Dringend eigen gebruik
Bij de verhuur van zogenoemde 290-bedrijfsruimte (zoals detailhandel, horeca of een hotel) geniet de huurder bepaalde vormen van huurbescherming. Zo moet een minimale opzegtermijn in acht worden genomen en gaat de wet in beginsel uit van een standaardduur van 5 jaar met een verlenging van 5 jaar. Ook schrijft de wet voor dat de opzegging van een huurovereenkomst met betrekking tot 290-bedrijfsruimte door de verhuurder moet voldoen aan een aantal vereisten. Zo moet de opzegging de gronden van die opzegging bevatten, welke gronden door de wet zijn voorgeschreven.
Een van de door de wet voorgeschreven gronden is ‘dringend eigen gebruik’. Nadat de opzegging door de verhuurder is gedaan (en de huurder hier niet mee heeft ingestemd) zal de verhuurder bij de kantonrechter beëindiging van de huurovereenkomst op grond van de opzegging kunnen vorderen. De kantonrechter zal het beroep op ‘dringend eigen gebruik’ dan moeten beoordelen.
Voor dringend eigen gebruik is vereist dat de verhuurder aannemelijk maakt dat hij (dan wel een aantal door de wet genoemde personen) het verhuurde (1) persoonlijk) in (2) duurzaam gebruik wil nemen en hij het verhuurde daartoe (3) dringend nodig heeft. De wet schrijft voor dat een renovatie die zonder de beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is onder ‘duurzaam gebruik’ kan vallen.
De beoordeling van dringend eigen gebruik
In het arrest van 1 april 2022 heeft de Hoge Raad een mooi overzicht gegeven van de bestaande jurisprudentie over de beoordeling van een opzegging op grond van dringend eigen gebruik. Aan de hand van deze overwegingen valt een duidelijke instructie aan de kantonrechter te schrijven hoe een dergelijke opzegging beoordeeld moet worden.
De Hoge Raad overweegt eerst (r.o. 3.3.2) dat ‘de vraag of een verhuurder van bedrijfsruimte het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in art. 7:296 lid 1, aanhef en onder b, BW dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De wil tot eigen gebruik moet niet alleen bestaan ten tijde van de opzegging, maar ook op het tijdstip van de uitspraak van de rechter.’
Vervolgens (r.o. 3.3.3) geeft de Hoge Raad invulling aan het begrip ‘dringendheid’. Zoals de Hoge Raad eerder heeft geoordeeld moet de door de wet vereiste ‘dringendheid’ zo worden uitgelegd dat dat het ‘pand van wezenlijk belang moet zijn voor de verhuurder’. Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn om die dringendheid aanwezig te achten. Het is niet vereist dat de verhuurder in het maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij het verhuurde nodig heeft om aan die bedreiging het hoofd te kunnen bieden.
Dat de verhuurder mogelijk een alternatief heeft om in zijn behoeften te voorzien kán aan een beroep op dringend eigen gebruik in de weg staan. Dat zal alleen het geval zijn als ‘voldoende in de reden ligt om van de verhuurder te vergen dat hij dat alternatief benut’. Het is overigens aan de huurder om te stellen en zo nodig te bewijzen dat de verhuurder een dergelijk alternatief ten dienste staat en ook dat van de verhuurder gevergd kan worden dat alternatief te benutten.
Slot
In de casus waar het arrest van 1 april 2022 betrekking op had oordeelt de Hoge Raad uiteindelijk onder meer dat het hof voornoemde regels van stelplicht en bewijslast heeft miskend. Het hof had niet van de verhuurder mogen verlangen te stellen en te bewijzen waarom de verhuurder nu juist het gehuurde wilde aanwenden om zelf een hotel te exploiteren (en niet een van de andere panden in de vastgoedportefeuille van verhuurder). Het was aan Centre Hotel als huurder om te stellen en aannemelijk te maken dat de verhuurder andere mogelijkheden had en dat ook van de verhuurder gevergd kon worden die mogelijkheden te benutten.
Heeft u vragen over een opzegging van bedrijfsruimte, of een andere huurrechtelijke vraag? Neem dan contact op met Rutger Fabritius via fabritius@dirkzwager.nl
