De rechter heeft de mogelijkheid om bij de toewijzing van een vordering tot opzegging van de huur van 290-bedrijfsruimte een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te bepalen (art. 7:297 BW). In onderhavige zaak speelde de vraag of een vergoeding voor goodwill die de huurder moet betalen om een nieuwe locatie te kunnen betrekken onder verhuis- en inrichtingskosten valt. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 16 februari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:209) geoordeeld dat dit niet het geval is. Onder verhuis- en inrichtingskosten vallen alleen kosten die verband houden met het feitelijk betrekken van de nieuwe bedrijfsruimte.
Goodwill bij 'Going-Concern': Wat speelde er in de zaak?
Verhuurder is eigenaar van twee percelen waar onder andere een molen en een naastgelegen restaurant op zijn gelegen. Huurder exploiteert met ingang van 1 juni 1996 het restaurant. Verhuurder zegt de huurovereenkomst op met een beroep op dringend eigen gebruik en start een procedure. Het hof heeft de opzeggingsvordering toegewezen en heeft (bij tussenarrest) een deskundige aangewezen om onder andere de totale verhuis- en inrichtingskosten te begroten. De deskundige komt met acht scenario’s, waarbij de huurder in een aantal van die scenario’s verhuist naar een ‘going-concern’ restaurant.
Het hof (arrest Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 11 oktober 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:4542) overweegt (r.o. 9.19) dat de deskundige deze ‘going-concern’ variant weliswaar terecht in zijn begroting heeft betrokken, maar dat de goodwillvergoeding die bij deze variant in de totale verhuis- en inrichtingskosten is inbegrepen buiten beschouwing dient te blijven.
Hoge Raad: Goodwill valt niet onder verhuis- of inrichtingskosten
De huurder gaat in cassatie en betoogt dat het hof uit is gegaan van een onjuiste rechtsopvatting door de goodwillvergoeding buiten beschouwing te laten. Immers, als de huurder naar een locatie ‘going concern’ gaat is zij genoodzaakt een vergoeding te betalen voor o.a. goodwill. In dat geval behoren deze kosten tot de verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in art. 7:297 BW, aldus huurder.
De Hoge Raad gaat in dit betoog niet mee. Hij overweegt ten eerste dat de rechter inderdaad op grond van art. 7:297 lid 1 BW de mogelijkheid heeft om een bedrag vast te stellen ter tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten die de huurder als gevolg van de huuropzegging moet maken. Maar, het betreft uitdrukkelijk geen schadeloosstelling. Enkel door de wet omschreven specifieke kostenposten komen voor vergoeding in aanmerking. Ten aanzien van de goodwill is de Hoge Raad glashelder: een goodwillvergoeding die huurder moet betalen om een nieuwe locatie te betrekken valt niet onder de verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in art. 7:297 BW. Een dergelijke goodwillvergoeding ziet namelijk op de winstverwachting van het in de nieuwe bedrijfsruimte uit te oefenen bedrijf en niet op het feitelijk betrekken van de nieuwe bedrijfsruimte.
Strategische implicaties van het HR-arrest voor uw huurstrategie
Een goodwillvergoeding die de vertrekkende huurder moet betalen om in een nieuw pand verder te kunnen valt niet onder de verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in art. 7:297 BW. Alleen kosten die verband houden met het feitelijk betrekken van de nieuwe bedrijfsruimte komen voor vergoeding op grond van dat artikel in aanmerking.
Heeft u vragen over de verhuis- en inrichtingskostenvergoeding of over een andere huurrechtelijke kwestie? Neem dan gerust contact op.
Gerelateerd
Koop en huur
