Het startmoment van de bouw is een belangrijk moment voor een aannemer en een koper. Zo is dit moment bepalend voor de betalingen waar de aannemer recht heeft, voor het bepalen van de datum van oplevering, maar ook het mogelijk verbeurd zijn van een boete. Op 9 juni 2010 oordeelde de Raad van Arbitrage wat nu eigenlijk onder “het starten van de bouw van een appartementencomplex” moet worden verstaan. Lees hier...
In deze zaak stelden de kopers van een nieuwbouwappartement dat de bouw van het appartementencomplex zou zijn aangevangen op 7 november 2003, omdat dit per brief aan hen zou zijn bevestigd door de aannemer op 21 november 2003. Deze brief dient volgens de kopers te worden beschouwd als een schriftelijke mededeling in de zin van artikel 5 van de GIW koop-/aannemingsovereenkomst. Op grond van dit artikel dient de aannemer namelijk het appartement binnen 250 werkbare werkdagen op te leveren ná de aanvang van de bouw van het pand. Daarbij is de aannemer verplicht om binnen 8 dagen na de aanvang van deze bouw de kopers hiervan schriftelijk op de hoogte te stellen. Die schriftelijke mededeling was volgens de kopers de brief van 21 november 2003, zodat hun appartement uiterlijk op 16 februari 2005 opgeleverd had moeten worden. Omdat het appartement uiteindelijk pas op 7 juli 2005 is opgeleverd, is de bouwtermijn met 141 dagen overschreden en stellen de kopers recht te hebben op betaling van een boete van EUR 18.087,48.
De arbiter ziet dit anders. Volgens de arbiter moet onder “start van de bouw” worden verstaan: het daadwerkelijk starten van de (grond)werkzaamheden ten behoeve van het uiteindelijk te bouwen gebouw (zoals heien van palen, etc.). Anders dan de kopers betogen vallen sloopwerkzaamheden hier in beginsel niet onder. Op basis van de feitelijke situatie is de Raad van Arbitrage vervolgens van oordeel dat er op 7 november 2003 geen sprake was van een start van de bouw in de zin van artikel 5 van de overeenkomst.
Maar op 21 november 2003 heeft de aannemer zelf schriftelijk medegedeeld “met de bouw van de appartementen te zijn begonnen”. De arbiter onderzoekt in hoeverre de kopers te goeder trouw op deze verklaring mochten afgaan. Met andere woorden: heeft de brief van 21 november 2003 te gelden als verklaring ex artikel 5 van de overeenkomst? Die vraag beantwoordt arbiter ontkennend. Gebleken is namelijk dat er bij de kopers onzekerheid was over de algehele voortgang van de bouw. Er zouden wellicht niet genoeg appartementen zijn (voor)verkocht om te starten met de bouw van het appartementcomplex. Uitsluitsel hierover was ook nodig, zo verklaarden kopers, voor de bank. Gelet hierop acht de arbiter het dan ook aannemelijk dat de mededeling in de brief van 21 november 2003 dat met de bouw is begonnen, moet worden bezien in het licht van deze achtergrond en niet in het kader van artikel 5 van de overeenkomst.
Feit blijft echter dat de aannemer geen andere mededeling over de aanvang van de bouw heeft gedaan. Daardoor blijft de bepaling van de aanvangsdatum partijen verdeeld houden. De arbiter oordeelt dat alsdan de factuurdatum van de 1e betalingstermijn van de aannemer van doorslaggevend belang is. Die eerste termijn mag op grond van de overeenkomst namelijk worden gefactureerd “zodra met de bouw van het hoofdgebouw een aanvang is gemaakt”. Omdat de vervaldatum van deze factuur gedateerd is op 7 mei 2004, acht arbiter voldoende vast komen te staan dat 7 mei 2004 (en niet 21 november 2003) dient te worden aangemerkt als startdatum voor de bouw. Het aantal werkbare werkdagen is daardoor niet overschreden. De kopers worden in het ongelijk gesteld.
Start van de bouw en boete
28 juli 2010, laatst geüpdatet 11 september 2024
Het startmoment van de bouw is een belangrijk moment voor een aannemer en een koper. Zo is dit moment bepalend voor de betalingen waar de aannemer recht heeft, voor het bepalen van de datum van oplevering, maar ook het mogelijk verbeurd zijn van een boete. Op 9 juni 2010 oordeelde de Raad van Arbitrage wat nu eigenlijk onder “het starten van de bouw van een appartementencomplex” moet worden verstaan. Lees hier.In deze zaak stelden de kopers van een nieuwbouwappartement dat de bouw van het app...

