De zaak
Huurder huurt van verhuurder twee bedrijfsruimten zoals bedoeld in artikel 7:290 BW (detailhandelbedrijfsruimte). De huurovereenkomsten zijn ingegaan voor de duur van 5 jaar en zijn na ommekomst van de eerste huurtermijn voorts verlengd met wederom 5 jaar.
Tegen het einde van de tweede vijfjaarstermijn zegt de verhuurder de huurovereenkomsten op, op grond van dringend eigen gebruik. Verhuurder is voornemens om het gehuurde ingrijpend te renoveren en dit is zonder de beëindiging van de huurovereenkomsten niet mogelijk. Huurder stemt niet in met de beëindiging. Derhalve is verhuurder genoodzaakt om zicht tot de rechter te wenden. Verhuurder vordert dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huur zal eindigen.
Eerste aanleg
Volgens de kantonrechter in eerste aanleg heeft verhuurder voldoende aannemelijk gemaakt dat hij het verhuurde dringend nodig heeft en dat de renovatie niet uitgevoerd kan worden zonder de beëindiging van de huurovereenkomsten. De kantonrechter heeft de overeenkomsten beëindigd tegen het einde van de laatste huurtermijn en huurder per die datum veroordeeld tot ontruiming. Het vonnis is echter niet, zoals verhuurder vorderde, uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De verhuurder gaat in hoger beroep.
Hoger Beroep
Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden wijst de door verhuurder gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring eveneens af. Het verweer van de huurder wordt niet als “kennelijk ongegrond” aangemerkt. Het Gerechtshof wijst eveneens de bij wege van voorlopige voorziening gevorderde ontruiming vóór datum beëindiging huurovereenkomst af. Dit heeft tot gevolg dat de verhuurder de huurder niet uit het gehuurde kan ontruimen tot de mogelijkheden om in hoger beroep te gaan, allen zijn verstreken.
Verhuurder kan tot die tijd dus niet over het gehuurde beschikken, ondanks het feit dat verhuurder bij zijn beëindigingvordering in het gelijk is gesteld. Een onherroepelijk oordeel in cassatie of in hoger beroep duurt daarbij vaak maanden en soms zelfs jaren, met alle vertragingsschade aan de zijde van verhuurder van dien.
Wettelijk kader
De wet bepaalt dat een opgezegde huurovereenkomst pas eindigt als het toewijzend vonnis onherroepelijk is. Dat wil zeggen als de termijn voor de huurder om in verzet, hoger beroep of cassatie te gaan, is verstreken zonder dat hiervan gebruik is gemaakt. Gedurende een hoger beroep of verzet procedure zal het vonnis in eerst aanleg evenmin ten uitvoer kunnen worden gelegd. Dit heeft tot gevolg dat een daadwerkelijke ontruiming van een huurder, soms jarenlang op zich kan laten wachten.
De gedachte achter deze regeling is dat indien de rechter het vonnis tot beëindiging van de huur en ontruiming van het gehuurde wel uitvoerbaar bij voorraad verklaart, de huurder zijn belang bij een hoger beroep zou verliezen. Een eenmaal ontruimde huurder zal in veel gevallen immers niet meer in het gehuurde kunnen terugkeren als hij in hoger beroep alsnog in het gelijk wordt gesteld. Het gehuurde is dan bijvoorbeeld al opnieuw verhuurd aan een andere partij of gesloopt. Deze regeling behoort tot de huurbescherming die huurders van detailhandelbedrijfsruimte en woonruimte genieten. Overigens geldt deze regeling niet bij een ontbinding van de huurovereenkomst, doch enkel bij een opzegging.
Mogelijkheden verhuurder en huurder
Toch zijn er voor de verhuurder mogelijkheden zijn om een huurder uit het gehuurde te kunnen ontruimen vóór dat een onherroepelijk oordeel van de rechter is verkregen. In de navolgende gevallen kan dit aan de orde zijn:
- bij kennelijk ongegrond verweer door huurder, althans misbruik van recht van huurder in een bodemprocedure
- door middel van voorlopige voorziening in kort geding of als zogenaamde provisionele vordering (op grond van een belangenafweging, bijvoorbeeld door toekenning van schadevergoeding aan de huurder).
Daarentegen heeft een huurder er juist belang bij dat hij de wettelijke bescherming optimaal zal kunnen benutten. Het is voor een huurder dus van belang om de beëindigingvordering voldoende te betwisten en zijn doorslaggevende belangen bij schorsing van de tenuitvoerlegging aannemelijk te maken.
Indien u met dergelijke problematiek te maken heeft, zal Dirkzwager Advocaten u juridisch kunnen adviseren.
