De aanvraag veranderde onderweg, mocht dat zomaar?
Het eerste aspect gaat over de vraag of de ontwikkelaar de aanvraag tussentijds mocht bijstellen zonder de hele inspraakprocedure opnieuw te starten. En de wijzigingen waren niet niks: het bouwvolume ging 25 procent omlaag omdat de bouwlagen lager werden en de kelderverdieping verdween helemaal. Het aantal kamers steeg van 42 naar 55. De aard van het hotel verschoof van een gewoon 3-sterrenhotel naar een longstay-concept waar alle kamers een kitchenette kregen. De geplande supermarkt maakte plaats voor gewone winkels en een fietsenstalling. En het dakterras, dat de buurt zou kunnen gebruiken, verdween helemaal van de tekentafel.
Dat klinkt als een ander plan dan waarop ooit is ingesproken, en dat was precies het punt van de appellanten. Maar de Afdeling dacht daar anders over. Ondanks de opsomming van wijzigingen bleef, in de woorden van de Afdeling, de uiterlijke verschijningsvorm van het gebouw vrijwel ongewijzigd. En dat aantal van 55 kamers? Daar was het college eigenlijk altijd al van uitgegaan, ook in de eerdere, allang vernietigde besluiten uit 2015 en 2020, dus omwonenden konden daarvan op de hoogte zijn. Zelfs de verdwenen supermarkt was geen probleem: minder vierkante meters detailhandel, dus eerder minder dan meer ruimtelijke impact. Conclusie van de Afdeling: dit waren allemaal wijzigingen van ondergeschikte aard. Dus hoefde er geen nieuwe aanvraag te komen en geen nieuw ontwerpbesluit ter inzage te worden gelegd.
In mijn beleving is de Afdeling voor wat betreft “aanvaardbare” wijzigingen aardig streng, maar de les die in deze uitspraak schuilt: een aanvraag mag dus toch hangende een procedure nog best fors op de tekentafel worden bijgeschaafd, zolang de buitenkant van het gebouw grofweg hetzelfde blijft en de aantallen, waarop eerder al is getoetst, niet wezenlijk veranderen. De grens tussen “ondergeschikt” en “niet-ondergeschikt” lijkt hiermee toch wat opgerekt.
Een hotel dat door beleid is ingehaald
Nog een curiositeit: het college moest dit hotelinitiatief toetsen aan beleid dat het zelf allang heeft verlaten. Amsterdam voert sinds 2017 een veel strenger overnachtingsbeleid, waarin dit soort hotelontwikkelingen eigenlijk niet meer welkom is. Maar omdat de Afdeling in 2022 al had geoordeeld dat de ontwikkelaar gerechtvaardigd mocht vertrouwen op het oudere, soepelere beleid uit de periode 2016-2022, zat het college daaraan vast. Het moest dus, tegen zijn eigen actuele koers in, opnieuw naar een verouderd afwegingskader kijken.
Om dat te onderbouwen, viste het college een advies van bijna tien jaar oud uit de kast: dat van de zogeheten hotelloods uit 2015, die het initiatief destijds positief beoordeelde omdat een longstay-appartementenhotel volgens haar een waardevolle aanvulling zou zijn op de buurt. Konden appellanten volhouden dat zo'n verouderd advies niet meer overtuigt? Nee, oordeelde de Afdeling, want het college liet dat advies vlak voor het uiteindelijke besluit nog eens bevestigen door het MRA-expertteam verblijfsaccommodaties. En niemand kon concreet aanwijzen dat de buurt of de hotelmarkt sindsdien wezenlijk was veranderd. Een advies uit 2015 mag dus, mits recent nog eens tegen het licht gehouden, nog altijd de basis vormen voor een besluit in 2023.
Parkeren op 600 meter afstand, is dat nog wel realistisch?
Wie in een grote stad woont, weet: bouwplannen en parkeerplekken zijn een uitdaging en onderwerp van discussie. Het bestemmingsplan op deze locatie zelf zegt niets over parkeren, dus moest het college terugvallen op het Parkeerbeleid om te onderbouwen dat het plan ruimtelijk aanvaardbaar is. De uitkomst: een berekende behoefte van bijna 28 auto's, ruim 63 fietsen en een handvol scooters. Twee dingen vielen daarbij op.
