De Wet voorkeursrecht gemeenten geeft gemeenten de mogelijkheid om gronden aan te wijzen ten behoeve van een gemeentelijk voorkeursrecht van koop. Voorwaarde is dat een niet-agrarische bestemming is toegedacht of opgenomen, en dat het feitelijke gebruik van die bestemming afwijkt.
Door de aanwijzing van de grond verkrijgt de gemeente een eerste recht van koop op de aangewezen gronden. De eigenaar die zijn grond wil verkopen is verplicht de grond eerst aan de gemeente aan te bieden.
De wet heeft meerdere vestigingsgrondslagen. In de regel is de eerste aanwijzing de voorlopige aanwijzing door het college, op grond van artikel 6 Wvg. Die wordt binnen drie maanden gevolgd door een aanwijzing door de raad. De raad kan aanwijzen op grond van de zogenaamde ‘toegedachte bestemming’ (artikel 5 Wvg), of op grondslag van een structuurvisie met een aanwijzing voor de toegedachte bestemming (artikel 4 Wvg), of op grondslag van het bestemmingsplan (artikel 3 Wvg). Een aanwijzing op grond van artikel 5, de toegedachte bestemming, blijft op de grond rusten als de planologische vervolgstappen tijdig binnen de wettelijke termijnen worden genomen.
Motivering: regierol en het voorkomen van speculatie
In de uitspraak van 19 augustus 2020 oordeelt de Afdeling over de motivering van het aanwijzingsbesluit. De grondeigenaar had betoogd dat aan het voorkeursrecht geen legitieme onderbouwing ten grondslag lag. Vanwege onduidelijkheid over cijfers uit een rapport over de woningbehoefte was de vaststelling van de structuurvisie stopgezet. De raad maakte zich kennelijk geen zorgen over een tekort aan ruimte voor woningbouw. De rechtbank heeft volgens de eigenaar in beroep miskend dat de raad het voorkeursrecht vooral baseerde op gestelde activiteiten van projectontwikkelaars en agrariërs in het gebied. De echte aanleiding was echter dat een agrariër zijn grond te koop heeft aangeboden. Er zijn volgens de eigenaar voldoende andere locaties om aan de woningbehoefte te voldoen.
De eigenaar voerde verder aan dat de raad onvoldoende rekening had gehouden met zijn belangen.
De Afdeling is van oordeel dat de raad de woningbehoefte wel voldoende heeft onderbouwd. De raad had verwezen naar cijfers van Primos en Centraal Bureau voor de Statistiek, en heeft voldoende toegelicht dat er behoefte bestaat aan woningen in de gemeente. De Afdeling verwijst naar haar uitspraak van 22 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1638, waarin zij heeft geoordeeld dat de systematiek van de Wvg met zich brengt dat op het moment dat het voorkeursrecht kan worden aangewend, veelal nog niet zeker zal zijn of de beoogde uitwerking feitelijk zal kunnen worden gerealiseerd.
De raad heeft toegelicht dat het voorkeursrecht is gevestigd om te voldoen aan de woningbehoefte. Daarbij wil de raad de regie houden bij het realiseren van nieuwe woningen. Bovendien moet prijsopdrijving worden tegengegaan, aldus de raad. De Afdeling overweegt hierover:
“De Afdeling heeft in haar uitspraak van 8 april 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1089, geoordeeld dat uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wvg volgt dat de wetgever met de invoering daarvan heeft beoogd om de positie van gemeenten bij de grondverwerving ten behoeve van de verwezenlijking van het ruimtelijke beleid te versterken door de raad een middel te geven waarmee speculatie kan worden tegengegaan en de regie bij de verwezenlijking van de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen kan worden behouden. De raad heeft toegelicht dat het voorkeursrecht is gevestigd om te voldoen aan de woningbehoefte. Daarbij wil de raad de regie houden bij het realiseren van nieuwe woningen. Bovendien moet prijsopdrijving worden tegengegaan, aldus de raad. Deze motieven zijn in overeenstemming met het doel en de strekking van de Wvg.” (onderstreping DZ)
Verder overweegt de Afdeling, onder verwijzing naar een uitspraak van 22 mei 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:1638), dat op het moment van vestiging van het voorkeursrecht, veelal nog niet zeker is of de beoogde uitwerking feitelijk zal kunnen worden gerealiseerd. In het verleden heeft de Afdeling geoordeeld dat dit temeer geldt voor een vestiging op grond van artikel 5 Wvg, omdat de raad juist dan voor de vaststelling van een bestemmingsplan of structuurvisie slagvaardig kan optreden. Op die manier kan de raad voorkomen dat de verwezenlijking van de toegedachte bestemming wordt belemmerd (ABRvS 28 maart 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BW0295).
Belangenafweging: algemeen belang versus individuele belangen
Verder betoogt de grondeigenaar dat de raad onvoldoende rekening heeft gehouden met zijn belangen bij de vestiging van het voorkeursrecht.
De Afdeling heeft in meerdere uitspraken geoordeeld dat de wetgever bij de totstandkoming van de Wvg het met het vestigen van een voorkeursrecht te dienen algemeen belang heeft afgewogen tegen het individuele financiële belang van de betrokken grondeigenaar. Dit individuele financiële belang hoeft dus niet opnieuw in een belangenafweging te worden betrokken. Nu het belang van de betreffende grondeigenaar uitsluitend financieel van aard is, betekent dit dat de raad met een meer algemene motivering van de aanwijzing kon volstaan.
Bovendien overweegt de Afdeling dat met het gevestigde voorkeursrecht niet tot gevolg heeft dat de grondeigenaar zijn eigendomsrecht niet meer kan uitoefenen. Het voorkeursrecht heeft uitsluitend tot doel dat de gemeente, indien de grondeigenaar wenst te verkopen, een eerste recht van koop te verschaffen op de gronden.
Meer weten?
Wilt u meer weten? Neem dan contact op met Hanna Zeilmaker en Jeroen Niederer, advocaten bij de sectie Overheid en Vastgoed en specialisten op het gebied van de Wet voorkeursrecht gemeenten.
