Wetsvoorstel: samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting onmogelijk bij aandelenoverdracht

28 februari 2023

Gisteren (maandag 27 februari 2023) is een conceptwetsvoorstel met betrekking tot de overdrachtsbelasting gepubliceerd. Toepassing van de samenloopvrijstelling bij aandelentransacties is onder het wetsvoorstel vanaf 1 januari 2024 niet meer mogelijk.

Bas Carrière
Bas Carrière
Fiscalist - Senior
In dit artikel

Overdrachtsbelasting bij de verkrijging van aandelen in een rechtspersoon

Bij de verkrijging van een kwalificerend belang (>1/3) in een onroerende zaakrechtspersoon (OZR) is 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van de onroerende zaken die door de verkregen aandelen worden vertegenwoordigd. Een OZR is kort gezegd een rechtspersoon waarvan de bezittingen voor meer dan 50% bestaan uit onroerende zaken (bezitseis), mits deze onroerende zaken, als geheel genomen, geheel of hoofdzakelijk dienstbaar zijn aan het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van die onroerende zaken (doeleis).

De samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting bij de verkrijging van aandelen in een OZR

Bij de verkrijging van onroerende zaken is overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van de verkregen onroerende zaken waarbij de waarde ten minste gelijk is aan de tegenprestatie. De verkrijging kan echter vrijgesteld van overdrachtsbelasting zijn bij de verkrijging van kort gezegd nieuwe onroerende zaken waarvan de levering van rechtswege aan de heffing van btw is onderworpen. Deze vrijstelling wordt ook wel de samenloopvrijstelling genoemd.

De levering van aandelen is niet belast met btw. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 10 juni 2011 echter geoordeeld dat de samenloopvrijstelling ook van toepassing is bij de verkrijging van aandelen in een OZR, indien de vrijstelling van toepassing zou zijn geweest bij een directe verkrijging van de onroerende zaken zelf. Een aandelentransactie met nieuwe onroerende zaken resulteert daardoor in een lagere belastingdruk als de btw een kostenpost vormt (bijvoorbeeld vanwege btw-vrijgestelde verhuur), omdat op de levering van aandelen geen btw drukt.

Wetsvoorstel

Het onderhavige conceptwetsvoorstel bestrijdt deze in de ogen van het ministerie van Financiën ‘niet-beoogde belastingbesparende structuur’. Het wetsvoorstel houdt in dat de samenloopvrijstelling vanaf 1 januari 2024 niet langer van toepassing is bij de verkrijging van een kwalificerend belang in een OZR.

Met de wetswijziging wordt beoogd de ongelijkheid in het speelveld te verminderen tussen marktpartijen die ter besparing van btw en overdrachtsbelasting de verkoop van onroerende zaken vormgeven door een aandelentransactie en marktpartijen die de onroerende zaken direct overdragen.

De eerste indruk vanuit Dirkzwager is dat de reikwijdte van de wetswijziging veel verder strekt dan het tegen gaan van de ‘niet-beoogde belastingbesparende structuur’ en daarmee een breder, ongewenst effect heeft op aandelentransacties in de vastgoedmarkt. Wij verwachten dat dit tot een enorme belemmering van fusies en overnames zal leiden bij bedrijven die onroerende zaken exploiteren. Bovendien is het nog maar de vraag of het door de wetgever gewenste gelijkere speelveld wordt bewerkstelligd.

Via de internetconsultatie kan tot en met 27 maart 2023 worden gereageerd op het wetsvoorstel. Dirkzwager zal van deze gelegenheid gebruikmaken om vanuit fiscaal en civiel juridisch perspectief kritische opmerkingen in te dienen. Uiteraard houden we u op de hoogte van de ontwikkelingen.

Naar aanleiding van de consultatie is het wetsvoorstel op een aantal punten gewijzigd. Lees meer hierover in deze blog.

Gerelateerd

Certificering van aandelen: zo maakt u als DGA uw onderneming toekomstbestendig

Wat houdt certificering van aandelen in voor DGA’s en hun onderneming? Bij certificering van aandelen draagt de DGA zijn aandelen over aan een stichting...

Tijdig starten met bedrijfsopvolging: het belang van een gestructureerd tijdspad voor de BOR

Veel DGA’s schuiven bedrijfsopvolging voor zich uit. Begrijpelijk, want de dagelijkse bedrijfsvoering vraagt al genoeg aandacht. Het gevaar is echter dat de...

Beleggen in privé (box 3) of via uw BV (box 2) welke route past bij u?

Als DGA (directeur-grootaandeelhouder) heeft u naast uw onderneming vaak ook privévermogen opgebouwd. Dit kan bijvoorbeeld door de (gedeeltelijke) verkoop van...

Hoe werkt de tegenbewijsregeling in box 3?

Indien het werkelijk rendement op uw vermogen in box 3 lager is dan het forfaitaire rendement dat door de Belastingdienst in aanmerking is genomen, kunt u...

Fiscale regelingen bij bedrijfsopvolging: BOR en DSR

Een bedrijfsopvolging brengt vaak niet alleen emotionele, maar ook fiscale uitdagingen met zich mee. Het is namelijk van groot belang dat bij de overgang van...

Belastingplan 2026: de belangrijkste maatregelen van Prinsjesdag 2025

Op Prinsjesdag, 16 september 2025, heeft het kabinet de fiscale plannen voor het komende jaar onthuld in het Belastingplan 2026. Wat betekenen deze nieuwe...
No posts found