MerWijde: flexwoningen als inzet voor versnelling woningbouw
In Arnhem-Oost ligt het Merwedeterrein, een locatie van de gemeente die mogelijk in de toekomst nodig is voor een spoorinfrastructuurproject. Zolang dat project op zich laat wachten, biedt het terrein ruimte voor tijdelijk wonen. In samenwerking met de gemeente en de woningcorporaties Vivare en Volkshuisvesting zijn hier inmiddels 148 flexwoningen gerealiseerd.
Van eerste mislukte poging naar nieuw momentum
In 2021 ontstond het eerste plan om op het Merwedeterrein tijdelijk hoogwaardige woningen te bouwen. De gemeente Arnhem wilde hiermee niet alleen de leefbaarheid van Presikhaaf-West verbeteren, maar ook laten zien dat Arnhem vooroploopt in innovatieve woonoplossingen.
Toch liep dit plan vast. De grootste obstakels waren onzekerheid over het langdurige gebruik van de locatie (tien jaar) en het ontbreken van een duidelijke vervolgplek voor de woningen na afloop. Ook de kosten voor herplaatsing vormden een struikelblok.
Een jaar later kwam er nieuw perspectief. In de zomer van 2022 kreeg het project een impuls dankzij landelijke steun: het Rijk introduceerde een financiële herplaatsingsgarantie voor flexwoningen. Sinds 1 november 2023 is deze regeling ondergebracht bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) onder de naam Regeling tegemoetkoming herplaatsing flexwoningen (RTHF). Met een totaalbudget van € 220 miljoen helpt deze regeling risico’s op herplaatsing te beperken en investeringen aantrekkelijker te maken. De regeling loopt tot eind 2028.
Samenwerking gemeente en corporaties maakt herstart mogelijk
Na het mislukte begin besloten de gemeente Arnhem en woningcorporaties Vivare en Volkshuisvesting om in 2023 opnieuw te starten. Ze vormden een gezamenlijk projectteam en tekenden in juli van dat jaar een samenwerkingsovereenkomst. De grond werd in erfpacht uitgegeven, waarna de bouw begin 2024 van start ging. Eind 2024, begin 2025 werden de eerste woningen opgeleverd.
Minder vergaande eisen bij verplaatsbare woningen
Een voordeel van flexwoningen is dat ze onder lichtere bouweisen vallen. Zo gelden de BENG-eisen niet en zijn de regels voor bijvoorbeeld brandveiligheid, daglichttoetreding en plafondhoogte versoepeld. Toch hebben de corporaties bewust gekozen voor kwaliteit: de woningen voldoen aan permanente bouwstandaarden en zijn duurzaam én verplaatsbaar.
De uitvoering werd gegund aan De Groot Vroomshoop, onderdeel van VolkerWessels. Deze aannemer bood een bewezen concept dat snel realiseerbaar was en garandeerde bovendien een strakke bouwplanning. Dat maakte hen de logische keuze.
Inzet 'cementbewoners' als sociale verbinders
De woningen zijn verdeeld over vijf woonblokken met studio’s (40 m²) en appartementen (60 m²) en worden aangevuld met een gemeenschappelijke ruimte, het Paviljoen. Er is bewust gekozen voor een mix van bewoners: 30% aandachtsgroepen (zoals statushouders en Oekraïense vluchtelingen), 20% reguliere spoedzoekers in de sociale huur en 50% middenhuurdoelgroepen.
- 30% aandachtsgroepen, zoals statushouders en Oekraïense vluchtelingen
- 20% spoedzoekers binnen de sociale huur
- 50% middenhuurders, bijvoorbeeld starters of mensen met een modaal inkomen
Bijzonder is de inzet van zogeheten cementbewoners. Dit zijn huurders die actief bijdragen aan de sociale verbinding tussen nieuwe en bestaande buurtbewoners. Zij hebben gesolliciteerd om hier te wonen mét de belofte om bruggen te slaan in de wijk. Een initiatief waar de Arnhemse wethouder Paul Smeulders trots op is.
Juridische en financiële structuur van het MerWijde project
Voor een succesvol flexwoonproject is een solide juridische basis essentieel. In de samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Arnhem en de corporaties zijn onder meer de volgende zaken vastgelegd:
- Grond in erfpacht voor 10 jaar, met bijbehorende afspraken over teruglevering in oorspronkelijke staat
- Verhuurbepalingen volgens de speciale opzeggingsgrond voor flexwoningen (artikel 7:274 lid 1 onder g BW)
- Zoektocht naar een alternatieve locatie voor de woningen na afloop van de looptijd
- Geen hoofdelijke aansprakelijkheid voor de corporaties
- Financiële ondersteuning via:
- de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen
- de Regeling tegemoetkoming herplaatsing flexwoningen (RTHF)
- DAEB-vrijstelling bij aanwijzing als Dienst van Algemeen Economisch Belang
- het voeren van een gescheiden boekhouding
Bijzondere voorwaarden vanuit het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
Om de corporaties in staat te stellen om financiering aan te trekken voor de flexwoningen is het van belang dat de flexwoningen voor het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) borgbaar zijn. De flexwoningen kunnen volgens de criteria van het WSW als onderpand dienen wanneer er sprake is van een ‘juridisch houdbaar zelfstandig opstalrecht’, zodat het opstalrecht met een recht van hypotheek kan worden bezwaard. In de praktijk gaat het nog wel eens mis als een corporatie dan een huurafhankelijk opstalrecht vestigt in plaats van een huuraanvullend opstalrecht.
- Een huurafhankelijk opstalrecht is gekoppeld aan een huurovereenkomst. Dit betekent dat het opstalrecht automatisch eindigt wanneer de huurovereenkomst eindigt. Daarnaast kan een huurafhankelijk opstalrecht niet worden overgedragen en daarom niet worden bezwaard met een recht van hypotheek.
- Een huuraanvullend opstalrecht daarentegen staat los van een huurovereenkomst en heeft een eigen looptijd. Het einde van de looptijd is door partijen vrij te bepalen. Een huuraanvullend opstalrecht is zelfstandig overdraagbaar en kan daardoor worden bezwaard met een recht van hypotheek.
Verplaatsbare woningen serieuze bouwvorm voor versnelling woningbouw
Het MerWijde-project bewijst dat flexwonen een serieuze bouwvorm is, die snelheid, betaalbaarheid en kwaliteit combineert. Ondanks een mislukte start en uitdagingen in landschappelijke inpassing, is het resultaat een woonwijk die functioneert én inspireert.
Dit voorbeeld laat zien dat andere gemeenten niet hoeven te wachten: met de juiste aanpak zijn ook elders snel en effectief woningen te realiseren.
