Servicekosten bij geliberaliseerde huur: contractsvrijheid begrensd!

Betalingsverplichting servicekosten

Artikel 7:259 lid 1 eerste volzin BW bepaalt dat de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten het bedrag beloopt dat door de huurder en de verhuurder is overeengekomen (hierna: “servicekosten”). De tweede volzin van artikel 7:259 lid 1 BW bepaalt dat bij gebreke van overeenstemming, de betalingsverplichting een bedrag beloopt dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of hetgeen als een redelijke vergoeding wordt beschouwd. Hieruit volgt dat wanneer er geen overeenstemming is, het bedrag aan servicekosten aan de hand van de ministeriële regeling moet worden vastgesteld. Dit bedrag kan veel lager liggen dan partijen in de huurovereenkomst zijn overeengekomen.

Overeenstemming?

In een recent arrest van de Hoge Raad stond de vraag centraal wat onder “overeenstemming” in de zin van artikel 7:259 lid 1 eerste volzin BW moet worden begrepen. Het Gerechtshof Amsterdam had in het arrest van 30 oktober 2018 geoordeeld dat contractsvrijheid het uitgangspunt is. Er hoeft geen relatie met de werkelijke kosten te bestaan, aldus het hof. Daarmee kwam het hof uitdrukkelijk terug op eerdere rechtspraak van datzelfde hof uit 2017.

De Hoge Raad oordeelt nu dat de “overeenstemming” uit art. 7:259 lid 1 BW verwijst naar de overeenstemming tussen verhuurder en huurder naar aanleiding van de jaarlijks, of na beëindiging van de huurovereenkomst, aan de huurder te verstrekken specificatie van de servicekosten (oftewel: de eindafrekening). Indien partijen op dat moment geen overeenstemming bereiken over de te betalen servicekosten, geldt dat de betalingsverplichting moet worden vastgesteld aan de hand de tweede volzin van artikel 7:259 lid 1 BW. Hieruit volgt dat de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten in relatie moet staan tot de werkelijke kosten.

Kort en goed

Het gaat bij artikel 7:259 BW niet om de overeenstemming die partijen hebben bereikt ten aanzien van de hoogte van de servicekosten zoals opgenomen in de huurovereenkomst. Het bedrag dat voor de servicekosten wordt betaald is een voorschotbedrag. Het uiteindelijk te betalen bedrag volgt uit de eindafrekening. Wanneer huurder en verhuurder geen overeenstemming bereiken over de eindafrekening, geldt dat de betalingsverplichting ten aanzien van de servicekosten in relatie moet staan met de werkelijke kosten.