Verplaatsbare woningen bouwen? Leg deze afspraken vast in een anterieure overeenkomst

Wat is een verplaatsbare woning?

Een verplaatsbare woning, ook wel flexwoning genoemd, is een woning die zodanig is ontworpen dat deze na plaatsing kan worden verplaatst naar een andere locatie, zonder verlies van gebruikswaarde. Deze woningen voldoen aan de wettelijke eisen voor bewoonbaarheid, zijn snel te plaatsen en kunnen flexibel worden ingezet binnen wisselende ruimtelijke en maatschappelijke omstandigheden. Gemeenten en woningcorporaties kunnen hiermee in korte tijd betaalbare woonruimte realiseren op locaties die tijdelijk beschikbaar zijn. 

Wat regelt u in een anterieure overeenkomst?

Een samenwerkingsovereenkomst is een juridisch contract waarin twee of meer partijen afspraken vastleggen over hun gezamenlijke inzet bij de voorbereiding, realisatie en eventueel exploitatie van een project. In het geval van flexwonen betreft het doorgaans een overeenkomst tussen een gemeente en een woningcorporatie, waarin de onderlinge rechten, plichten en verantwoordelijkheden worden geregeld.

Voorbeeld MerWijde project - belangrijke afspraken bij het bouwen van verplaatsbare woningen

In Arnhem is met het project MerWijde een innovatief woonconcept gerealiseerd waarbij verplaatsbare woningen op tijdelijk beschikbare grond zijn geplaatst. Cruciaal voor het succes van een dergelijk flexwoonproject is een solide juridische basis. Daarom sloten de gemeente Arnhem en betrokken woningcorporaties een samenwerkingsovereenkomst waarin essentiële zaken werden vastgelegd. Lees hieronder verder welke afspraken er werden gemaakt en op welke manier deze vastgelegd werden.

1. Duidelijk projectdoel en omschrijving

Een samenwerkingsovereenkomst begint met een duidelijke omschrijving van het project. Wat willen de partijen realiseren, op welke locatie, binnen welk tijdsbestek en met welk maatschappelijk doel? Dit lijkt vanzelfsprekend, maar in de praktijk is dit de plek om misverstanden te voorkomen.

In het MerWijde project werd het project omschreven als een tijdelijke woonoplossing voor 148 huishoudens, op een gemeentelijke locatie met een horizon van tenminste tien jaar. Daarbij werd expliciet verwezen naar het verbeteren van de leefbaarheid in de wijk Presikhaaf-West.

2. Overlegstructuur

De overlegstructuur werd bepaald en onderscheiden in:

• Een bestuurlijk overleg op strategisch niveau, tussen de wethouder en bestuurders van woningcorporaties.
• Een projectgroep op operationeel niveau, die verantwoordelijk is voor de dagelijkse voortgang en besluitvorming rond uitvoering, aanbesteding en oplevering.

Afspraak was dat besluiten altijd via deze structuren werden genomen. Zo bleven verantwoordelijkheden scherp en voorkwam men ruis tijdens de uitvoering.

3. Planning en afspraken over realisatie flexwoningen

In de overeenkomst is benoemd dat de bouw pas mocht starten nadat de omgevingsvergunning onherroepelijk was. Er is een globale planning opgesteld, inclusief belangrijke mijlpalen. Ook is vastgelegd wat er gebeurt bij vertraging, bijvoorbeeld bij het aanleggen van nutsvoorzieningen.”

4. Gronduitgifte en tijdelijk opstalrecht bij verplaatsbare woningen

Een belangrijk onderdeel is de juridische inrichting van het grondgebruik. De gemeente Arnhem geeft de grond uit in erfpacht voor tien jaar, met een tijdelijk en verplaatsbaar opstalrecht voor de woningen. Er is afgesproken dat de partijen gedurende de looptijd gezamenlijk zoeken naar een alternatieve geschikte locatie om de woningen na tien jaar toe te verplaatsen, mocht dat nodig blijken.

Andere bepalingen die werden opgenomen:

• Bij de verhuur van de zelfstandige woningen dienen de corporaties de opzeggingsgrond voor flexwoningen op te nemen (dit is sinds 7 juli 2021 een nieuwe opzeggingsgrond in artikel 7:274 lid 1 aanhef onder g van het Burgerlijk Wetboek).  

• Een verkoopregulerend beding in geval van vervreemding van het erfpachtrecht
• Bij het eindigen van de erfpacht moeten de corporaties de locatie in de oude toestand herstellen. Heipalen die op twee meter onder maaiveld zijn aanbracht hoeven niet verwijderd te worden.

