Casus
In de casus die hier speelt was de situatie als volgt. De gemeente had in 2016 een perceel aan een manegehouder verkocht die deze wilde gaan gebruiken als paardenwei. Voordat dit perceel aan de manegehouder verkocht werd, is het gebruikt als werk- en opslagterrein voor machines en gebruikte (grond)stoffen voor de bouw van een brug. Hierbij werd gebruik gemaakt van Thermisch Gereinigde Grond (hierna: ‘TGG’). In 2017 ontstonden er in heel Nederland het gebruik van TGG, waarna de gemeente onderzoek liet verrichten. Uit dit onderzoek bleek dat (onder andere) in de grond van (een gedeelte van) de paardenweide TGG was aangetroffen.
In de koopovereenkomst stond het volgende ten aanzien van het gebruik opgenomen:
“Artikel 5. Staat van het verkochte – Gebruik
(…)
- Het verkochte zal bij de juridische levering de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als landbouwgrond. De kopende partij is bevoegd het verkochte vóór de juridische levering te inspecteren.
- De kopende partij beoogt het verkochte te gebruiken als paardenwei.”
Na de ontdekking van TGG in het perceel stelde de manegehouder de gemeente aansprakelijk voor de geleden schade en beweerde dat het perceel bij verkoop non-conform was vanwege de aanwezigheid van TGG, wat het ongeschikt maakte voor normaal landbouwgrondgebruik. De manegehouder eiste tevens een schadevergoeding van de gemeente, die op haar beurt verweer voerde en afwijzing van de vorderingen van de manegehouder eiste.
Oordeel rechtbank Den Haag
De rechtbank gaat in haar oordeel in op de vraag wat partijen zijn overeengekomen en wat partijen over en weer van elkaar mochten verwachten met betrekking tot de afgegeven garanties. Hierbij is van belang wat de verkoper al dan niet heeft gegarandeerd en of het afgeven van een bepaalde garantie kan leiden tot non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW. De rechtbank is van mening dat door de gemeente de garantie is afgegeven dat het perceel de eigenschappen bezit voor het normaal gebruik als landbouwgrond én als paardenwei. De rechtbank oordeelt ten aanzien van het beoogde gebruik het volgende:
“Dat [eiseres] er duidelijk over was dat zij (uitsluitend) van plan was het perceel als paardenwei te gebruiken, betekent namelijk niet dat zij geen belang heeft bij de gegeven garantie voor normaal gebruik als landbouwgrond. Dat de grond ook voor ander gebruik geschikt zou zijn dan als paardenwei bepaalt namelijk mede de waarde van de grond.” (r.o. 4.4)
Doordat de gemeente ook de garantie had afgegeven voor normaal gebruik als landbouwgrond, dient het perceel aan meer eisen te voldoen (bijvoorbeeld dat het geschikt moet zijn om gewassen op te verbouwen). Omdat de bovenlaag van het perceel niet op alle plaatsen voldeed aan de landbouw/natuur klasse, staat het voor de rechtbank vast dat het perceel niet geschikt is voor normaal gebruik als landbouwgrond. Dit leidt echter niet tot de conclusie dat het hele perceel non-conform is, aangezien dit een relatief beperkt deel van het perceel betreft.
De rechtbank overweegt in haar oordeel dat de gemeente wel is tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenissen uit de koopovereenkomst, omdat niet de gehele bovenlaag van het perceel geschikt is voor het gegarandeerde gebruik.
Als gevolg hiervan verklaart de rechtbank dat de gemeente toerekenbaar is tekortgeschoten en veroordeelt de rechtbank de gemeente om naast het betalen van een schadevergoeding ook binnen één jaar het perceel met TGG te voorzien van een extra bovenlaag grond, zodat dit tenminste de kwaliteit van landbouw/natuur bezit.
Conclusie
Deze uitspraak illustreert het belang om een goede ‘doelomschrijving’ in de huur- of koopovereenkomst op te nemen. Indien de gemeente de beschrijving van normaal landbouwgebruik had beperkt of indien partijen niets hadden vastgelegd over het beoogde gebruik, had het oordeel van de rechtbank wellicht anders kunnen uitvallen en meer in het voordeel van de verkoper kunnen zijn. De doelomschrijving kan daarmee het verschil bepalen bij de vraag of een verkoper of koper moet opdraaien voor de mogelijk verregaande (financiële) gevolgen van bodemverontreiniging.
Heeft u vragen over vastgoedcontracten of de aansprakelijkheid bij bodemverontreiniging? Neem dan gerust contact op.
