Verkoop van vastgoed en staatssteun: les uit Veenhuizen-casus (2025)
In een openbare verkoopprocedure verkocht het Rijksvastgoedbedrijf het ensemble Veenhuizen voor circa €10.000 aan een consortium. Een afgewezen partij (KNSF) stelde dat sprake was van onrechtmatige staatssteun vanwege de lage verkoopprijs en procedurele onvolkomenheden. De rechter oordeelde echter dat KNSF geen belanghebbende was, mede gezien de lage score van hun visie en het feit dat zij bij heraanbesteding waarschijnlijk niet alsnog zouden winnen.
Praktische les
Een verkoop onder marktprijs is alleen staatssteun als de koper een voordeel ontvangt dat niet marktconform is én als een belanghebbende partij aannemelijk kan maken dat hij concurrent is én schade lijdt. Onderbouw de marktwaarde en documenteer de procedure zorgvuldig. De zaak laat ook zien dat Didam-regels anders uitwerken dan aanbestedingsregels, met meer ruimte voor herstel. Tot slot blijkt dat alleen belanghebbenden met succes een beroep kunnen doen op de staatssteunregels
Symbolische verkoop en renovatieverplichting: woningen voor €1 in Rotterdam (2025)
De gemeente Rotterdam verkocht 21 verouderde woningen voor €1, met zware renovatieverplichtingen. Een andere partij stelde dat sprake was van staatssteun. Het gerechtshof oordeelt in hoger beroep dat niet tevens de koper in rechte betrokken had hoeven te worden omdat er geen nietigheid van de koopovereenkomst wordt gevorderd. De gemeente kan er ook voor kiezen het nadeel/ de staatssteun terug te vorderen.
Praktische les
Nietigheid is niet altijd de sanctie bij staatssteun. Overheden kunnen ook ervoor kiezen kiezen om staatssteun terug te vorderen.
Subsidie staatssteun: directe concurrentie vereist (Rotterdam 2025)
Een vastgoedpartij maakte bezwaar tegen een subsidie van €1 miljoen aan een concurrent. De rechtbank wees het bezwaar af: de partij opereerde in een ander marktsegment en verzorgingsgebied, en was dus geen belanghebbende.
Praktische les
Een concurrent kan alleen bezwaar maken tegen verleende staatssteun als sprake is van directe concurrentie binnen hetzelfde marktsegment en verzorgingsgebied.
Waarde van grondtransacties: Bulgaarse bosgronden (HvJ 2025)
Het Hof van Justitie boog zich over een Bulgaarse ruilregeling waarbij grond werd gewaardeerd via een vaste rekenmethode. De Commissie stelde dat dit leidde tot staatssteun. Het Hof oordeelde dat een theoretische waarderingsmethode geoorloofd is, mits die representatief is voor de marktwaarde.
Praktische les
Gebruik bij voorkeur actuele taxaties. Standaardmodellen mogen, maar de waarde moet realistisch en onderbouwd zijn. Zeker bij ontwikkelpotentieel of afwijkend gebruik.
Indirecte staatssteun aan goede doelen: vergunningenloterijen (EGBA 2023)
De Europese Commissie kreeg een tik op de vingers van het Gerecht omdat zij niet had onderzocht of goede doelenorganisaties indirect staatssteun ontvangen via kosteloze vergunningverlening aan loterijorganisaties. Die vergunningen vertegenwoordigen economische waarde en worden zonder marktprocedure verleend.
Praktische les
Let bij subsidies of vergunningen op wie uiteindelijk profiteert. Ook een indirect voordeel via doorgeleiding van middelen kan staatssteun opleveren.
Markt & Overheid versus staatssteun: Twence/AVR en OostNL (2025)
Zodra sprake is van (potentiële) staatssteun, gaat het Europese staatssteunrecht vóór de Wet Markt & Overheid. In Twence/AVR weigerde de ACM te handhaven wegens mogelijke staatssteun. In OostNL oordeelde het CBb dat een marktconforme lening geen verboden bevoordeling was.
Praktische les
Als een maatregel staatssteun kán zijn, valt het buiten de reikwijdte van de M&O-wet. Begin altijd met een staatssteunanalyse.
Wijzigingen de-minimisregeling (2024–2026)
Het maximum voor de-minimissteun is verhoogd naar €300.000 over drie jaar. Per 2026 geldt een verplicht landelijk register. Dit vereenvoudigt toetsing en vermindert afhankelijkheid van zelfverklaringen.
Praktische les
Controleer of de onderneming onderdeel is van een groep. Registreer steun zorgvuldig. Houd rekening met het verplichte register vanaf 2026.
Uitbreiding AGVV: meer ruimte voor decentrale overheden (2024)
De AGVV is uitgebreid met categorieën voor onder meer energie, milieu en digitalisering. Drempelbedragen zijn verhoogd, vooral relevant voor Rijksmaatregelen. Voor gemeenten en provincies ontstaat meer ruimte voor ontheffing van meldplicht.
Praktische les
Check altijd of de steun onder een AGVV-categorie valt en voldaan is aan algemene én specifieke voorwaarden. Bij twijfel: raadpleeg een specialist.
Conclusie en aanbevelingen
De staatssteunactualiteiten van voorjaar 2025 laten zien:
- Overheden vrijheid om in plaats van nietigheid te kiezen voor terugvordering
- Marktwaarde en onderbouwing zijn cruciaal bij grondverkoop;
- Alleen een belanghebbende (directe concurrent) kan met succes beroep doen op staatssteunregels
- De AGVV en de-minimisregels bieden meer ruimte, maar eisen juridische precisie;
- Europese regels gaan vóór nationale (M&O-)normen;
- Indirect voordeel kan óók staatssteun zijn, zelfs bij beleidsmatig gewenste doelen.
We organiseren regelmatig webinars over staatssteun. Wilt u praktische tips en updates bij recente ontwikkelingen? Houd dan onze events-pagina in de gaten.
Gerelateerd
