Als men een koopovereenkomst afsluit met betrekking tot een onroerende zaak, dan dient de verkoper de koper op de hoogte te stellen van de bijzondere lasten en beperkingen die op de zaak drukken. Dit kunnen zijn erfdienstbaarheden, kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen, maar ook de verplichting om ruilverkavelingsrente te betalen. Ruilverkavelingsrente, of ook aangeduid als herverkavelingsrente wordt bij de eigenaar van een perceel grond in rekening gebracht, als dit perceel in een ruilverkaveling betrokken is geweest. In 2004 heeft de Hoge Raad bepaald dat de ruilverkavelingsrente een bijzondere last of beperking is als bedoeld in artikel 15 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Op grond van dat artikel dient de verkoper de koper op de hoogte te stellen van de lasten en beperkingen die op de onroerende zaak drukken.
De koper, zo zegt het artikel, dient deze lasten en beperkingen uitdrukkelijk te aanvaarden. Als deze uitdrukkelijke aanvaarding niet plaatsvindt, dan kan de koper van de verkoper vorderen dat hij de last of beperking die op de onroerende zaak rust opheft, dan wel een financiële compensatie levert. Op 10 maart jongstleden heeft de Rechtbank Leeuwarden uitspraak gedaan in een zaak waarbij de koper aan de hand van het eigendomsbewijs van verkoper kon opmaken dat de onroerende zaak in een ruilverkaveling betrokken was geweest. In de koopovereenkomst was geen melding gemaakt van de te verwachten ruilverkavelingsrente. Volgens de rechtbank was van een uitdrukkelijke aanvaarding van de ruilverkavelingsrente geen sprake, de koper heeft geen onderzoeksplicht geschonden. Dit laatste omdat volgens de rechtbank de verplichting van de verkoper om de onroerende zaak vrij van bijzondere lasten en beperkingen te leveren door de wetgever zo fundamenteel wordt geacht, dat daarop geen uitzondering kan worden gemaakt. Bovendien, zo stelt de rechtbank onder verwijzing naar een arrest van de Hoge Raad van 14 november 2008, prevaleert de mededelingsplicht van de verkoper boven de onderzoeksplicht van de koper. Dat de koper de last kon kennen door onderzoek in het kadaster te doen doet daar niet aan af. De rechtbank veroordeelt de verkoper tot betaling van de afkoopsom van de ruilverkavelingsrente aan de koper.
Gerelateerd
Koop en huur