Robert Rijpstra
Advocaat - Partner

Ontvang relevant nieuws op uw interessegebied
- Per kwartaal
- Zelf uw voorkeuren opgeven
- Makkelijk uitschrijven
Ja, ik wil de nieuwsbrief ontvangen
Gerelateerd

Artikel
Circulaire bouwstoffen en milieu: risico’s en aansprakelijkheid bij gebruik staalslakken
8 mei 2025 -
Staalslakken zijn een reststof van de staalindustrie en worden in Nederland gebruikt als circulaire bouwstof, met name in infrastructurele werken. De...

Artikel
Wet versterking regie volkshuisvesting (WVRV): derde nota van wijziging toegelicht
28 april 2025 -
Op 22 april 2025 vond de procedurevergadering van de commissie Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening plaats. Tijdens deze vergadering heeft minister Mona...

Artikel
Wat is de definitie van een bouwwerk volgens de Wkb?
11 april 2025 -
Met de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) is het begrip ‘bouwwerk’ ineens nog belangrijker geworden. Maar wat valt er nu...

Artikel
Beëindigingsovereenkomst zonder huurbescherming
24 maart 2025 -
In een recent arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld over een beëindigingsovereenkomst tussen een woningcorporatie en in de woning achtergebleven kinderen. Het...

Artikel
UAV 2012 (versie 2025): wat betekent dit voor de praktijk?
17 maart 2025 -
Op 26 februari 2025 is de nieuwste versie van de Uniforme Administratieve Voorwaarden (UAV) 2012 gepubliceerd. Deze update brengt belangrijke wijzigingen met...

Artikel
De Langverwachte nieuwe UAV-GC 2025: Wat is gewijzigd?
28 januari 2025 -
Na jarenlang uitstel1 heeft de CROW op 14 januari 2025 de nieuwe versie van de UAV-GC, Uniforme Administratieve Voorwaarden voor Geïntegreerde Contractvormen,...
No posts found
Events
Aankomende online en live events
We delen diepgaande kennis en pragmatische inzichten over actuele onderwerpen in het vakgebied en de maatschappelijke thema's waar we dichtbij staan.
12
juni
2025
Webinar
Vastgoed
Actualiteiten Huurrecht voorjaar 2025
Huurrechtspecialisten Rutger Fabritius en Kristel Verkleij praten u in een compacte sessie van één uur bij over de actuele jurisprudentie en ontwikkelingen op het gebied van het huurrecht.
Online
14:00
-
15:00
24
juni
2025
Webinar
Zorg & Sociaal domein
Zorg & Recht: Taakherschikking in de zorg
Wilt u weten hoe u taakherschikking in de zorg op een verantwoorde, efficiënte en toekomstbestendige manier kunt inzetten? Dan nodigen wij u van harte uit voor het webinar ‘Taakherschikking in de zorg’ op dinsdag 24 juni 2025 van 14:00 tot 15:30 uur.
Online
14:00
-
15:30
Liever een inhouse training op maat?
Wij organiseren ook events op maat. Van kleine tot grote groepen, we zorgen voor een inspirerende sessie afgestemd op uw wensen. Informeer naar de mogelijkheden.
Contact opnemen