De casus
De zaak draait om de aanvraag van Limburg Real Estate B.V. (LRE) om tegemoetkoming in planschade die zij heeft geleden als gevolg van de inwerkingtreding van het Bedrijventerrein Willem Sophia. Dit nieuwe bestemmingsplan zou de bouw- en gebruiksmogelijkheden van een aantal percelen van LRE in Kerkrade beperken ten opzichte van het voorheen geldende bestemmingsplan.
Zowel in het primaire besluit als in de beslissing op bezwaar hebben burgemeester en wethouders van Kerkrade op advies van de SAOZ de aanvraag van LRE afgewezen, met het argument dat LRE het risico op planschade actief heeft aanvaard.
Volgens het advies van de SAOZ was het risico op planschade voor LRE voorzienbaar ten tijde van de aankoop van de percelen op 10 mei 2019. De voorzienbaarheid zou eruit bestaan dat ten tijde van de aankoop van de percelen en ook daarvoor voorbereidingsbesluiten golden. In de toelichting op en in de publicatie van deze besluiten stond dat een herziening van onder meer het bestemmingsplan voor bedrijventerrein Willem Sophia werd voorbereid en dat het voorbereidingsbesluit is genomen om hier ongewenste ontwikkelingen te voorkomen. Daarbij vond de SAOZ het ook van belang dat het voorgaande bestemmingsplan sterk verouderd was (uit 1968), zodat een voor eigenaren nadelige wijziging van het oude plan voorzienbaar was.
In beroep heeft het college zich aanvullend op het standpunt gesteld dat de planologische ontwikkeling ook voorzienbaar was op basis van het voorontwerp van het bestemmingsplan "Bedrijventerrein Willem Sophia" dat ten tijde van de aankoop van LRE was gepubliceerd op www.ruimtelijkeplannen.nl.
Oordeel van de Afdeling
Anders dan het college en de SAOZ is de Afdeling van oordeel dat actieve risicoaanvaarding in dit geval niet aan de orde is.
Ten aanzien van de voorbereidingsbesluiten overweegt de Afdeling dat in de voorbereidingsbesluiten niet meer staat dan dat een bestemmingsplan wordt voorbereid, en dat met het voorbereidingsbesluit wordt beoogd ongewenste ontwikkelingen te voorkomen waardoor de aangewezen gebieden minder geschikt worden voor de verwezenlijking van de daaraan bij het plan te geven bestemming(en). Uit de voorbereidingsbesluiten blijkt niet welke ongewenste ontwikkelingen moesten worden voorkomen of welke planologische wijzigingen in het voor te bereiden bestemmingsplan werden overwogen. Deze ‘kale’ voorbereidingsbesluiten kunnen daarom ook bij directe planschade niet worden aangemerkt als een voldoende concreet beleidsvoornemen waaruit door een redelijk denkend en handelend koper kon worden afgeleid dat en in welk opzicht de planologische mogelijkheden op de percelen zouden worden beperkt (r.o. 13.3).
Dat het voorgaande bestemmingsplan sterk verouderd was doet hier naar het oordeel van de Afdeling niet aan af. Het enkele feit dat een bestemmingsplan oud is, is onvoldoende om daarop voorzienbaarheid te baseren. Ouderdom is wel een relevante omstandigheid bij de bepaling van voorzienbaarheid. Omdat de voorbereidingsbesluiten niet als een voldoende concreet beleidsvoornemen kunnen worden aangemerkt, komt aan de ouderdom van het oude bestemmingsplan in dit geval evenwel geen doorslaggevende betekenis toe (r.o. 13.4)
Met betrekking tot de publicatie van het voorontwerp op ruimtelijkeplannen.nl neemt de Afdeling in aanmerking dat van deze publicatie geen openbare kennisgeving is gedaan. Dat toch van LRE verwacht mocht worden dat zij ten tijde van de aankoop van de percelen van dit voorontwerp kennis zou nemen, heeft het college volgens de Afdeling niet aannemelijk gemaakt. Daarbij is de Afdeling van oordeel dat voor de vraag of voorzienbaarheid kan worden aangenomen geen onderscheid gemaakt tussen een professionele aspirant-koper zoals LRE en niet-professionele aspirant-koper. Het gaat namelijk om de “maatman” van de redelijk denkend en handelend koper. Tot slot is de Afdeling van oordeel dat het feit dat er voorbereidingsbesluiten waren genomen niet betekent dat alleen daarom van een redelijk denkend en handelend koper verwacht mag worden dat hij zonder openbare kennisgeving specifiek de website ruimtelijkeplannen.nl raadpleegt (r.o. 14.2).
