Het woningwaarderingsstelsel (‘WWS’) geeft de mogelijkheid om een puntentoeslag van 35% te rekenen bij de kale huurprijs voor een zorgwoning. Het Besluit huurprijzen woonruimte vereist daarvoor dat ‘het woongebouw en de woning geschikt en bestemd zijn voor mensen met een fysieke beperking’. Daarvan is in ieder geval sprake als de woning beschikt over een drempelloze toegang en doorgankelijkheid. Ook moet ten minste een noodroepinstallatie en gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden of recreatie aanwezig zijn.
De vraag is of het begrip ‘bestemd’ ook ziet op zorgwoningen die worden verhuurd aan mensen zonder een fysieke beperking. In een uitspraak van de Huurcommissie wordt de betekenis van het begrip ‘bestemd’ nader uitgelegd.
Uitspraak Huurcommissie
Op 6 februari 2023 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan in een verzoek voor huurverlaging op grond van punten (art. 7:254 BW). In deze kwestie ging het om de (ver)huur van een woning in een complex. Deze woningen werden alleen verhuurd aan mensen op leeftijd. Een zorgindicatie was niet vereist. Volgens de verhuurder kwam de woning in aanmerking voor de puntentoeslag van 35% omdat de feitelijke situatie voldeed aan de vereisten die het WWS stelt aan een zorgwoning.
De Huurcommissie is het hier niet mee eens en overweegt het volgende:
“Om als een zorgwoning te kwalificeren moet de fysieke beperking aanwezig zijn op het moment dat de huurovereenkomst wordt aangegaan en dus een selectiecriterium zijn. Uit hetgeen verhuurder hierover stelt, is daar geen sprake van. De Huurcommissie oordeelt dat geen punten voor een zorgwoning toegekend kunnen worden.”
Met andere woorden: de verhuur van een (feitelijke) zorgwoning is – volgens de Huurcommissie – onvoldoende voor de puntentoeslag van 35%. Om daarvoor in aanmerking te komen moet de zorgwoning worden verhuurd aan iemand met een fysieke beperking.
Commentaar
Dit betreft slechts één uitspraak van de Huurcommissie. Het is nog maar de vraag of een kantonrechter er hetzelfde over denkt. Wat ons betreft gaat de Huurcommissie (te) kort door de bocht.
Het is met name discutabel of de term ‘geschikt en bestemd zijn voor (…)’ daadwerkelijk zo strikt uitgelegd moet worden. Uit paragraaf 4.12 van het Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte van de Huurcommissie (‘het Beleidsboek’) blijkt immers dat de puntentoeslag van 35% is ingevoerd omdat zorgwoningen doorgaans een beperkte oppervlakte hebben, waardoor ze weinig punten krijgen op basis van het WWS, terwijl deze woningen extra voorzieningen hebben die niet apart in het puntentotaal tot uitdrukking komen. Deze redenering is onverminderd van toepassing op gespikkeld wonen. Als de uitspraak van de Huurcommissie wordt gevolgd betekent dit dat bij een woonzorgcomplex met gespikkeld wonen een lagere kale huurprijs kan worden gevraagd van mensen zonder een fysieke beperking. De appartementen in een dergelijk complex zijn doorgaans echter feitelijk gelijk aan elkaar. Dit kan investeren in een woonzorgcomplex met gespikkeld wonen onaantrekkelijk maken. Het is niet ondenkbaar dat de Huurcommissie geen rekening heeft gehouden met dit (in ieder geval maatschappelijk) ongewenste gevolg.
