Wanneer is bekrachtiging van een onteigeningsbeschikking nodig?
De gemeente Moerdijk heeft het voornemen om ten zuidwesten van de kern van Klundert een randweg aan te leggen. Voor het aanleggen van de randweg moet de gemeente beschikken over een aantal agrarische percelen. Voor de onteigening van de percelen heeft de raad van Moerdijk een onteigeningsbeschikking genomen.
Eén van de in de onteigeningsbeschikking betrokken percelen is eigendom van de Staat, en is belast met een pachtrecht. De gemeente en de Staat hebben overeenstemming bereikt over de minnelijke verwerving van het perceel. De gemeente is er echter niet in geslaagd om minnelijke overeenstemming te bereiken met de pachter van het perceel. De onteigening diende dus om het perceel vrij van pacht in eigendom te verkrijgen.
In eerste aanleg constateert de rechtbank dat de gemeente wél overeenstemming heeft bereikt met de perceeleigenaar (de Staat), maar niet met de pachter. De rechtbank ziet daarin aanleiding om de onteigeningbeschikking te bekrachtigen, voor zover deze betrekking heeft op het pachtrecht op het perceel.
Waarom kan onder de Omgevingswet geen pachtrecht afzonderlijk worden onteigend?
De uitspraak van de rechtbank komt erop neer dat niet het perceel wordt onteigend, maar alleen het pachtrecht dat op het perceel rust. Op grond van art. 11.1 van de Omgevingswet kunnen echter alleen onroerende zaken worden onteigenend. Het is onder de Omgevingswet niet mogelijk om rechten die op een onroerende zaak rusten afzonderlijk te onteigenen. In plaats daarvan heeft de zogeheten titelzuiverende werking van de onteigening tot gevolg dat de onteigenaar de onteigende onroerende zaak verkrijgt vrij van lasten en rechten (art. 11.18 lid 1 Omgevingswet).
Heeft de raad procesbelang bij hoger beroep tegen een onteigeningsbeschikking?
De raad vreest dat de uitspraak van de rechtbank zal leiden tot problemen bij het inschrijven van de onteigeningsakte in de openbare registers. Om die reden stelt de raad bij de Afdeling hoger beroep in tegen de uitspraak van de rechtbank.
In hoger beroep bij de Afdeling is niet in geschil dat de Omgevingswet niet voorziet in de mogelijkheid om rechten op onroerende zaken afzonderlijk te onteigenen. In plaats daarvan neemt de pachter van het perceel het standpunt in dat de raad geen procesbelang heeft bij zijn hoger beroep. Volgens de pachter is na de uitspraak van de rechtbank alsnog minnelijke overeenstemming bereikt over de beëindiging van het pachtrecht, en zal er volgens hem geen onteigeningsakte worden opgemaakt en dus ook niet worden ingeschreven.
Hoe oordeelt de Afdeling over procesbelang bij (bijna) minnelijke overeenstemming?
De Afdeling is van oordeel dat de enkele stelling van de pachter dat na de uitspraak van de rechtbank alsnog minnelijke overeenstemming is bereikt, het bewerkstelligen van de eigendomsovergang via inschrijving van een onteigeningsakte niet uitsluit. Bovendien begrijpt de Afdelingen de reactie van de raad op de stellingen van de pachter zo dat de bereikte minnelijke overeenstemming nog niet perfect/volledig is. Gelet daarop heeft de gemeente voldoende belang bij het zonder problemen kunnen inschrijven van een onteigeningsakte in de openbare registers.
De Afdeling verklaart het beroep van de gemeente met toepassing van art. 8:54 Awb (vereenvoudigde behandeling) kennelijk gegrond. De Afdeling vernietigt de uitspraak van de rechtbank voor zover aangevallen, en bekrachtigt alsnog de onteigeningsbeschikking die betrekking heeft op het perceel. Dit heeft de Afdeling gedaan met een vereenvoudigde behandeling, omdat het beroep kennelijk gegrond was. Daardoor heeft de procedure in hoger beroep heel kort geduurd, de rechtbank heeft uitspraak gedaan op 1 oktober 2025 en de Afdeling heeft al na vier maanden, op 4 februari, uitspraak gedaan.
Wat betekent deze uitspraak voor overheden bij onteigening onder de Omgevingswet?
Deze uitspraak is interessant omdat de Afdeling daarin oordeelt dat de raad belang heeft bij de bekrachtiging van de onteigeningsbeschikking, ondanks dat de raad en de pachter (bijna) minnelijke overeenstemming hadden bereikt over de beëindiging van het pachtrecht. De Afdeling lijkt daarmee aan te sluiten bij de Kroonjurisprudentie onder de onteigeningswet. Op grond van die jurisprudentie had de onteigenaar belang bij de onteigening zolang de eigendomsoverdracht nog niet had plaatsgevonden (zie bijvoorbeeld KB 30 september 2013, nr. 13.002038, Stcrt. 2013, 29273).
Wij kunnen ons goed vinden in het oordeel van de Afdeling. Zelfs wanneer er al een ondertekende (koop)overeenkomst ligt, kan de onteigenaar nog steeds belang hebben bij de bekrachtiging van de onteigeningbeschikking. Een getekende overeenkomst zal namelijk niet altijd (kunnen) leiden tot een eigendomsoverdracht. Hierbij valt onder meer te denken aan situaties waarbij de rechthebbende failliet gaat, of waarin een derde beslag legt op de onroerende zaak of een beperkt recht daarop.
Heeft u vragen over dit artikel of over onteigening in het algemeen? Belt of mailt u gerust met Hanna Zeilmaker, Joske Hagelaars en/of Lukas Wichern, specialisten onteigening bij Dirkzwager.
Gerelateerd
Grondbeleid
