Zoeken
  1. Duits vastgoed: Nog actie in 2018?

Duits vastgoed: Nog actie in 2018?

Nadat de tarieven in Duitsland de afgelopen jaren flink zijn gestegen, wijzigt nu de regelgeving voor de heffing van overdrachtsbelasting ("Grunderwerbsteuer"). Hierdoor zal bij de overgang van aandelen in vennootschappen met Duits vastgoed veel sneller overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Verwacht wordt dat regelgeving op 1 januari 2019 in werking treedt, waarbij eerdere transacties mogelijk meewegen. Hierdoor kan het zinvol zijn om nog dit jaar, onder de huidige regelgeving, in actie te komen.
Artikel | 06 november 2018 | Cuno Wittrock

Overdrachtsbelasting in Nederland en Duitsland
In Nederland is de directe verkrijging  van onroerend goed belast met 2% (woningen) of 6% (overig vastgoed) overdrachtsbelasting. Ook in Duitsland leidt de verkrijging van vastgoed normaliter tot heffing van overdrachtsbelasting. Het tarief is in Duitsland echter afhankelijk van de ligging van het vastgoed en ligt inmiddels tussen de 3,5% en 6,5%.

Overdrachtsbelasting bij aandelen in vennootschappen met vastgoed
Wanneer bijvoorbeeld aandelen in een kapitaalvennootschap worden overgedragen en deze vennootschap bezit Nederlands vastgoed, is in Nederland in sommige gevallen eveneens overdrachtsbelasting verschuldigd. Hiervoor zijn onder meer de omvang  en de functie van het betreffende Nederlandse vastgoed van belang, alsmede de omvang van het verkregen aandelenbelang.

Duitsland kent op dit punt een afwijkende regeling. Wanneer een partij direct of indirect 95% of meer van de aandelen in een GmbH of BV met Duits vastgoed  verkrijgt, kan al Duitse overdrachtsbelasting verschuldigd zijn, ongeacht de omvang en functie - eigen gebruik of verhuur - van het Duitse vastgoed. Let wel, er kan dus ook Duitse overdrachtsbelasting verschuldigd zijn indien de verkrijging indirect plaatsvindt op het niveau van een Nederlandse moedervennootschap.

Bij aandelentransacties met BV’s of GmbH’s met Duits vastgoed wordt op dit moment vaak 5.1% van de aandelen bij een derde partij geplaatst of wordt 5,1% achtergehouden door de verkoper. Het resterende belang van 94,9% wordt dan overgedragen aan de koper, bij wie dit dus normaliter niet tot heffing van Duitse overdrachtsbelasting leidt. 

Daarnaast kan ook bij de personenvennootschap met Duits vastgoed, zoals de Duitse GmbH & Co.KG overdrachtsbelasting verschuldigd zijn, bijvoorbeeld wanneer het belang in een periode van 5 jaar voor meer dan 95% wijzigt. Hierbij worden alle belangenwijzigingen van de afgelopen vijf jaren in aanmerking genomen. Er hoeft dus niet één verkrijger te zijn met een belang van ten minste 95%. Het is hierdoor op dit moment bij personenvennootschappen wel mogelijk om het resterende belang van 5,1% na 5 jaar bij te kopen, waarbij dan normaliter alleen overdrachtsbelasting verschuldigd is over deze 5,1%. De regeling bij personenvennootschappen met Duits vastgoed wijkt op dit moment dus wezenlijk af van de regels met betrekking tot de verkrijging van aandelen in een BV of GmbH met Duits vastgoed.

Wijzigingen
Al jarenlang is de overdrachtsbelasting bij aandelentransacties  in Duitsland een veelbesproken onderwerp. De hiervoor genoemde  structuren worden veelvuldig toegepast, waardoor bij de indirecte overdracht van vastgoed vaak geen Duitse overdrachtsbelasting betaald wordt. Begin dit jaar is door de Duitse regering (wederom) uitgesproken, hier iets aan te willen doen, waarbij diverse opties genoemd werden. Afgelopen juni werden de eerst mogelijke wijzigingen naar buiten gebracht.  De volgende wijzigingen worden verwacht:

  • De grens voor de belaste verkrijging van aandelen in vennootschappen wordt verlaagd van 95% naar 90%; 
  • Net als bij personenvennootschappen, zal ook bij aandelen in BV’s en GmbH’s met Duits vastgoed al overdrachtsbelasting verschuldigd zijn indien sprake is van een belangenwijziging van ten minste 90%. Ook bij BV’s en GmbH’s hoeft niet meer sprake te zijn van een verkrijging door één partij;
  • De belangenwijziging wordt gemeten gedurende een referentieperiode . Dit wordt waarschijnlijk een periode van tien jaar, waarbij mogelijk ook de (indirecte) aandeelhouderswijzigingen in de periode voorafgaand aan de wetswijziging, mee gaan tellen.

Door deze ingrijpende wijzigingen zou veel sneller sprake zijn van een belastbaar feit voor de Duitse overdrachtsbelasting. Eerder dit jaar is aangegeven dat de nieuwe regels per 1 januari 2019 in werking moeten treden of wellicht zelfs al per eerdere publicatiedatum. Hierbij is niet duidelijk, of de regels ten aanzien van de tien jaarstermijn ook gaan teruggrijpen op de periode vóór 1 januari 2019.

Actie
Inmiddels is bekend dat de Duitse overdrachtsbelasting begin november weer op de agenda staat bij de Duitse wetgever. In de komende weken zou dan meer bekend moeten worden over de precieze inhoud van de wijzigingen en wanneer deze in werking moeten gaan treden.

Heeft u Duits vastgoed in een vennootschap? Hoewel er geen zekerheid is dat de verwachte wetswijziging doorgang gaat vinden, kan het toch voordelig zijn om nog in 2018 onder de huidige regelgeving actie te ondernemen, zodat u mogelijk nu of in de toekomst Duitse overdrachtsbelasting kunt besparen. Wij houden u op de hoogte van de ontwikkelingen in Duitsland.