De casus
In dit geval draaide de zaak om de verhuur van een bedrijfsruimte, waarbij de huurder een huurachterstand had laten ontstaan van vijf maanden. De verhuurder heeft er bij de huurder op aangedrongen om de sleutels uit eigen beweging in te leveren en heeft de sloten van de gehuurde units vervangen. Verhuurder is een procedure gestart tot ontbinding. De huurder heeft zich vervolgens (in reconventie) op het standpunt gesteld dat de verhuurder onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld door de toegang tot het gehuurde te ontzeggen, terwijl de huurovereenkomst nog doorliep.
Mag de verhuurder het huurgenot opschorten?
Een partij bij een huurovereenkomst (wederkerige overeenkomst) is in beginsel bevoegd om de nakoming van haar verplichting uit die huurovereenkomst op te schorten, indien de wederpartij haar daartegenover staande verplichting niet nakomt (art. 6:262 lid 1 BW).
In diverse uitspraken (zie bijvoorbeeld Hof Arnhem-Leeuwarden 7 augustus 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:7133) is in het verleden geoordeeld dat een verhuurder niet bevoegd is om de verplichting tot het verschaffen van huurgenot op te schorten (door bijvoorbeeld de sloten te vervangen). Het verschaffen van huurgenot wordt gezien als kernverplichting (art. 7:203 BW) die bij opschorting niet later ongedaan kan worden gemaakt, nu het een voortdurende verplichting betreft. In de rechtspraak werd wel geoordeeld dat het ontzeggen van de toegang door de verhuurder feitelijk neerkomt op het eenzijdig (tijdelijk) stopzetten van de huurverhouding, anders dan door rechtsgeldige opzegging of ontbinding door de rechter. Daarbij speelt ook een rol dat ontbinding van de huurovereenkomst door de verhuurder wegens een tekortkoming van de huurder altijd via de rechter moet plaatsvinden (art. 7:231 BW).
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 15 maart 2024 (ECLI:NL:HR:2024:389) klare wijn geschonken en geoordeeld dat de verhuurder onder omstandigheden bevoegd is om diens verplichting tot het verschaffen van huurgenot op te schorten. De Hoge Raad overweegt:
Dit geval wordt erdoor gekenmerkt dat de huurder is opgehouden de huur te betalen en het gehuurde heeft verlaten, waarna de verhuurder het gehuurde voor de huurder heeft afgesloten. De aan de onderdelen 1.2 en 1.4 ten grondslag liggende opvatting dat een verhuurder in zo’n geval de nakoming van zijn verplichting tot het (blijven) verschaffen van het huurgenot (in beginsel) niet kan opschorten, is onjuist.
Een huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst als bedoeld in art. 6:261 BW. De regel dat als een van de partijen haar verbintenis niet nakomt, de wederpartij bevoegd is de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten (art. 6:262 lid 1 BW), geldt dus ook voor partijen bij een huurovereenkomst. De verplichting tot het verschaffen van het huurgenot enerzijds en tot het betalen van de huur anderzijds zijn tegenover elkaar staande verplichtingen in de zin van art. 6:262 lid 1 BW. Daaraan hoeft niet in de weg te staan dat de uit de huurovereenkomst voortvloeiende (niet-nagekomen) betalingsverplichting betrekking heeft op een eerder tijdvak dan de uit diezelfde huurovereenkomst voortvloeiende (opgeschorte) verplichting tot verschaffing van het huurgenot.
Er bestaat geen rechtsregel die inhoudt dat de verhuurder geen opschortingsbevoegdheid toekomt op de grond dat hij na het eventuele aanzuiveren van de huurachterstand, niet alsnog het huurgenot over de periode van de opschorting kan verschaffen. De regel dat ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak of (een standplaats voor) een woonwagen slechts door de rechter kan geschieden (art. 7:231 lid 1 BW), ziet niet op de opschortingsbevoegdheid en staat dus evenmin in de weg aan het aannemen van een bevoegdheid van de verhuurder tot opschorting van zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot aan de huurder.
Kortom, het betalen van huurpenningen en verschaffen van huurgenot zijn tegenover elkaar staande verplichtingen die vatbaar kunnen zijn voor opschorting. Daarbij is het niet zo dat de opschorting van het huurgenot dient te zien op dezelfde maand als die waarvoor de huurpenningen niet zijn betaald. Weliswaar kan huurgenot dat in het verleden is opgeschort na aanzuivering van de betalingsachterstand niet alsnog aan de huurder worden verstrekt, maar uit de wet (art. 6:59 BW) volgt dat die omstandigheid voor rekening blijft van de partij die aanleiding gaf tot opschorting.
Mag de verhuurder dan ook de sloten vervangen?
In deze specifieke casus was het beroep van de verhuurder op opschorting van diens verplichting om huurgenot te verschaffen (door het vervangen van sloten) gerechtvaardigd. De sloten zijn vervangen nadat de huurder al vrijwillig de sleutels had ingeleverd en was vertrokken. Echter, A-G Valk waarschuwt in diens conclusie verhuurders die voornemens zijn om bij wanbetaling door de huurder zomaar de sloten te vervangen. Dat zal volgens Valk in de regel neerkomen op eigenrichting.
Indien de huurder een aanzienlijke huurachterstand laat ontstaan en de verhuurder heeft gewaarschuwd dat hij het verschaffen van huurgenot zal gaan opschorten (door sloten te vervangen) liggen de kaarten mijns inziens mogelijk anders. Dat bij huur van woonruimte (nog) voorzichtiger met deze opschortingsbevoegdheid dient te worden omgesprongen moge duidelijk zijn.
Heeft u vragen over het huurrecht? Neemt u dan contact op met Rutger Fabritius via de contactinformatie naast dit artikel.
