Het ongewijzigd in stand laten van de huurovereenkomst werd daarom onredelijk en onbillijk geacht en de huurprijs voor het horecabedrijf werd derhalve met 50% verminderd over de periode waarin het horecabedrijf door overheidsmaatregelen geheel gesloten moest blijven. In de periode waarin beperkende maatregelen golden waarbij het horecabedrijf wel open mocht maar met een beperkt aantal bezoekers, werd de huurprijs voor 25% verminderd.
In de zaak ging het om een huurder die de huur van het horecapand over de maanden april tot en met juni 2020 onbetaald had gelaten. Verhuurder had hier geen toestemming voor gegeven en vordert onder meer betaling van de volledige huurprijs, ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en een contractuele boete voor het niet nakomen van de verplichting om de huurprijs te betalen.
Gebrek aan het gehuurde
De rechter wijst de vorderingen van verhuurder tot ontbinding, ontruiming en betaling van de contractuele boete af, en oordeelt dat huurder niet de gehele huurprijs verschuldigd is. De beperkende overheidsmaatregelen leveren namelijk een gebrek op in de zin van art. 7:204 BW, waardoor de zaak aan huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. Hierbij is het volgens de rechter niet relevant dat de overheidsmaatregelen niet toe te rekenen zijn aan verhuurder en buiten de macht van de verhuurder liggen.
Een gebrek kan tot een huurprijsvermindering leiden. Echter, partijen hebben in de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene voorwaarden (ROZ) de mogelijkheid tot huurprijsvermindering uitgesloten. De rechter oordeelt daarentegen dat dit niet betekent dat een huurprijsvermindering onmogelijk is, gezien het feit dat tevens een beroep op onvoorziene omstandigheden, dan wel de redelijkheid en billijkheid is gedaan.
Onvoorziene omstandigheden en de redelijkheid en billijkheid
Indien een partij een beroep doet op onvoorziene omstandigheden ex. art. 6:258 BW, kan de rechter de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of de overeenkomst geheel of gedeeltelijk ontbinden, indien ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet verwacht mag worden van de partijen. Hierbij is met name van belang dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening hebben gehouden met een gezondheidscrisis van deze omvang waarbij het gebruik van het gehuurde door overheidsmaatregelen beperkt wordt en partijen over en weer ook niet van elkaar mochten verwachten dat dit wel het geval zou zijn.
De rechter is van mening dat de coronacrisis en de getroffen overheidsmaatregelen hebben geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst. De rechter dient vervolgens te oordelen in hoeverre de betalingsverplichting moet worden verminderd zodat het verstoord evenwicht weer in balans wordt gebracht.
Huurprijsvermindering
Hierbij is enerzijds van belang dat verhuurder het gehuurde weliswaar feitelijk beschikbaar stelt aan huurder, maar dat dit voor huurder niet veel betekenis heeft aangezien hij het gehuurde niet, of althans niet naar volle omvang, kan exploiteren. Anderzijds is van belang dat het matigen van de betalingsverplichting tot nihil onredelijk zou zijn, onder meer omdat geen van beide partijen een verwijt kan worden gemaakt. De rechter komt uiteindelijk dan ook tot het oordeel dat het financiële nadeel verdeeld wordt tussen partijen en dat de huurprijs dus voor 50% verminderd wordt gedurende de periode dat huurder de exploitatie van de horecazaak geheel heeft moeten staken. Voor de periode van juni tot 15 oktober 2020 wordt de huurprijs voor 25% verminderd aangezien huurder in die periode de exploitatie van zijn horecabedrijf gedeeltelijk heeft kunnen hervatten. Gezien de beperkende maatregelen die toen golden is een huurprijsvermindering op zijn plaats omdat er nog steeds sprake was van aanzienlijke omzetderving.
Praktijktips
Voor verhuurders die in hun algemene voorwaarden de mogelijkheid tot een huurprijsvermindering hebben uitgesloten, betekent dat in de huidige omstandigheden dus niet dat een beroep op huurprijsvermindering niet zou kunnen slagen. Door de Coronacrisis gaat het immers om zodanig onvoorziene omstandigheden dat het ongewijzigd in stand laten van de overeenkomst als onredelijk en onbillijk kan worden gezien. Het is dan ook aan te raden om in gesprek te gaan met huurders over de gevolgen van de Coronacrisis voor hun situatie en hier op in te spelen. Op die manier kan een gang naar de rechter voorkomen worden.
Indien het tot een gang naar de rechter komt, is van belang dat de huurder voldoende heeft onderbouwd dat er sprake is van financieel onvermogen; de huurder dient cijfers over te leggen en kan niet volstaan met slechts de algemene constatering dat de Coronacrisis financieel zware gevolgen voor hem heeft, mede gezien het feit dat er overheidssteun beschikbaar is voor de huurder. De huurder in bovenstaande zaak had zijn zaak voldoende onderbouwd door onder meer met jaarcijfers en Tikkie-transacties aan te tonen dat er slechts een geringe omzet kon worden bereikt met het bezorgen en laten afhalen van maaltijden, terwijl de vaste lasten doorliepen en de overheidssteun onvoldoende was om de volledige huur te kunnen betalen.
Het argument van de verhuurder dat een huurder al langer een financieel ongezond bedrijf exploiteert werd bovendien door de rechter in bovenstaand geding niet relevant geacht, aangezien het volgens de rechter in deze zaak ging om een huurachterstand die is ontstaan aan het begin van de Coronacrisis. Indien een huurachterstand stamt uit tijden voor de Coronacrisis kan dit echter gewicht in de schaal leggen, wat in het voordeel van een verhuurder kan werken.
Gevolgen voor verhuurders
Het valt ons op dat de rechter in deze bodemzaak maar weinig rekening lijkt te houden met de positie van de verhuurder. Een verhuurder heeft financieringslasten en andere verplichtingen naar derden die uit de huuropbrengst voldaan dienen te worden. Daarnaast is het opvallend dat de rechter het niet relevant acht dat de huurder reeds een financieel ongezond bedrijf exploiteerde, terwijl een huurachterstand tijdens coronamaatregelen mogelijk voorkomen had kunnen worden indien de huurder enig vlees op het bot had gehad. In het verlengde daarvan heeft de rechter evenmin oog voor de vraag hoe snel de omzet van de huurder na het eindigen van de coronamaatregelen weer toe kan nemen. Tot slot is van belang om te beseffen dat bovengenoemde uitspraak een van de eerste bodemzaken is waarin een huurder, ondanks een contractueel verbod tot huurprijsvermindering, toch met succes een huurvermindering weet te bewerkstelligen. Wij achten de kans groot dat de verhuurder in deze zaak in hoger beroep zal gaan. Er zijn namelijk voldoende uitspraken van voorzieningenrechters die een andere lijn volgen. Bedenk daarbij dat ook in de literatuur kritisch wordt geoordeeld over het oordeel van rechters dat coronamaatregelen een gebrek aan het gehuurde zou opleveren.
Zie ook eerder geplaatste artikelen over dit onderwerp op onze kennispagina:
- UPDATE: Coronacrisis in huurverhoudingen in de 'tweede golf'
- Hoe oordelen rechters over de Coronacrisis in huurverhoudingen?
- Geen huisuitzettingen door Coronacrisis en spoedwetgeving tijdelijke huurovereenkomsten
Voor meer informatie, bijvoorbeeld over hoe u als huurder of verhuurder om dient te gaan met lopende huurovereenkomsten ten tijde van de Coronacrisis, kunt u contact opnemen met Robert Rijpstra.
