De verwachtingswaarde
In de onteigeningszaak die voorlag bij de rechtbank Rotterdam (3 maart 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:1805) gaat het om de ontwikkeling van een P+R in de gemeente Binnenmaas, waarvoor gronden van gedaagde nodig zijn. Als uitgangspunt heeft te gelden dat het vigerende bestemmingsplan, op basis waarvan de ontwikkeling op het onteigende plaatsvindt, moet worden weggedacht; het zogenaamde ‘eliminatiebeginsel’. De agrarische grond is op basis van het huidige gebruik € 8,- per vierkante meter waard. Daarover zijn partijen het eens. Maar: de deskundigen zijn van mening dat er rekening moet worden gehouden met een verwachtingswaarde. De gronden hebben een strategische ligging en uit de structuurvisies van twee gemeentes bleek een mogelijke lucratieve ontwikkeling in de omgeving, namelijk een transferium met allerlei voorzieningen. Dat zorgt er volgens deskundigen voor dat de gronden € 7,- per vierkante meter extra waard zijn.
De onteigenende partij, de Provincie Zuid-Holland, stelt zich op het standpunt dat van een verwachtingswaarde geen sprake kan zijn, omdat de verwachting dat er in de omgeving een volwaardig transferium met voorzieningen wordt ontwikkeld niet reëel is. De gedaagde vindt juist dat er sprake is van een nog hogere verwachtingswaarde dan door deskundigen getaxeerd.
Wat oordeelt de rechtbank?
De rechtbank stelt voorop dat van een verwachtingswaarde sprake is “indien er op de peildatum reeds zodanig concrete verwachtingen bestonden ten aanzien van een toekomstige (‘lucratieve’) ontwikkeling van het gebied waarin de betrokken percelen zijn gelegen, dat redelijk handelende partijen in het vrije economisch verkeer in geval van verkoop hiermee bij hun prijsonderhandelingen rekening zouden houden” (r.o. 2.15).
In dit geval speelt volgens de rechtbank mee dat er uit onder andere structuurvisies blijkt dat er in de omgeving een uitgebreider transferium wordt gerealiseerd dan alleen een P+R. Ook de opening van een fastfoodrestaurant behoort bijvoorbeeld tot de mogelijkheden. De gemeente staat welwillend tegenover deze ontwikkelingen en wil in de toekomst meer doen om carpoolen mogelijk te maken. De gronden hebben strategisch gezien een goede ligging, nabij een afslag van de A29. Hoewel de plannen voor het meer uitgebreide transferium nog niet helemaal vastliggen, zorgt dit alles volgens de rechtbank voor een hogere verwachtingswaarde dan waar de deskundigen op uitkwamen: “[het is] realistisch om te veronderstellen dat een relatief speculatief aangelegde koper bereid zal zijn om meer te betalen voor het onteigende dan de door de deskundige geadviseerde krappe verdubbeling van de agrarische waarde van € 8,00 per m². Een verwachtingswaarde van € 17,00 per m² acht de rechtbank meer op zijn plaats.” (r.o. 2.16). De provincie moet aan gedaagde daarom in totaal € 25,- per vierkante meter betalen. Het is opvallend dat de rechtbank ervoor kiest om uit te gaan van een “relatief speculatief aangelegde koper” in plaats van de – in onteigeningsprocedures gebruikelijke maatstaf – ‘redelijk handelende koper’.
Rekening advocaat
Uitgangspunt in onteigeningsprocedures is dat de kosten voor de juridische bijstand volledig worden vergoed. Maar in dit geval oordeelt de rechtbank anders: de rekening van de advocaat van de onteigende zou onredelijk hoog zijn. Zo is er door collega’s van de advocaat in totaal meer dan 20 uur besteed aan het opstellen van een memo over “onteigening via Titel IIa of Titel IV” en aan “onderzoek verwachtingswaarde onteigende”, terwijl de advocaat volgens de rechtbank als “specialist op het gebied van het onteigeningsrecht, geacht moet worden goed op de hoogte te zijn van de relevante feiten en de juridische implicaties daarvan” (r.o. 2.34). Ook zijn er uren in rekening gebracht voor rolverrichtingswerkzaamheden, die onder de kantoorkosten horen te vallen.
Na aftrek van die uren blijft er een bedrag over van € 34.003,10. Maar ook dát bedrag vindt de rechtbank gelet op de omvang en complexiteit van de zaak niet redelijk. Opvallend is het oordeel over de gehanteerde uurtarieven: “de in rekening gebrachte uurtarieven van € 450,00 voor werkzaamheden van een advocaat, € 180,00 voor ondersteunende juridische werkzaamheden en € 110,00 voor ondersteunende administratieve werkzaamheden [zijn] onredelijk hoog voor een zaak als hier aan de orde”. Er wordt daarom nog een korting toegepast en de provincie hoeft in totaal ‘slechts’ een bedrag van € 23.802,17 te vergoeden, in plaats van de in totaal opgevoerde € 39.535,10.
Hier valt wel een kanttekening bij te plaatsen. De advocaat is volgens de rechtbank zo deskundig dat uren die zijn besteed aan het opstellen van memo’s over juridische kwesties niet vergoed moeten worden; mag zijn uurtarief die deskundigheid dan niet reflecteren? Verder valt op dat de grond volgens de provincie € 48.480,- waard is, dat deskundigen de grond taxeerden op € 90.900,- en de rechtbank op een bedrag van € 154.409,- uitkomt. Nog los van het feit dat die verdriedubbeling (!) wellicht mede door de inspanningen van de advocaat tot stand kwam, is de zaak blijkbaar niet zo gemakkelijk dat provincie, deskundigen en rechtbank direct tot eenzelfde conclusie komen.
Positie derde
Een verdere aanwijzing dat de zaak niet zo gemakkelijk is als de rechtbank doet voorkomen, is haar eigen oordeel over de positie van derde-belanghebbenden. Derde-belanghebbende Evides N.V. is in deze procedure niet tussengekomen en heeft daarom volgens de rechtbank geen recht op een afzonderlijke schadevergoeding (r.o. 2.40). Dat oordeel is onjuist: schadevergoeding is wettelijk gezien niet afhankelijk van tussenkomst in de onteigeningsprocedure. Naar aanleiding van een eerdere uitspraak van dezelfde rechtbank (rechtbank Rotterdam, 11 november 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:10266) schreven wij over dit onderwerp een blogartikel; klik hier om dat artikel te lezen.
Conclusie
Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen? Neem dan contact op met Joske Hagelaars of Ilona Termaat.
