisvestingswet van toepassing is).

De stelling van verhuurder dat samenwoner onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huurverplichtingen, wordt door samenwoner onvoldoende gemotiveerd betwist. Samenwoner heeft gesteld dat geen sprake is van een huurachterstand, dat hij een substantiële erfenis heeft ontvangen en dat zijn broer bereid is om borg te staan voor de maandelijkse huurbetalingen. Deze omstandigheden worden, aldus de kantonrechter (en door het hof bevestigd), onvoldoende onderbouwd en leiden dan ook niet tot een voldoende gemotiveerde betwisting van de stelling van verhuurder.

Bij de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2023:804) wordt onder meer geklaagd dat het hof blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting over de stelplicht en bewijslast ten aanzien van het bieden van onvoldoende waarborg (artikel 7:268 lid 3, aanhef en onder b BW). De stelplicht en bewijslast dienen te rusten op de verhuurder, aldus de samenwoner. De Hoge Raad is van oordeel dat het hof geen blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Het hof heeft namelijk het juiste uitgangspunt gehanteerd, namelijk dat de verhuurder dient te stellen (en zo nodig te bewijzen) dat sprake is van onvoldoende waarborg voor een behoorlijke nakoming van de huur.

De Hoge Raad overweegt vervolgens ten overvloede dat de vaststelling of eiser onvoldoende waarborg biedt, inzicht vergt in de financiële positie van eiser en gegevens daaromtrent tot zijn domein behoren. Daarom kan van eiser worden verlangd dat hij ter motivering van de betwisting van de stelling van de verhuurder, voldoende concrete gegevens verschaft (met name over zijn inkomen of vermogen).

Het arrest van de Hoge Raad is interessant nu de verhoudingen tussen verhuurder en eiser (krachtens een vordering o.g.v. artikel 7:268 BW) op scherp worden gezet. De eiser heeft pas voldaan aan een voldoende gemotiveerde betwisting van de stelling van verhuurder – over het onvoldoende waarborg bieden van een behoorlijke nakoming van de huurverplichtingen – als hij voldoende concrete gegevens verschaft.

Heeft u vragen over het huurrecht? Neemt u dan contact op met Rutger Fabritius of Daniël Veen via de contactinformatie naast dit artikel.

Vastgoed

Belangrijke veranderingen in servicekosten: wijzigingen in de btw-behandeling per 1 januari 2025 en wetsvoorstel met huurrechtelijke aanpassingen

Bij de verhuur van woonruimte en commercieel vastgoed worden vrijwel altijd servicekosten en kosten voor nutsvoorzieningen in rekening gebracht aan de...

Geen strengere maatstaf voor inbezitneming publieke grond

In de rechtspraak wordt zo nu en dan geoordeeld dat voor publieke gronden een strengere maatstaf voor inbezitneming zou moeten gelden dan voor niet publieke...

Verkoper aansprakelijk door mededelingen over bodemverontreiniging?

Indien de koper van onroerend goed na aankoop ontdekt dat er bodemverontreiniging aanwezig is, zal hij vaak proberen zijn schade te verhalen op de verkoper....

Voornemen tot prejudiciële vragen: het spanningsveld tussen eigendom van de woning vs. belangen van het kind bij ontruiming

Dinsdag 8 oktober jl. heeft de rechtbank Noord-Holland een opmerkelijk tussenvonnis gewezen in een ontruimingskort geding. Voor wat betreft de situatie dat er...
Rechterhamer bouwhelm

Geen waarschuwing door de aannemer, toch prijsverhoging bij meerwerk

Indien een opdrachtgever veranderingen of toevoegingen in het met een aannemer overeengekomen werk wenst, moet de aannemer de opdrachtgever wijzen op de...

Verhuurders opgelet! De Wet betaalbare huur is in werking getreden

In een eerder artikel informeerden we u over de hoofdlijnen van de Wet betaalbare huur die vanaf 1 juli 2024 in werking is getreden. Deze wet heeft als doel de...
No posts found