Versoepeling verkoopregels corporatiewoningen per 1 april 2017

3 april 2017

Op 1 april 2017 heeft minister Plasterk het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Btiv’) gewijzigd. De verkoop van corporatiewoningen aan (buitenlandse) beleggers is hierdoor een stuk eenvoudiger geworden. Veel drempels voor investeerders zijn weggenomen.

Robert Rijpstra
Robert Rijpstra
Advocaat - Partner
In dit artikel

Op 1 april 2017 heeft minister Plasterk het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Btiv’) gewijzigd. De verkoop van corporatiewoningen aan (buitenlandse) beleggers is hierdoor een stuk eenvoudiger geworden. Veel drempels voor investeerders zijn weggenomen.

Zienswijzen van gemeenten en huurdersorganisaties

Eén van de belangrijkste wijzigingen heeft betrekking op de verplichte zienswijzen. De minister versoepelt de regeling omtrent de zienswijzen mede omdat hij ervan uitgaat dat toegelaten instellingen, de gemeente en de huurdersorganisatie op grond van de Woningwet gezamenlijk bepalen wat de inzet van de toegelaten instelling op lokaal niveau is. Zij doen dat via prestatieafspraken, waarbij onder andere afspraken worden gemaakt over de verkoop van woningen en de besteding van verkoopopbrengsten.

De zienswijzen van gemeenten en de huurdersorganisatie is met de inwerkingtreding van de nieuwe regels alleen nog verplicht bij gereguleerde woningen.

Bij potentieel te liberaliseren woningen (woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens ad € 710,68 maar met meer dan 145 WWS punten) zijn de zienswijzen van de gemeente eveneens niet meer verplicht, mits de koper (of zijn rechtsopvolger) deze woningen minimaal zeven jaar exploiteert in de huurmarkt met een maximale huurprijs ad € 850,- per maand. Daarnaast dienen er prestatieafspraken te zijn gemaakt waarin is opgenomen dat er goedkope woningen worden bijgebouwd met een maximale huur van maximaal € 568,68 (i.v.m. de passendheidtoets). Indien een corporatie méér potentieel te liberaliseren woningen verkoopt dan het aantal goedkope woningen dat wordt bijgebouwd, dan zijn zienswijzen weer verplicht. In de praktijk zal dit waarschijnlijk betekenen dat de verkopende corporatie de koper zal introduceren bij de gemeente, waarbij er vrijwillige afspraken worden gemaakt tussen de koper en de gemeente en welke afspraken vervolgens aan de koopovereenkomst zal worden gehecht.

Bij geliberaliseerde woningen zijn zienswijzen niet langer verplicht.


Winstdeling is komen te vervallen

Uit een evaluatie van de (oude) verkoopregels van corporatiewoningen is het de minister gebleken dat beleggers (nagenoeg) geen gereguleerde woningen willen aankopen omdat de oude regels hen verplichtte om de eventuele verkoopwinst op termijn over een periode van 30 jaar te delen met de verkopende corporatie (50%-50%). Gevolg was ook dat de verkopende corporaties zich met langdurige, hoge administratielasten geconfronteerd zagen. De minister heeft de winstdelingsplicht laten vervallen. Wel heeft de minister daarbij de eis gesteld dat vervreemding van gereguleerde woningen tegen de marktwaarde van de woongelegenheden moet plaatsvinden en dat voor alle blijvend gereguleerde woningen een exploitatieplicht van zeven jaar geldt. Door bij de (taxatie van de) verkoop niet langer van de ‘leegwaarde’ maar van de ‘marktwaarde’ uit te gaan, kunnen geen kortingen meer op de aankoopprijs worden verstrekt en daarmee vervalt ook de grondslag voor de winstdeling, zo redeneert de minister.

Sociale paragraaf

Bij aankoop van gereguleerde woningen geldt eveneens een exploitatieplicht van zeven jaar. Tevens geldt dan dat de koper zich in de koopovereenkomst dient te committeren aan een sociale paragraaf (bijv. IVBN Gedragscode verkoop (complexen) huurwoningen 2007).

VOG

In alle gevallen dient de corporatie bij de goedkeuringsaanvraag een Verklaring Omtrent Gedrag ('VOG') van de koper te overleggen. Dit vereiste geldt ook voor buitenlandse investeerders. Dirkzwager heeft ervaring met aanvragen van VOG door buitenlandse investeerders.

Overgangsrecht

Op verzoeken tot goedkeuring die vóór 1 april 2017 zijn ingediend bij de Autoriteit Wonen (‘Aw’) blijven de oude verkoopregels gelden.

Meer weten over dit onderwerp? Neem contact op met Robert Rijpstra, advocaat bij Dirkzwager en gespecialiseerd in het juridisch begeleiden van gestructureerde verkoopprocessen.

Gerelateerd

Verhuurders verplicht tot publicatie van een transparante en objectieve selectieprocedure van huurders

Verhuurders verplicht tot publicatie van een transparante en objectieve selectieprocedure van huurders

Met de inwerkingtreding van de Wet goed verhuurderschap per 1 juli 2023 zijn er voor verhuurders van woonruimte en verhuurders van verblijfsruimte aan...
Graafmachine

Circulaire bouwstoffen en milieu: risico’s en aansprakelijkheid bij gebruik staalslakken

Staalslakken zijn een reststof van de staalindustrie en worden in Nederland gebruikt als circulaire bouwstof, met name in infrastructurele werken. De...
Wet versterking regie volkshuisvesting (WVRV): derde nota van wijziging toegelicht

Wet versterking regie volkshuisvesting (WVRV): derde nota van wijziging toegelicht

Op 22 april 2025 vond de procedurevergadering van de commissie Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening plaats. Tijdens deze vergadering heeft minister Mona...
Wat is de definitie van een bouwwerk volgens de Wkb?

Wat is de definitie van een bouwwerk volgens de Wkb?

Met de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) is het begrip ‘bouwwerk’ ineens nog belangrijker geworden. Maar wat valt er nu...
Beëindigingsovereenkomst bij huurwoning zonder huurbescherming

Beëindigingsovereenkomst zonder huurbescherming

In een recent arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld over een beëindigingsovereenkomst tussen een woningcorporatie en in de woning achtergebleven kinderen. Het...

UAV 2012 (versie 2025): wat betekent dit voor de praktijk?

Op 26 februari 2025 is de nieuwste versie van de Uniforme Administratieve Voorwaarden (UAV) 2012 gepubliceerd. Deze update brengt belangrijke wijzigingen met...
No posts found