Voor de realisatie van de verdubbeling van het spoor in het kader van het project Extra Sneltrein Groningen-Leeuwarden heeft ProRail verzocht om onteigening van een perceel in de gemeente Westerkwartier. Op het perceel staan de voormalige, traditioneel gebouwde, vrijstaande spoorwachterswoning en andere bijbehorende bouwwerken.
De rechtbank heeft de vervroegde onteigening van dit perceel uitgesproken en vervolgens hebben partijen geprocedeerd over de hoogte van de schadeloosstelling. Bij die discussie stonden de waarde van de woning en het toekennen van een premie uit handen breken centraal.
Werkelijke waarde en ligging onteigende
De door de rechtbank benoemde deskundigen hebben de werkelijke waarde van het onteigende getaxeerd op € 192.500,-. Zij baseren deze waarde op vergelijkingstransacties van verkopen in (de omgeving van) Zuidhorn. Bij het taxeren van de woning hebben deskundigen in aanmerking genomen dat het gaat om een karakteristieke, maar gedateerde woning met een uitgesproken vrije ligging in het buitengebied. De ligging langs de spoorbaan zal volgens hen voor een beperkte groep gegadigden een bezwaar opleveren. De ervaring leert ook dat de ligging aan een spoorbaan veelal niet als erg bezwaarlijk wordt ervaren, aldus deskundigen.
ProRail kan zich niet verenigen met het advies van deskundigen. Zij betoogt dat deskundigen ten onrechte geen grotere neerwaartse correctie hebben toegepast vanwege de specifieke ligging van de woning aan een spoorbaan en aan een overweg. Op basis van een wetenschappelijk onderzoek van de Katholieke Universiteit Leuven volgt dat een woning in de buurt van het spoor in Vlaanderen voor circa 3,9% minder wordt verkocht dan een soortgelijke woning verder weg van het spoor. Ook zouden mensen met kleine kinderen minder geïnteresseerd zijn in een woning aan het spoor, waardoor er sprake is van een waardedrukkend effect.
Ook de voormalige eigenaren zijn het oneens met het advies van deskundigen. Zij betogen dat deskundigen onvoldoende hebben onderkend dat de woningmarkt krapper was op de peildatum. Een alternatieve woning zou dan ook duurder zijn dan door deskundigen is begroot.
De rechtbank volgt het advies van deskundigen. Partijen hebben geen bezwaren ingebracht tegen de vergelijkingstransacties en de vergelijkingsmethoden. De rechtbank gaat dan ook uit van de juistheid ervan. Er is volgens de rechtbank geen aanleiding voor een neerwaartse bijstelling van de waarde van het onteigende. De uitgangspunten van het onderzoek van de KU Leuven zijn voor de rechtbank niet duidelijk. Onduidelijk is van welke woningmarkt is uitgegaan, wat de peildatum is geweest en welke andere omstandigheden zijn meegewogen in het onderzoek. De stelling dat mensen met kleine kinderen minder geïnteresseerd zijn in de woning, wordt door de rechtbank gepasseerd. Dat geldt ook voor de stelling van de eigenaren dat een hogere waarde gerechtvaardigd zou zijn vanwege krapte op de woningmarkt.
Bijkomende schade en premie uit handen breken
Een tweede punt van discussie is de hoogte van de bijkomende schade. Deskundigen hebben deze getaxeerd op € 52.700,00. Dit bedrag bestaat onder meer uit een ‘premie uit handen breken’ van € 20.000,-. Volgens deskundigen is de aankoop van een vervangende koopwoning met vrije ligging alleen mogelijk als dit financieel haalbaar is. Vanwege de krappe markt voor vervangende koopwoningen met een gelijkwaardig woongenot is het volgens deskundigen aannemelijk dat de eigenaren een premie uit handen breken zullen moeten betalen om een woning met een vergelijkbaar woongenot te kunnen verwerven.
ProRail vond dat niet moest worden uitgegaan van de fictie dat er een bedrag bovenop de marktconforme waarde zou moeten worden betaald. De eigenaren hoefden niet halsoverkop een nieuwe woning te kopen en daardoor teveel te betalen, omdat zij na het onteigeningsvonnis nog één jaar gratis in de woning mocht blijven wonen. Ook staan vergelijkbare woningen aan het spoor langer te koop, zodat er ten aanzien van die woningen minder krapte is op de markt. Verder is de krapte al verdisconteerd in de referentietransacties die door de deskundigen zijn gebruikt om de waarde van de woning te bepalen. Volgens ProRail is een extra premie dan ook dubbelop.
De rechtbank stelt voorop dat eigenaren die genoodzaakt zijn om op korte termijn een vervangende onroerende zaak te verwerven en daarvoor een hogere prijs moeten betalen dan de werkelijke waarde, een vermogensnadeel lijden dat voor vergoeding in aanmerking komt (vgl. HR 15 juni 1994, ECLI:NL:HR:1994:AC4226 en HR 16 april 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO2283). Een dergelijke premie komt een onteigende slechts toe indien een vervangend object als gevolg van schaarste op korte termijn alleen maar te verkrijgen is tegen betaling van die extra premie bovenop de normale verkoopprijs.
Op basis hiervan oordeelt de rechtbank (r.o. 2.19):
“De rechtbank overweegt allereerst dat zij ProRail niet kan volgen in haar stelling dat een premie uit handen breken dubbelop zou zijn. De deskundigen hebben weliswaar de gegevens van de referentietransacties in het verleden vertaald naar de peildatum, waarin zij de stijging van de prijzen van woningen vanwege de woningkrapte zullen hebben betrokken om de werkelijke waarde van het onteigende te kunnen bepalen, maar een koper zal om een woning daadwerkelijk te kunnen kopen vanwege de huidige overspannen woningmarkt nog hoger moeten bieden dan de werkelijke waarde van een woning. Dat er een mindere mate van krapte geldt op de markt van woningen aan een spoor of aan een drukke weg is de rechtbank in onvoldoende mate gebleken, en overigens ook niet relevant in het kader van de onderhavige premie. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat er, gezien de krappe situatie op de woningmarkt op de peildatum, een noodzaak om [gedaagden] met een premie uit handen breken tegemoet te komen. De krappe huizenmarkt leidt er immers toe dat er een zekere druk is op potentiële kopers om een bod boven de vraagprijs te doen. Dat [gedaagden] wist dat hij uiterlijk op 18 maart 2021 het onteigende dient te verlaten en zich ter voorbereiding daarop op de woningmarkt had kunnen en moeten begeven, doet aan het voorgaande niet af.”
De krapte op de woningmarkt rechtvaardigt aldus een extra premie bovenop de normale verkoopprijs, die moet worden verdisconteerd in de schadeloosstelling. De rechtbank volgt deskundigen dan ook door de hoogte van de bijkomende schade vast te stellen op € 52.7000,00.
Commentaar
Uit deze uitspraak blijkt dat de onteigeningsrechter oog heeft voor de moeilijke positie van de onteigende woningeigenaar die zich op de overspannen woningmarkt moet begeven. Het lastige daarbij is dat op het moment dat de inkt van het vonnis droog is de prijzen van woningen alweer verder zijn gestegen, evenals de bedragen waarmee wordt overboden.
Tot slot
Wilt u meer weten over onteigening? Neemt u contact op met Hanna Zeilmaker, zeilmaker@dirkzwager.nl of Joske Hagelaars, hagelaars@dirkzwager.nl; de onteigeningsadvocaten van Dirkzwager!
