De zesmaandenregeling in de overdrachtsbelasting vanaf 1 januari 2021

Wettelijke systematiek (hoofdlijnen)

Tot en met 31 december 2020 was het gewone tarief voor de heffing van overdrachtsbelasting 6% en gold voor de verkrijging van woningen een verlaagd tarief van 2%. De heffingsgrondslag bij een reguliere verkooptransactie werd tot en met 31 december 2020 als volgt vastgesteld.

1. De waarde (in het economische verkeer) van de verkregen onroerende zaak waarbij de waarde ten minste gelijk is aan de tegenprestatie (heffingsgrondslag).

2. Bij een verkrijging binnen zes maanden na een vorige verkrijging van dezelfde onroerende zaak door een ander wordt de heffingsgrondslag verminderd met het bedrag waarover bij de vorige verkrijging was verschuldigd hetzij overdrachtsbelasting hetzij btw die in het geheel niet in aftrek kon worden gebracht (heffingsgrondslagvermindering).

3. De vergoeding die de verkrijger aan de verkoper betaalt ter compensatie van het onder 2. genoten voordeel maakt deel uit van de tegenprestatie (waarover overdrachtsbelasting is verschuldigd).

Na de inwerkingtreding van de Wet differentiatie overdrachtsbelasting op 1 januari 2021 zijn de volgende wijzigingen doorgevoerd.

• Het gewone tarief is verhoogd van 6% naar 8% (waarschijnlijk wordt het gewone tarief per 1 januari 2023 verder verhoogd naar 10,1%).
• Het toepassingsbereik van het 2% tarief is beperkt door aanvullende eisen te stellen.
• De startersvrijstelling is ingevoerd.

Als gevolg van deze wijziging is de hiervoor onder punt 2. genoemde heffingsgrondslagvermindering gewijzigd in een belastingvermindering indien bij de voorgaande verkrijging het 2%-tarief is toegepast.

Casusposities

Wij illustreren de wijziging van de zesmaandenregeling aan de hand van een aantal casusposities waarbij het uitgangspunt is dat A de onroerende zaak heeft verkregen voor € 1.000.000 en deze onroerende zaak vervolgens binnen de termijn van zes maanden levert aan B voor € 1.200.000. Wij beperken ons tot de systematiek en houden bij het berekenen van de verschuldigde overdrachtsbelasting geen rekening met commerciële aspecten (zoals bijvoorbeeld de verdeling van het voordeel als gevolg van de zesmaandenregeling).

Bijzonderheid

Vanwege de heffingsgrondslagvermindering is B € 80.000 minder aan overdrachtsbelasting verschuldigd terwijl A € 60.000 aan overdrachtsbelasting heeft voldaan. Indien de afspraak is dat B het door hem genoten belastingvoordeel betaalt aan A, ontvangt A een hoger bedrag aan compensatie dan A zelf heeft betaald.

Bijzonderheid

Als gevolg van het gewijzigde regime per 1 januari 2021 (belastingvermindering in plaats van heffingsgrondslagvermindering) resulteert de toepassing van het 2%-tarief bij de verkrijging door A voor beide verkrijgingen tezamen uiteindelijk in een hogere belastingdruk (in dit voorbeeld € 20.000).

Bijzonderheid

Bij een (door)levering binnen de zesmaandstermijn is het de vraag of bij de verkrijging door A wel aan de voorwaarden voor de toepassing van het 2%-tarief is voldaan. Indien achteraf zou blijken dat A ten onrechte het verlaagde tarief van 2% heeft toegepast, zou de heffing als volgt verlopen.

• Bij A zou € 1.000.000 x (8% - 2%) = € 60.000 worden nageheven.
• B heeft vanwege de zesmaandenregeling recht op een teruggaaf van € 60.000.

De belastingvermindering wordt dus omgezet in een heffingsgrondslagvermindering. Met dit risico zou rekening moeten worden gehouden bij de verkoop door A aan B.

Bijzonderheid

Zonder toepassing van de zesmaandenregeling zou B € 24.000 aan overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. De compensatie die B aan A zal willen betalen, zal dus aanzienlijk lager zijn dan de € 80.000 aan overdrachtsbelasting die A aan de belastingdienst heeft voldaan.

Bijzonderheid

Vanwege de toepassing van de startersvrijstelling door A is de zesmaandenregeling niet van toepassing. Wij verwijzen echter naar de in casus 5 genoemde bijzonderheid. Indien A ten onrechte de startersvrijstelling zou hebben toegepast (en het tarief 8% blijkt te zijn), zou het navolgende gelden.

• Bij A zou € 1.000.000 x 8% = € 80.000 worden nageheven.
• Bij B ontstaat vanwege de toepassing van de zesmaandenregeling een recht op teruggaaf van € 80.000.

Belang voor de praktijk

De vanaf 1 januari 2021 geldende tariefwijziging overdrachtsbelasting heeft ook geresulteerd in een aanpassing van de zesmaandenregeling. De ervaring leert dat de bij een vastgoedtransactie betrokken partijen zich dit niet altijd realiseren en het eindresultaat daardoor anders wordt dan de betrokken partijen voor ogen hadden. Vandaar dat wij in deze blog aan de hand van een aantal casusposities en cijfervoorbeelden de systematiek van de gewijzigde zesmaandenregeling hebben beschreven.
Mocht u vragen hebben over de zesmaandenregeling en de Wet differentiatie overdrachtsbelasting, neemt u dan gerust contact op met Gerton Rademaker en/of Hugo Bahlman.

[1] Om de startersvrijstelling in dit voorbeeld te kunnen toepassen is van belang dat A de onroerende zaak vóór 1 april 2021 heeft verkregen.