Samenvatting uitspraak
Een eigenaar koopt in 2001 percelen grond. De bedrijfsgebonden delen van de percelen draagt hij over aan Holding-BV. De overige delen met (i) een woonhuis met tuin en (ii) een weiland blijven in het privé vermogen van de eigenaar.
Op 23 maart 2004 sluit de grondeigenaar met een projectontwikkelaar een overeenkomst voor de verkoop van de drie percelen onder de voorwaarde van een onherroepelijk vastgesteld bestemmingsplan in verband met de geplande woningbouw door de projectontwikkelaar.
Na enige bemoeienis van de grondeigenaar stemt de gemeente uiteindelijk in het jaar 2010 in met de bestemmingswijziging van één van de percelen tot wonen. De grondeigenaar, Holding-BV en de projectontwikkelaar sluiten vervolgens in maart 2010 een koopovereenkomst voor de 2 percelen in privé.
Na een controle legt de inspecteur aan de eigenaar een navorderingsaanslag Inkomstenbelasting op wegens resultaat uit overige werkzaamheden (hierna: ROW) in box 1. De eigenaar gaat in beroep en stelt dat geen sprake is van ROW.
Rechtbank Gelderland oordeelt dat sprake is van een werkzaamheid in de zin van artikel 3.91 Wet IB 2001.
Volgens de Rechtbank is sprake geweest van meer dan normaal actief vermogensbeheer door de man, omdat hij actief betrokken is geweest bij de pogingen om een bestemmingswijziging te bewerkstelligen en zijn werkzaamheden hebben bijgedragen aan de waardestijging van de percelen in privé die is opgenomen in de overeengekomen koopprijs.
Ons commentaar
In de Rechtbank uitspraak is het verkoopresultaat van de gronden belast als resultaat uit overige werkzaamheid. In het verleden zijn meerdere uitspraken en arresten verschenen over de exploitatie van vastgoed dat kwalificeerden als resultaat uit overige werkzaamheden. Deze jurisprudentie kan verdeeld worden in drie categorieën:
- De exploitatie en transacties van vastgoed waarbij de omvang van de fysieke werkzaamheden normaal vermogensbeheer te boven gaat;
- Aan- en verkoopsituaties van vastgoed waarbij ervaring, voorkennis, deskundigheid en relaties een belangrijke factor hebben gevormd bij het behalen van het voordeel; en
- De aankoop van vastgoed met het oogmerk deze na een bepaalde bewerking, zoals aanvraag van vergunningen, splitsing in appartementsrechten, verkaveling of renovatie, te verkopen.
Hoewel het in de uitspraak niet geheel duidelijk naar vormen komt, lijkt het voornamelijk om categorie 3 te gaan. De Rechtbank acht het van belang dat de man actief betrokken is geweest bij de pogingen om een bestemmingswijziging te bewerkstelligen voor de gronden. De man heeft namelijk diverse gesprekken gevoerd met de gemeente over de woningbouw op de percelen. Daarnaast blijkt uit diverse correspondentie dat de man zelf het voornemen heeft gehad om op zijn gronden woningbouw te realiseren. Gelet op deze constatering, oordeelt de Rechtbank dat sprake is van meer dan normaal actief vermogensbeheer door de man, waarbij zijn werkzaamheden hebben bijgedragen aan de waardestijging van de gronden. Het gevolg is dat het verkoopresultaat van de gronden belast is bij de man in box 1 als resultaat uit overige werkzaamheden tegen het maximale tarief van 52% (tarieven 2011).
Vastgoedexploitatie in privé en de heffing van Inkomstenbelasting
Bij de exploitatie van vastgoed in privé door natuurlijke personen moet in ieder concreet geval aan de hand van de feiten en omstandigheden beoordeeld worden of sprake is van normaal vermogensbeheer of meer dan normaal vermogensbeheer. In het laatste geval valt de vastgoedexploitatie onder winst uit onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden (box 1). Bij normaal vermogensbeheer is sprake van inkomen uit sparen en beleggen (box 3). De relevantie van de fiscale kwalificatie van vastgoedinvesteringen is groot, gelet op het grote verschil in belastingdruk tussen box 1 en box 3. Vastgoed die als beleggingen kwalificeren, zijn namelijk belast in box 3 tegen een maximaal tarief van 1,68% (tarieven 2019), berekend over de waarde van de bezittingen minus de schulden. Als echter sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer, is het daadwerkelijk behaalde nettorendement belast in box 1 tegen een maximaal tarief van 51,75% (tarieven 2019).
Aandachtspunten voor u
Gezien het bovenstaande is het voor de vastgoedexploitant van belang om tijdig te inventariseren in hoeverre de beoogde vastgoedexploitatie meer dan normaal vermogensbeheer zal gaan omvatten. Een afweging kan dan zijn om het vastgoed direct onder te brengen in een BV. In dat geval zou het ontwikkelresultaat dan in de BV belast zijn tegen het gecombineerd vennootschapsbelasting- en box 2-tarief van maximaal 43,75% (tarieven 2019), hetgeen voordeliger lijkt te zijn dan het maximale tarief van 51,75% in box 1.