gevolgen van deze uitspraak voor nadeelcompensatie onder de Omgevingswet
Bijzonder interessant aan deze uitspraak is het oordeel van de Afdeling dat het publiceren van een voorontwerpbestemmingsplan (een eerste conceptplan ter afstemming en inspraak, zonder formeel wettelijke status) op ruimtelijkeplannen.nl zonder openbare kennisgeving daarvan (bijv. in huis- aan huis bladen of in het Gemeenteblad) onvoldoende is om actieve risicoaanvaarding tegen te werpen. De Afdeling lijkt daarmee haar rechtspraak over publicaties op de (algemene) gemeentewebsite (zie bijv. ECLI:NL:RVS:2025:2314) door te trekken naar publicaties van voorontwerpen op ruimtelijkeplannen.nl.
Onder de Wro was ruimtelijkeplannen.nl dé website waarop bestemmingsplannen en ontwerpbestemmingsplannen werden gepubliceerd en online konden worden bekeken. Voorontwerpbestemmingsplannen hadden geen formele wettelijke status, en hoefden niet op ruimtelijkeplannen.nl te worden gepubliceerd. Gelet daarop valt er wat te zeggen voor oordeel van de Afdeling dat van een redelijk denkend en handelen koper niet zonder meer kan worden verwacht dat hij ruimtelijkeplannen.nl raadpleegt voor het geval daar een voor hem relevant voorontwerpbestemmingsplan is gepubliceerd.
Hier staat tegenover dat het vaste rechtspraak van de Afdeling is dat van een redelijk denkend en handelend koper kan worden verlangd dat hij ten tijde van de aankoop kennisneemt van de planologische situatie die op dat moment ter plaatse geldt. Dat geldt zelfs wanneer men naar het gemeentehuis moet afreizen om het geldende bestemmingsplan in te zien (ECLI:NL:RVS:2025:659). In veruit de meeste gevallen zou de redelijk denkend en handelend koper het huidige bestemmingsplan inzien door naar ruimtelijkeplannen.nl te gaan en het adres van de aan te kopen percelen in te typen. Als voor de betreffende locatie een voorontwerp was gepubliceerd dan zou dit voorontwerp ook in de resultaten moeten verschijnen, zodat de koper daarvan kennis zou kunnen nemen. Via de onderzoeksplicht om het huidige bestemmingsplan te controleren zou de redelijk denkend en handelend koper dus waarschijnlijk ook op een op ruimtelijkeplannen.nl gepubliceerd voorontwerp stuitten. In de uitspraak wordt met dit scenario geen rekening gehouden, althans niet expliciet.
Onder de Omgevingswet is ruimtelijkeplannen.nl vervangen door regelsopdekaart.nl. Op dit moment is het voor gemeenten niet mogelijk om voorontwerpen op regelsopdekaart.nl te publiceren. Die mogelijkheid lijkt er ook niet te komen. In een Kamerbrief van 31 oktober 2025 heeft de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening de Tweede Kamer namelijk geïnformeerd dat wordt afgezien van de mogelijkheid om conceptregelingen (voorheen voorontwerpen) op regelsopdekaart.nl te publiceren. Het publiceren van conceptregelingen op regelsopdekaart.nl zou volgens de Minister teveel “vervuiling” opleveren en daarnaast afbreuk doen aan het bewust vormvrije karakter van participatie onder de Omgevingswet.
Gelet hierop lijkt deze uitspraak van de Afdeling weinig gevolgen te hebben voor de beoordeling van actieve risicoaanvaarding onder de Omgevingswet. Dat geldt zeker voor passieve risicoaanvaarding, aangezien art. 15.6 van de Omgevingswet voor passieve risicoaanvaarding bepaalt dat van voorzienbaarheid alleen sprake kan zijn wanneer van het voornemen tot planologische wijziging kennis is gegeven conform de in art. 12 van de Bekendmakingswet bepaalde wijze. Daarmee zijn discussies over de vraag of een concreet beleidsvoornemen op een voldoende kenbare wijze is openbaargemaakt bij passieve risicoaanvaarding verleden tijd.
Heeft u vragen over dit artikel of over planschade/nadeelcompensatie in het algemeen? Belt of mailt u gerust met Hanna Zeilmaker en/of Lukas Wichern, specialisten planschade en nadeelcompensatie bij Dirkzwager.
