Koopovereenkomst voor onderhandse verkoop niet goedgekeurd: alsnog naar executieveiling

Een voorstel voor onderhandse verkoop van registergoederen, vergezeld van een koopovereenkomst, werd door de voorzieningenrechter niet goedgekeurd. De te verkopen registergoederen dienen daarom alsnog op de executieveiling te worden geveild.

Wettelijke regeling
Wanneer een schuldenaar in verzuim is met de voldoening van zijn hypotheeklasten, is de hypotheekhouder bevoegd het verbonden goed in het openbaar te doen verkopen (artikel 3:268 lid 1 BW). Op verzoek van de hypotheekhouder of de hypotheekgever kan de voorzieningenrechter bepalen dat de verkoop ondershands zal geschieden bij een koopovereenkomst die hem bij het verzoek ter goedkeuring wordt voorgelegd (artikel 3:268 lid 2 BW).

Liever onderhands verkopen
Bovenstaande was het geval in een zaak die speelde bij de Rechtbank Oost-Brabant. A heeft in deze zaak ten gunste van B een recht van hypotheek gevestigd op een aantal registergoederen. A raakt in verzuim voor wat betreft haar betalingsverplichtingen jegens B als hypotheekhouder. B zegt vervolgens de executieveiling aan en wil haar recht van parate executie uitoefenen op een internetveiling. A wil echter verlof krijgen van de voorzieningenrechter (artikel 3:268 lid 2 BW) om de registergoederen onderhands te verkopen en legt daartoe een koopovereenkomst ter beoordeling aan de rechter voor. B is van mening dat de koopovereenkomst niet goedgekeurd zou moeten worden.

Alsnog naar executieveiling
De koopovereenkomst die A aan de rechter voorlegt is niet tot stand gekomen, zoals gebruikelijk is, tussen B (de hypotheekhouder) en de koper maar tussen de A (de hypotheekgever) en de koper. In de koopovereenkomst is niet bepaald dat de koper een bankgarantie moet afgeven, dan wel een andere vorm van zekerheid dient te verschaffen zoals bijvoorbeeld het storten van een waarborgsom. Wanneer de koper de koopsom niet tijdig betaalt, kan de hypotheekhouder (dus B) de koopovereenkomst niet ontbinden, zo staat in de koopovereenkomst opgenomen. Echter, het ontbindingrecht is wettelijk gekoppeld aan het zijn van contractspartij (in dit geval A en de koper) en kan sowieso niet worden gecedeerd aan B. De voorgestelde cessie van het ontbindingsrecht biedt dan ook geen uitkomst.

Volgens de rechter bestaat er onvoldoende zekerheid dat op korte termijn de koopprijs beschikbaar komt voor degenen die recht hebben op de executieopbrengst. Daarnaast is van belang dat de verkoper op grond van artikel 7:19 BW slechts instaat voor hem bekende lasten en beperkingen. De koopovereenkomst daarentegen bevat garanties en andere verplichtingen voor de verkoper die er mogelijk toe leiden dat de koopovereenkomst helemaal niet of in ieder geval niet op korte termijn kan worden afgewikkeld.

Op grond van bovenstaande kan de door A voorgelegde koopovereenkomst niet worden goedgekeurd. De registergoederen zullen alsnog op de executieveiling geveild moeten worden. De voorzieningenrechter bepaalt in dit geval de dag waarop de internetveiling zal plaatsvinden.

Bron: RBOBR:2015:2161

Vastgoedveilingen: Ruben Berentsen, Anita van Wijk, Marleen Vermeulen, Mitzi Litjens