Door het inschrijven van een koopovereenkomst bij het kadaster op grond van artikel 7:3 BW (de zogeheten ‘’Vormerkung’’) kan de overdracht van het verkochte niet worden gefrusteerd door onder meer een executoriaal- of derdenbeslag of een mogelijke tweede verkoop. Het doel van Vormerkung is het beschermen van de koper in zijn recht op nakoming van de koopovereenkomst.
Eerder werd duidelijk dat een consequentie van voornoemde situatie is, dat een gelegd derdenbeslag (ten laste van de verkoper) onder de koper wél doel treft. Schuldeisers kunnen de Vormerkung omzeilen nu zij derdenbeslag op de te betalen koopprijs, in plaats van op de onroerende zaak, kunnen leggen. Dit blijkt mogelijk onder de huidige wetgeving. Door onder de koper beslag te leggen, kan de koper de koopprijs niet aan de notaris betalen en zo frustreert de levering.
Ingevolge de instemming van de Tweede Kamer en de Eerste Kamer op het wetsvoorstel inzake verbetering van de Vormerkung treedt op 1 januari 2016 een wetswijziging in teneinde de werking van Vormerkung te verbeteren.
De wijzigingen zijn als volgt:
a. Koper geniet bescherming van de Vormerkung, doordat de levering niet meer wordt geblokkeerd door een beslag op de koopprijs
Wanneer er ná Vormerkung derdenbeslag wordt gelegd, zoals voornoemd omschreven, kan de koper zijn koopprijs (in weerwil van het beslag) gewoon betalen aan de notaris en kan de levering plaatsvinden.
b. Beslagleggers op de onroerende zaak kunnen zich verhalen op het 'surplus' van de betaalde koopprijs aan verkoper
Wanneer er ná Vormerkung ten laste van verkoper beslag wordt gelegd op de onroerende zaak, kan dit beslag na de levering van de de zaak veranderd worden in een beslag op de koopprijs die de notaris onder zich houdt. Het beslag wordt geconverteerd naar een beslag op de ontvangen koopprijs in plaats van op de verkochte en inmiddels geleverde onroerende zaak.
Dit houdt in dat na betaling van eventuele anterieure beslagleggers en hypotheekhouders de posterieure beslaglegger, dit wil zeggen de beslaglegger na Vormerkung, zich kan verhalen op het gedeelte van de koopprijs wat normaliter overblijft (surplus) voor de verkoper.
Concluderend hebben de wijzingen tot gevolg dat een koper ná Vormerkung beter beschermd wordt tegen posterieure beslagleggers en voornoemde beslagleggers nu als bijkomend voordeel hebben dat met een beslag op de onroerende zaak kan worden volstaan. Het beslag op de onroerende zaak wordt na levering geconverteerd op het surplus van de ontvangen koopprijs die de notaris onder zich houdt (artikel 507b Rv).
Let op, door overgangsrecht geldt de wetswijziging echter nog niet voor een posterieur derdenbeslag onder de koper dat vóór 1 januari 2016 is gelegd.
Door: Sanne Leentjes
Gerelateerd
Koop en huur
