Rentmeesterschap en de Rentmeester NVR
De werkzaamheden van de rentmeester bestaan hoofdzakelijk uit het taxeren of beheren van onroerende zaken, het bemiddelen bij koop en het uitvoeren van advieswerkzaamheden. De rentmeester voert zijn werkzaamheden uit op basis van een overeenkomst van opdracht in de zin van artikel 7:400 BW.
De titel ‘rentmeester’ is niet wettelijk beschermd. Wel kunnen rentmeesters zich aansluiten bij de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters (hierna: “NVR”), waarna zij het predicaat ‘Rentmeester NVR’ mogen voeren. De bij de NVR aangesloten rentmeesters zijn gebonden aan een systeem van permanente educatie en hebben zich vrijwillig onderworpen aan het tuchtrecht.
Om lid te worden van de NVR moet het rentmeesterexamen met goed gevolg worden afgelegd. De rentmeesters worden beëdigd door de Stichting Rentmeesterskamer (hierna: “Rentmeesterskamer”) en ingeschreven in het ‘Register van beëdigde Rentmeesters NVR’.
Rentmeesterskamer
De Rentmeesterskamer oefent toezicht uit op het functioneren van de Rentmeesters NVR en behandelt klachten over de beroepsuitoefening door de leden. Dat kunnen geschillen betreffen tussen een opdrachtgever en een Rentmeester NVR, maar ook tussen Rentmeesters NVR onderling. Het toetsingskader voor het handelen van de Rentmeester NVR wordt gevormd door de afgelegde eed, de gedragscode en de Regeling van Rentmeesters (standaard algemene voorwaarden, laatstelijk d.d. 1 januari 2015). De eed luidt:
"Ik zweer (beloof) dat ik mijn werkzaamheden als rentmeester te goeder trouw en naar mijn beste kennis en wetenschap zal verrichten en mij zal houden aan de wet en de bepalingen van statuten en reglementen van de Rentmeesterskamer, en dat ik niets zal doen of nalaten, waardoor de eer van de stand der rentmeesters zou kunnen worden geschaad. Zo waarlijk helpe mij God almachtig (dat beloof ik)."
Bij overtreding kan de Rentmeesterskamer sancties opleggen, waaronder een berisping of het verbod op het voeren van de titel Rentmeester NVR. De Rentmeesterskamer is niet bevoegd de Rentmeester NVR te veroordelen tot een schadevergoeding aan de opdrachtgever. Tuchtrechtelijke schendingen door de Rentmeester NVR kunnen desalniettemin van belang zijn voor een procedure bij de burgerlijke rechter.
Beroep op de gedragscode
Dit blijkt bijvoorbeeld uit een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland d.d. 12 februari 2014 (ECLI:NL:RBMNE:2014:603). In deze procedure speelde het volgende.
Een Rentmeester NVR heeft bemiddeld bij de verkoop en levering van een villa. De gemeente (opdrachtgever) verwijt de Rentmeester NVR achteraf dat hij een belang had in de uiteindelijke koper, waarmee de Rentmeester NVR namens de gemeente heeft bemiddeld. Op verzoek van de gemeente wordt de Rentmeester NVR door de Rentmeesterskamer een berisping opgelegd in verband met het overtreden van artikel 1, 2 en 6 van de gedragscode.
Bij de civiele rechter vordert de gemeente schadevergoeding en terugbetaling van het loon van de Rentmeester NVR. De gemeente doet daartoe (onder meer) rechtstreeks een beroep op de gedragscode. De rechtbank oordeelt:
“Het dienen van twee heren (artikel 7:417 BW) alsook een andere vorm van belangenverstrengeling (7:418 BW) heeft tot gevolg dat de opdrachtnemer geen recht op loon heeft (…).Genoemde bepalingen vormen dwingend recht. De artikelen 2 en 6 van de gedragscode NVR vormen een uitwerking van wat van een rentmeester die lid is van de NVR mag worden verwacht.”
De rechtbank lijkt de overeenkomst tussen opdrachtgever en de Rentmeester NVR mede in te vullen aan de hand van de gedragscode van de NVR. Omdat opdrachtgever mag verwachten dat de Rentmeester NVR zich aan de gedragscode houdt, werken de gedragsregels door binnen de opdrachtovereenkomst. Het is niet duidelijk of de rechtbank zich daarbij heeft gebaseerd op artikel 16 van de Regeling van Rentmeesters (algemene voorwaarden). Daarin is immers bepaald dat de Rentmeester NVR is onderworpen aan het tuchtrecht van de Rentmeesterskamer.
De uitspraken van de Rentmeesterskamer hebben de vorm van een bindend advies, dat heeft te gelden als een vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 BW. Volgende de overwegingen van de rechtbank betekent dit – mijn inziens – dat de gegrondverklaring van een klacht door de Rentmeesterskamer in beginsel ook de vaststelling van de wanprestatie van de Rentmeester NVR inhoudt. Dat de uitspraken van de Rentmeesterskamer niet zijn bedoeld om civielrechtelijke geschillen tussen rentmeesters en derden te beslechten doet hier niet aan af. De schending van de gedragscode wordt immers bindend vastgesteld. Dat is juist het doel van de tuchtrechtelijke procedure.
De Rentmeester NVR zal na een tuchtrechtelijke veroordeling in een opvolgende procedure bij de civiele rechter moeten aantonen dat de opdrachtgever in een specifiek geval geen verwachtingen aan de gedragscode of de eed/belofte kan ontlenen, bijvoorbeeld omdat de Regeling van Rentmeesters niet van toepassing is verklaard. Slaagt dit verweer niet, dan zal slechts nog aan de orde zijn (1) of de opdrachtgever schade heeft geleden en (2) in hoeverre de Rentmeester NVR zijn aansprakelijkheid heeft kunnen uitsluiten (artikel 12 Regeling van Rentmeesters). Voor het laatste is van belang of de opdrachtgever een consument is.
Op te merken valt dat het schade-aspect in de onderhavige uitspraak niet van belang is geweest voor het terug te betalen loon. Artikel 7:417 lid 3 BW (dienen van twee heren) en artikel 7:418 lid 2 BW (belangenverstrengeling) bepalen immers dwingendrechtelijk dat opdrachtgever bij overtreding geen recht heeft op loon.
Tot slot
Rentmeesters NVR doen met het dragen van hun titel een zekere kwaliteitsbelofte aan (potentiële) opdrachtgevers. De NVR stelt zich bovendien ten doel de deskundigheid van de Rentmeesters NVR te bevorderen en te bewaken. Daarbij passen tuchtrechtelijke normen waarop opdrachtgevers rechtstreeks een beroep kunnen doen. Het besproken vonnis lijkt aanknopingspunten te bieden voor deze insteek.
Heeft u vragen over rentmeesters of de Rentmeesterskamer, neem dan contact op met Coen van Schaijk.
