Wetsvoorstel: samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting onmogelijk bij aandelenoverdracht

Overdrachtsbelasting bij de verkrijging van aandelen in een rechtspersoon

Bij de verkrijging van een kwalificerend belang (>1/3) in een onroerende zaakrechtspersoon (OZR) is 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van de onroerende zaken die door de verkregen aandelen worden vertegenwoordigd. Een OZR is kort gezegd een rechtspersoon waarvan de bezittingen voor meer dan 50% bestaan uit onroerende zaken (bezitseis), mits deze onroerende zaken, als geheel genomen, geheel of hoofdzakelijk dienstbaar zijn aan het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van die onroerende zaken (doeleis).

De samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting bij de verkrijging van aandelen in een OZR

Bij de verkrijging van onroerende zaken is overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van de verkregen onroerende zaken waarbij de waarde ten minste gelijk is aan de tegenprestatie. De verkrijging kan echter vrijgesteld van overdrachtsbelasting zijn bij de verkrijging van kort gezegd nieuwe onroerende zaken waarvan de levering van rechtswege aan de heffing van btw is onderworpen. Deze vrijstelling wordt ook wel de samenloopvrijstelling genoemd.

De levering van aandelen is niet belast met btw. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 10 juni 2011 echter geoordeeld dat de samenloopvrijstelling ook van toepassing is bij de verkrijging van aandelen in een OZR, indien de vrijstelling van toepassing zou zijn geweest bij een directe verkrijging van de onroerende zaken zelf. Een aandelentransactie met nieuwe onroerende zaken resulteert daardoor in een lagere belastingdruk als de btw een kostenpost vormt (bijvoorbeeld vanwege btw-vrijgestelde verhuur), omdat op de levering van aandelen geen btw drukt.

Wetsvoorstel

Het onderhavige conceptwetsvoorstel bestrijdt deze in de ogen van het ministerie van Financiën ‘niet-beoogde belastingbesparende structuur’. Het wetsvoorstel houdt in dat de samenloopvrijstelling vanaf 1 januari 2024 niet langer van toepassing is bij de verkrijging van een kwalificerend belang in een OZR.

Met de wetswijziging wordt beoogd de ongelijkheid in het speelveld te verminderen tussen marktpartijen die ter besparing van btw en overdrachtsbelasting de verkoop van onroerende zaken vormgeven door een aandelentransactie en marktpartijen die de onroerende zaken direct overdragen.

De eerste indruk vanuit Dirkzwager is dat de reikwijdte van de wetswijziging veel verder strekt dan het tegen gaan van de ‘niet-beoogde belastingbesparende structuur’ en daarmee een breder, ongewenst effect heeft op aandelentransacties in de vastgoedmarkt. Wij verwachten dat dit tot een enorme belemmering van fusies en overnames zal leiden bij bedrijven die onroerende zaken exploiteren. Bovendien is het nog maar de vraag of het door de wetgever gewenste gelijkere speelveld wordt bewerkstelligd.

Via de internetconsultatie kan tot en met 27 maart 2023 worden gereageerd op het wetsvoorstel. Dirkzwager zal van deze gelegenheid gebruikmaken om vanuit fiscaal en civiel juridisch perspectief kritische opmerkingen in te dienen. Uiteraard houden we u op de hoogte van de ontwikkelingen.

Naar aanleiding van de consultatie is het wetsvoorstel op een aantal punten gewijzigd. Lees meer hierover in deze blog.