• Toepassing van de Didam-regelgeving bij uitgifte van gemeentelijke grond

Opvallend is dat de gemeente bij de gronduitgifte in erfpacht geen realisatieplicht heeft verlangd van de corporaties. Partijen hebben wel een intentie tot realisering afgesproken, maar hebben rekening gehouden met onvoorziene omstandigheden. Als grondeigenaar had de gemeente wel de mogelijkheid om een realisatie- of bouwplicht op te leggen. Als de gemeente geen grondeigenaar zou zijn geweest en enkel de regie voert bij een project- of gebiedsontwikkeling, dan kan de gemeente (zowel onder de Wro als de Omgevingswet) geen bouwverplichting opleggen in anterieure overeenkomsten. In de praktijk zijn gemeenten zich daarvan niet altijd bewust. 

Uit de parlementaire geschiedenis van de Omgevingswet valt af te leiden dat een realisatie- of bouwplicht een te omvangrijke inbreuk op het eigendomsrecht zou inhouden. Als een grondeigenaar niet tot zelfrealisatie wil overgaan en de gemeente de nieuwe bestemming vanuit algemeen belang toch wil realiseren, dan zal de gemeente tot onteigening moeten over gaan. Los daarvan dienen partijen er rekening mee te houden dat een realisatieplicht van het bouwprogramma tot een aanbestedingsplichtige overheidsopdracht zou kunnen leiden.

5. Planologische taken en verantwoorden van de gemeente

De gemeente speelt een centrale rol in de planologische procedure. In de overeenkomst is vastgelegd dat de gemeente verantwoordelijk is voor het bouw- en woonrijp maken van de locatie, zoals de aanleg van wegen, verlichting, riolering en groenvoorziening, alsmede voor het faciliteren van een tijdige en voortvarende vergunningsprocedure. Gemeenten nemen daarbij vaak een zogenaamd totstandkomingsvoorbehoud in de overeenkomst op. De overeenkomst komt dan niet tot stand tot deze is goedgekeurd door het college van burgemeester en wethouders en/of de gemeenteraad.” 

6. Financiële regelingen en subsidies voor tijdelijke woningbouw

In de overeenkomst zijn afspraken over boekhouding, financiering en subsidies vastgelegd. In het MerWijde-project waren onder meer de volgende regelingen van toepassing:

• Een bijdrage uit de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen voor het bouw- en woonrijp maken

• Staatssteun en aanwijzing van het project door de gemeente als Dienst van Algemeen Economisch Belang teneinde een beroep te doen kunnen doen op het zogenaamde DAEB-Vrijstellingsbesluit

• Het voeren van een gescheiden boekhouding van het project, om subsidieregelingen correct te kunnen verantwoorden

• Financiële herplaatsingsgarantie, ook wel de Regeling Tegemoetkoming Herplaatsing Flexwoningen (RTHF), dat meer zekerheid biedt op de investering in verplaatsbare woningen

7. Herplaatsing verplaatsbare woning na exploitatieperiode

Er is expliciet overeengekomen dat de betrokken partijen samen zoeken naar een alternatieve locatie voor de woningen ná de termijn van tien jaar. De woningen zijn immers verplaatsbaar, maar hebben een tweede bestemming nodig. Die zoektocht start bijtijds, om continuïteit voor bewoners en investeerders te garanderen.

8. Hoofdelijke aansprakelijkheid

Een belangrijk punt in de overeenkomst is dat de corporaties zijn niet hoofdelijk aansprakelijk voor elkaars verplichtingen. Elke partij is uitsluitend verantwoordelijk voor haar eigen rol. Deze afspraak voorkomt onduidelijkheid over aansprakelijkheid als één partij bijvoorbeeld niet tijdig levert of financieel in de knel komt. Dat vergroot het vertrouwen en maakt samenwerking overzichtelijker.

Verplaatsbare woningen bouwen vraagt om een juridische solide basis

Waar flexibiliteit in de woningbouw centraal staat, moet de juridische basis juist solide zijn. Een goed doordachte samenwerkingsovereenkomst maakt het verschil tussen een ambitieus plan en een uitvoerbaar project. De lessen uit het Arnhemse project MerWijde laten zien: wie vooraf duidelijkheid schept, voorkomt vertraging, onzekerheid en juridische knelpunten. En dat is precies wat de woningmarkt nu nodig heeft.