Gedeeltelijke sloop leidt niet altijd tot met omzetbelasting belaste levering

De problematiek rondom sloop en omzetbelasting danwel overdrachtsbelasting blijft de gemoederen bezighouden. Evenals in de inmiddels beroemde zaak “Don Bosco” heeft de Hoge Raad een vraag voorgelegd aan het Hof van Justitie van de Europese Unie met betrekking tot de heffing van omzetbelasting ter zake van de levering van onroerende zaken.

In de betreffende zaak zijn voorafgaand aan de levering van een gebouw (een winkelcentrum) aan de koper enkele sloophandelingen aan dat gebouw verricht in opdracht en voor rekening van de verkoper. Vervolgens zijn na de levering de overige bouwwerkzaamheden verricht in opdracht en voor rekening van de koper. Tijdens de werkzaamheden aan het gebouw is nooit onbebouwde grond ontstaan. Tussen de koper en de belastinginspecteur is een geschil gerezen over de vraag of deze levering van rechtswege is belast met omzetbelasting (de levering van een nieuw gebouw of van een bouwterrein in de zin van de wet op de omzetbelasting is van rechtswege belast met omzetbelasting). Naar aanleiding van dit geschil heeft de Hoge Raad een prejudiciële vraag voorgelegd aan het Hof van Justitie, omdat de Hoge Raad meent dat de BTW-richtlijn onvoldoende duidelijkheid geeft over de vraag of in casu voor de heffing van omzetbelasting sprake is van de levering van een ‘oud’ gebouw of van een ‘nieuw’ gebouw.

Het Hof van Justitie geeft in haar antwoord op de door de Hoge Raad gestelde vraag aan, dat alleen de levering van een gebouw vóór de eerste ingebruikneming van dat gebouw van rechtswege onderworpen kan zijn aan de heffing van omzetbelasting. Overigens is dit criterium in Nederland zodanig uitgebreid dat tot uiterlijk twee jaren na die eerste ingebruikneming heffing van omzetbelasting ter zake van de levering door een BTW-ondernemer van rechtswege aan de orde is.

In casu is gebleken dat op het moment van levering, het betreffende gebouw nog (gedeeltelijk) in gebruik was. De winkelpassage  was nog toegankelijk voor het publiek en er was minstens één winkel open. Er was dus géén sprake van een levering vóór de eerste ingebruikneming van het gebouw. Verder was het gebouw ten tijde van de levering slechts gedeeltelijk gesloopt door de verkoper, terwijl de eigenlijke constructiewerkzaamheden om het gebouw te verbouwen tot een nieuwe onroerende zaak na de levering geheel in opdracht en voor rekening van de koper zijn uitgevoerd.

Het Hof van Justitie merkt op dat een levering onder omstandigheden, waarin de oude onroerende zaak op het tijdstip van de levering ervan kennelijk slechts gedeeltelijk is gesloopt door de verkoper en de zaak
bovendien nog gedeeltelijk in gebruik is, terwijl de eigenlijke constructiewerkzaamheden om de onroerende zaak te verbouwen tot een nieuwe onroerende zaak na de levering in hun geheel door de koper zullen worden
uitgevoerd, niet kan worden gekwalificeerd als een levering van een gebouw en het erbij behorende terrein vóór de eerste ingebruikneming van dat gebouw.

Het Hof van Justitie oordeelt dan ook dat de levering van het gebouw niet was belast met de heffing van omzetbelasting, omdat het oude gebouw op het moment van de levering slechts gedeeltelijk was gesloopt en (gedeeltelijk) nog in gebruik was.