Als de omschrijving algemeen is en de bestemming specifiek, dan kan de huurder de door hem gemaakte kosten om deze specifieke bestemming te realiseren niet doorbelasten aan de verhuurder. Dit is uitgemaakt in een arrest van het Gerechtshof Amsterdam.
De casus is als volgt. Sluizer is eigenaar van een tweetal panden in Amsterdam, die al jarenlang worden gebruikt als restaurantbedrijf. In 2002 gaat Sluizer over tot de verkoop van dit restaurantbedrijf, inclusief de goodwill, de inventaris, de voorraad en de handelsnamen, aan American Dream. De panden worden vervolgens aan haar door middel van een huurovereenkomst naar het ROZ-model verhuurd vanaf de datum van levering. Het gehuurde is in artikel 1.1. van de huurovereenkomst omschreven als “de bedrijfsruimte (…) plaatselijk bekend, Utrechtsestraat 41-43 en 45 (…)”. In artikel 1.3 is vervolgens opgenomen dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te gebruiken als restaurantbedrijf. Deze bestemming is dus specifieker dan de omschrijving van het gehuurde. In de jaren 2003 tot en met 2005 maakt American Dream de nodige kosten voor diverse voorzieningen ten behoeve van de exploitatie als restaurant. In een procedure wenst American Dream deze kosten op Sluizer te verhalen. Daartoe voert zij aan dat aan het gehuurde een gebrek kleeft, omdat op het gehuurde de bestemming ‘restaurantbedrijf’ rust en die bestemming niet kon worden verwezenlijkt zonder aanvullend in het gehuurde te investeren.
Het hof Amsterdam oordeelde dat de bestemmingsbepaling niet inhoudt dat American Dream mocht verwachten dat het gehuurde zonder meer geschikt was om een restaurantbedrijf in te kunnen exploiteren zonder extra kosten. Als huurster mocht zij niet op meer dan het gebruik van de bedrijfsruimte rekenen, zoals was overeengekomen in artikel 1.1 van de huurovereenkomst. Van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW is geen sprake. Op grond van dit artikel is immers sprake van een gebrek indien de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. Wat de huurder mag verwachten is onder meer afhankelijk van de omschrijving van het gehuurde. In dit geval was in de omschrijving van het gehuurde in artikel 1.1 van de huurovereenkomst opgenomen dat werd verhuurd een bedrijfsruimte, en niet een restaurantbedrijf. Het hof oordeelde dan ook – terecht – dat dit meebrengt dat allerlei voorzieningen voor de restaurantexploitatie voor rekening van huurster blijven. Het volledige arrest is hier te lezen.
Advies
Huurders en verhuurders doen er verstandig aan om zorgvuldig stil te staan bij de omschrijving van het gehuurde en de bestemming daarvan. Een huurder kan er belang bij hebben om de bestemming van het gehuurde ook in de omschrijving van het gehuurde op te nemen. Daardoor kan hij de kosten van eventueel in het kader van deze bestemming aan te brengen voorzieningen bij de verhuurder in rekening brengen. En dat is precies de reden waarom de verhuurder er belang bij kan hebben om de omschrijving van het gehuurde algemeen te houden.
Het belang van een goede omschrijving en bestemming van het gehuurde
4 augustus 2010, laatst geüpdatet 11 september 2024
De ROZ-modellen voor de verhuur van winkel- en kantoorruimte bevatten zowel een omschrijving van het gehuurde (art. 1.1) als een beschrijving van de bestemming (art. 1.3). Voor de omvang van de rechten en verplichtingen over en weer maakt het verschil of de bestemming, bijvoorbeeld restaurantbedrijf, alleen is opgenomen in artikel 1.3 of ook in artikel 1.1.

Robert Rijpstra
Advocaat - Partner

Ontvang relevant nieuws op uw interessegebied
- Per kwartaal
- Zelf uw voorkeuren opgeven
- Makkelijk uitschrijven
Ja, ik wil de nieuwsbrief ontvangen
Gerelateerd

Artikel
Circulaire bouwstoffen en milieu: risico’s en aansprakelijkheid bij gebruik staalslakken
8 mei 2025 -
Staalslakken zijn een reststof van de staalindustrie en worden in Nederland gebruikt als circulaire bouwstof, met name in infrastructurele werken. De...

Artikel
Wet versterking regie volkshuisvesting (WVRV): derde nota van wijziging toegelicht
28 april 2025 -
Op 22 april 2025 vond de procedurevergadering van de commissie Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening plaats. Tijdens deze vergadering heeft minister Mona...

Artikel
Wat is de definitie van een bouwwerk volgens de Wkb?
11 april 2025 -
Met de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) is het begrip ‘bouwwerk’ ineens nog belangrijker geworden. Maar wat valt er nu...

Artikel
Beëindigingsovereenkomst zonder huurbescherming
24 maart 2025 -
In een recent arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld over een beëindigingsovereenkomst tussen een woningcorporatie en in de woning achtergebleven kinderen. Het...

Artikel
UAV 2012 (versie 2025): wat betekent dit voor de praktijk?
17 maart 2025 -
Op 26 februari 2025 is de nieuwste versie van de Uniforme Administratieve Voorwaarden (UAV) 2012 gepubliceerd. Deze update brengt belangrijke wijzigingen met...

Artikel
De Langverwachte nieuwe UAV-GC 2025: Wat is gewijzigd?
28 januari 2025 -
Na jarenlang uitstel1 heeft de CROW op 14 januari 2025 de nieuwe versie van de UAV-GC, Uniforme Administratieve Voorwaarden voor Geïntegreerde Contractvormen,...
No posts found
Events
Aankomende online en live events
We delen diepgaande kennis en pragmatische inzichten over actuele onderwerpen in het vakgebied en de maatschappelijke thema's waar we dichtbij staan.
12
juni
2025
Webinar
Vastgoed
Actualiteiten Huurrecht voorjaar 2025
Huurrechtspecialisten Rutger Fabritius en Kristel Verkleij praten u in een compacte sessie van één uur bij over de actuele jurisprudentie en ontwikkelingen op het gebied van het huurrecht.
Online
14:00
-
15:00
19
juni
2025
Webinar
Zorg & Sociaal domein
Jurisprudentiebijeenkomst Zorg & Sociaal Domein in de praktijk
Wat betekent recente jurisprudentie voor uw dagelijkse praktijk in de zorg? We bespreken de meest relevante en actuele jurisprudentie uit het Zorg & Sociaal domein.
Online
12:30
-
13:30
Liever een inhouse training op maat?
Wij organiseren ook events op maat. Van kleine tot grote groepen, we zorgen voor een inspirerende sessie afgestemd op uw wensen. Informeer naar de mogelijkheden.
Contact opnemen