Ten eerste koos het college voor de ondergrens van de landelijke parkeerkencijfers, met als redenering dat Amsterdammers nu eenmaal minder vaak een auto hebben en de gemeente autogebruik actief ontmoedigt met een streng parkeerbeleid. De bezwaarmakers vonden dat te makkelijk, maar konden geen overtuigend tegenargument leveren, en dus bleef de keuze overeind. Ten tweede, en dit is misschien wel het meest opvallende: op eigen terrein komt geen enkele parkeerplaats. Voor de “hotelgasten” van de appartementen regelde de ontwikkelaar veertien plekken in een parkeergarage op 600 meter loopafstand en de resterende veertien plekken voor winkels en horeca moeten het gewoon van de openbare weg hebben.
Zeshonderd meter lopen met je koffers na een lange rit; klinkt dat wel logisch voor hotelgasten? Het college verdedigde dit met een verwijzing naar de aard van het longstay-concept: gasten blijven dagen tot weken, hebben toch geen parkeervergunning voor de straat, en betalen in de garage minder dan in de openbare ruimte. Bovendien is het volgens de gehanteerde CROW-norm nu eenmaal de geaccepteerde maximale loopafstand voor dit soort voorzieningen. De Afdeling volgde die redenering, en dat is voor de praktijk relevant: zelfs een fysieke afstand van 600 meter tussen vergunning en parkeerplek kan overeind blijven, mits goed onderbouwd met het gebruikersprofiel en het gemeentelijke mobiliteitsbeleid.
De kernvraag: had hier geen woningbouw moeten komen?
En dan de vraag waar deze hele zaak eigenlijk om draait, en die de gemoederen in de buurt al jaren bezighoudt. Amsterdam kampt met een structureel woningtekort. Op deze plek, waar al meer dan tien jaar niets stond, hadden in plaats van hotelkamers evengoed woningen kunnen verrijzen. Waarom koos het college dan toch voor het hotel? Het antwoord van het college, en de Afdeling gaat daarin mee, leunt op drie pijlers. Eén: het verlies aan potentiële woningbouw op deze plek is destijds gecompenseerd met de ontwikkeling van sociale huurwoningen elders in de stad, bij het project De Hallen. Twee: de vergunningprocedure sleept al zo lang dat de ontwikkelaar er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat het project uiteindelijk doorgang zou vinden. Drie: het is nu eenmaal aan het college, niet aan de rechter, om deze belangen tegen elkaar af te wegen, en de Afdeling toetst dat resultaat terughoudend.
Wie dit soort discussies namens omwonenden of maatschappelijke organisaties voert, moet dus met meer komen dan een verwijzing naar het algemene woningtekort: er is een concreet, beter onderbouwd alternatief nodig om een rechter mee te krijgen. En voor gemeenten en ontwikkelaars is de les eigenlijk een geruststelling: als je een project maar lang genoeg volhoudt, netjes documenteert en ergens anders compenseert, kan dat uiteindelijk de doorslag geven, ook wanneer de tijdgeest inmiddels is veranderd.
Tot slot
Voor de hoek van de Jan Pieter Heijestraat betekent de uitspraak dat er, na twaalf jaar juridisch getouwtrek, eindelijk duidelijkheid is en dat het appartementenhotel er komt. Dat is belangrijk voor de regio omdat deze voorziening inspeelt op bijzondere doelgroepen zoals de huisvesting van kennismedewerkers, internationale studenten en arbeidsmigranten. Voor de rest van Nederland, waar vergelijkbare discussies tussen een appartementenhotel en woningbouw ook terugkeren, biedt deze uitspraak een aardige indruk van wat wel en niet telt in zo’n afweging.
Wilt u meer weten over de vergunningsaspecten die in dit artikel aan bod komen of over het fenomeen van een appartementenhotel? Neem dan gerust contact op.
