Koopoptie van huurder vervallen door overdracht

Nadat verhuurder het pand in 1996 onder behoud van zijn status als verhuurder heeft verkocht aan een derde, werd in 2004 de huurovereenkomst opgezegd. Huurder heeft zowel de nieuwe eigenaar als de oude eigenaar (die nog steeds verhuurder is) aangesproken tot nakoming van de koopoptie, welke vordering door het Hof werd toegewezen.

De hoofdregel is dat bij verkoop door de verhuurder alleen die rechten en verplichtingen over die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. Ondanks het feit dat door de huurder geen vergoeding werd betaald voor de uiteindelijke verkrijging van het gehuurde, oordeelde het Hof dat er sprake was van een dergelijke tegenprestatie.

De Hoge Raad heeft dit arrest echter vernietigd en de vordering van huurder afgewezen met een verwijzing naar het belangwekkende arrest Maxeda/CAS Kampen (HR 15 juni 2007, NJ 2007, 445). Uit dit arrest volgt dat de verkrijger van een huurpand niet gebonden is aan een koopoptie van de huurder, tenzij er sprake is van een koopoptie waarbij het door de huurder periodiek te betalen bedrag naast een gebruiksvergoeding (de huurprijs) ook een vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging van het pand ingevolge de koopoptie.

Hiervan was in deze zaak geen sprake, nu door huurder zelfs niet gesteld was dat de huurpenningen ook een vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging van het gehuurde inhielden. De nieuwe eigenaar is dan ook niet gebonden aan de huuroptie. Hetzelfde geldt voor de verhuurder (de oude eigenaar), omdat deze niet in staat is om zelfstandig - zonder medewerking van de nieuwe eigenaar - mee te werken aan levering van het pand. De vordering van huurder tegen de verhuurder is daarmee evenmin toewijsbaar. De volledige uitspraak is hier te lezen.

Advies

Als een huurder een koopoptie in de huurovereenkomst op laat nemen en ook daadwerkelijk van deze koopoptie gebruik wil maken, is het van belang dat hij een (al dan niet maandelijkse) vergoeding betaalt voor de uiteindelijke verkrijging van het pand. Geadviseerd wordt dan ook om in de huurovereenkomst duidelijk op te nemen dat - naast de huurpenningen - ook een vergoeding wordt betaald in het kader van de koopoptie. Op die manier is een huurder, na verkoop van het gehuurde aan een opvolgend eigenaar, er van verzekerd dat hij met succes nakoming van deze koopoptie kan vorderen.