Voor de Hoge Raad staat centraal dat kopers er in beginsel vanuit mogen gaan dat de vermelde oppervlakte is opgemeten conform de voor NVM-makelaars verplichte meetinstructie en dus overeenkomt met het daadwerkelijk woonoppervlak. Deze meetinstructie is namelijk in het leven geroepen om te zorgen dat makelaars de oppervlakte van woningen op een eenduidige manier meten.
De NVM-Visie op 'Onbeperkte' Aansprakelijkheid
Volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) was sprake van een ‘proefproces’ en was opheldering van de Hoge Raad nodig in verband met de maatschappelijk ongewenste ‘onbeperkte’ aansprakelijkheid van de makelaar zoals die in diverse rechterlijke uitspraken was aangenomen. De NVM stelt dat het feit dat een verkopend makelaar onjuiste informatie vermeldt of een interne meetinstructie heeft geschonden niet zonder meer leidt tot aansprakelijkheid van de makelaar. De NVM voegt hieraan toe dat de vraag in hoeverre een (potentiële) koper mag vertrouwen op de juistheid van verstrekte informatie afhangt van de mededeling of de makelaar instaat voor deze juistheid. Dat de makelaar verplicht was de meetinstructie te volgen, betekent volgens de NVM niet dat koper erop mag vertrouwen dat dit gebeurt en dat het vermeld woonoppervlak juist is.
Het Kopervertrouwen in de Woonoppervlakte
Het Gerechtshof Amsterdam heeft eerder over de aansprakelijkheidsvraag in deze zelfde zaak geoordeeld (zie hiervoor ook het artikel van mijn kantoorgenoot Robert Rijpstra). De Hoge Raad overweegt dat de NVM de meetinstructie voor haar makelaars verplicht heeft gesteld omdat derden erop moeten kunnen vertrouwen dat de informatie betreffende de omvang van de oppervlakte juist is. Op basis van het bovenstaande strekt de meetinstructie volgens de Hoge Raad wel degelijk tot bescherming van de belangen van kopers.
Wanneer een makelaar niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar verwacht mag worden, handelt hij onrechtmatig. Het geven van misleidende informatie over eigenschappen van de zaak valt hier ook onder; de meetinstructie bepaalt in belangrijke mate het vertrouwen dat kopers van woningen die aangeboden worden door een NVM-makelaar, mogen ontlenen aan de in de verkoopinformatie genoemde woon- of gebruiksoppervlakte. Kopers mogen er in eerste instantie vanuit gaan dat de vermelde oppervlakte is gemeten met inachtneming van de meetinstructie en daarom juist is.
Het feit dat de NVM-makelaar in de verkoopbrochure had vermeld dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend doet niet af aan bovenstaande. De Hoge Raad ziet dit als een standaardmededeling die niet specifiek genoeg is om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat de koper aan het verplichte karakter van de meetinstructie mag ontlenen.
De Hoge Raad draait als het ware het standpunt van de NVM om: uitgangspunt is dat de koper wel mag vertrouwen op het feit dat conform de meetinstructie is gemeten en dat het vermeld woonoppervlak juist is. Dit is slechts anders wanneer koper uit verklaringen of gedragingen van de makelaar moet afleiden dat de meetinstructie niet wordt gebruikt, of wanneer hij sterk zou moeten twijfelen aan het vermeld woonoppervlak. De stelplicht en bewijslast voor deze omstandigheden rust volgens de Hoge Raad op de NVM-makelaar.
Aansprakelijkheid Makelaar: Hoe Aanvullend Bewijs Verlies Voorkomt
Het niet voldoen aan de meetinstructie leidt in beginsel tot aansprakelijkheid van de NVM-makelaar. Slechts wanneer uit gedragingen, mededelingen of andere omstandigheden blijkt dat de verkoopinformatie op een andere manier tot stand is gekomen, kan een NVM-makelaar in bepaalde situaties aan aansprakelijkheid ontkomen. Het arrest van de Hoge Raad is overigens ook van belang voor makelaars van andere beroepsorganisaties, zoals VastgoedPRO en de Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed (VBO). Ook deze organisaties werken namelijk met dezelfde meetinstructie.
Tot slot merk ik op dat een koper bij het aansprakelijk stellen van een makelaar duidelijk moet aantonen dat eventuele schade is ontstaan als direct gevolg van de onjuiste informatie én moet aantonen waarin deze schade exact is gelegen. Zie hierover mijn eerdere artikel.
Heeft u vragen met betrekking tot particuliere of commerciële vastgoedtransacties, neem dan gerust contact op.
Gerelateerd
Koop en huur
