In een eerder artikel op ons kennisplatform heeft mijn kantoorgenoot Frank Delissen de conclusie van A-G mr. Wissink besproken in onderhavige zaak. Hij verwachtte toen dat de Hoge Raad aan de ontbinding van een sociale huurovereenkomst geen bijzondere eisen zou stellen. Zo heeft de Hoge Raad uiteindelijk in zijn arrest van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) ook geoordeeld.
De Hoge Raad overweegt op het punt van de 'tenzij-bepaling' van art. 6:265 BW ten eerste dat:
- "Hoewel uit de slotzinnen van deze passage ook wel anders is afgeleid, is onjuist de opvatting dat de in de tenzij-bepaling neergelegde uitzondering op de hoofdregel slechts ‘bij uitzondering’ toegepast kan worden of op een ‘zeldzaam’ geval betrekking heeft. In de rechtspraak van de Hoge Raad is art. 6:265 lid 1 BW ook nooit aldus uitgelegd (zie hierna)."
De Hoge Raad vervolgt zijn arrest met de overweging dat het systeem van deze bepaling vergelijkbaar is met het systeem van art. 6:74 BW. De 'tenzij-bepaling' duidt niet op een uitzonderingsgeval, maar vormt in samenhang met de hoofdregel de materiële rechtsregel dat 'een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst'.
Vervolgens somt de Hoge Raad zijn eerdere jurisprudentie met betrekking tot ontbinding op, waarin naar voren komt dat de rechter alle omstandigheden van het geval bij zijn afweging dient te betrekken en niet slechts 'in de wet genoemde gezichtspunten'. Ook kan niet aan één gezichtspunt op voorhand een beslissende rol worden toegekend.
De Hoge Raad verduidelijkt nog zijn overweging in het arrest Mol/Meijer (4 februari 2000, ECLI:NL:PHR:2000:AA4728) door te overwegen dat voor de werking van de redelijkheid en billijkheid bij de afweging op grond van art. 6:265 lid 1 BW weinig plaats is omdat bij die afweging reeds alle omstandigheden van het geval kunnen worden betrokken.
Tot slot overweegt de Hoge Raad dat op grond van het voorgaande er geen behoefte bestaat aan specifieke regels voor de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur die ziet op sociale woonruimte. De bijzondere belangen van zowel sociale verhuurders als van sociale huurders kunnen al in voldoende mate in de afweging worden betrokken.
Gerelateerd
Koop en huur
