Onlangs verscheen het Koninklijk Besluit van 22 oktober 2024 over het onteigeningsplan Rijnhaven-Oost van de gemeente Alphen aan den Rijn. De gemeente verzoekt de onteigening om het bestaande bedrijventerrein Rijnhaven-Oost te transformeren naar een gemengd gebied voor wonen en werken.
Zorgen over alternatieve locatie
Een van de betrokken eigenaren is de locale Kringloop. Zij voert aan dat het overleg onzorgvuldig verloopt en wijst op haar belang bij verplaatsing van haar winkel naar een alternatieve locatie. De Kroon gaat uitgebreid in op het minnelijk overleg. De Kroon begrijpt dat het vinden van een alternatieve locatie voor de Kringloopwinkel van groot belang is voor de continuïteit van de winkel maar constateert ook dat de gemeente zich blijft inspannen om alsnog tot overeenstemming te komen over een alternatieve locatie of over de aankoop van de onroerende zaken. De gemeente heeft zich in het minnelijk overleg niet slechts gericht op een aanbieding in geld maar heeft zich ook voldoende ingespannen om een alternatieve locatie te vinden. De gemeente heeft met het inzetten van het onteigeningsspoor het overlegspoor niet losgelaten. De Kroon komt dan tot de conclusie dat bij de start van de onteigeningsprocedure voldoende vaststond dat met de Kringloop nog geen overeenstemming kon worden bereikt. Ten tijde van het onteigeningsverzoek was het aannemelijk dat het minnelijk overleg voorlopig niet tot vrijwillige eigendomsoverdracht zou leiden. Verzoeker mocht dan ook besluiten tot het indienen van het onteigeningsverzoek om de tijdige uitvoering van het bestemmingsplan veilig te stellen. De Kroon besluit met haar standaardopmerking dat hierbij in aanmerking moet worden genomen dat verzoeker is gebonden aan zijn eigen, op de urgentie van het werk toegespitste planning.
Zelfrealisatieplan terecht afgewezen
Met twee andere eigenaren heeft de gemeente uitvoerig gesproken over hun wens tot zelfrealisatie. In december 2023 hebben zij een nieuw zelfrealisatieplan ingediend, maar de gemeente heeft dit afgewezen.
Volgens de Kroon doet het beroep op zelfrealisatie van deze eigenaren niet af aan de noodzaak tot onteigening. De gemeente heeft geen zelfrealisatieplan ontvangen dat voldoet aan de gemeentelijke kaders. De gemeente heeft de eigenaren in november 2023 de kaders toegezonden en de eigenaren kondigen aan dat zij medio januari 2024 een uitgewerkt schetsplan kunnen presenteren. De gemeente laat weten dat zelfrealisatie niet opportuun is. Vervolgens dienen de eigenaren een dag voor de behandeling van het verzoekbesluit in december 2023 hun zelfrealisatieplan in. Het was daardoor voor de gemeenteraad feitelijk niet meer mogelijk om dit mee te wegen in de besluitvorming. De gemeente heeft het plan niettemin bestudeerd en gemotiveerd schriftelijk gereageerd. De gemeente heeft geconcludeerd dat zelfrealisatie niet mogelijk is en dat het plan in strijd is met het bestemmingsplan en het stedenbouwkundig plan. Zo ontbreekt sociale woningbouw en wil de eigenaar niet meewerken aan de realisatie aan het minimaal aantal woningen dat nodig is voor de WBI-subsidie. De Kroon is het met de gemeente eens dat het zelfrealisatieplan niet past binnen de gestelde gemeentelijke kaders. Die kaders waren bekend uit het bestemmingsplan en het stedenbouwkundig plan. De onroerende zaak is bovendien onderdeel van een groter complex, mede gelet op de planologisch noodzakelijke verbinding. Daarom is herontwikkeling als één geheel noodzakelijk, ook gelet op de te ontvangen WBI-subsidie met als voorwaarde dat er niet alleen maar woningen in het hoge segment, maar ook betaalbare woningen moeten worden gebouwd waar niet of nauwelijks iets op wordt verdiend.
Naar aanleiding van de zienswijze van de eigenaar dat de zakelijke beschrijving summier en onvolledig was over haar zelfrealisatieplannen overweegt de Kroon nog dat het niet is vereist om in de zakelijke beschrijving een uitgebreid verhaal over zelfrealisatie op te nemen. Dat aspect komt in het logboek en de bijbehorende stukken naar voren.
Toelichting op zelfrealisatie en onteigening onder de Omgevingswet
De Zakelijke Beschrijving komt in de onteigeningsprocedure onder de Omgevingswet terug, als wettelijk voorgeschreven onderdeel van de omgevingsbeschikking. Artikel 7.5 Omgevingsbesluit bepaalt dat de onteigeningsbeschikking in ieder geval bevat een beschrijving van de beoogde vorm van ontwikkeling, gebruik of beheer van de fysieke leefomgeving waarvoor de onteigening nodig is.
Met betrekking tot het behandelen van het aspect zelfrealisatie in de onteigeningsbeschikking is artikel 11.7 Omgevingswet van belang. Dit artikel bepaalt dat de noodzaak tot onteigening ontbreekt als de eigenaar of beperkt gerechtigde een te honoreren beroep op zelfrealisatie heeft gedaan. Indien een eigenaar een beroep doet op zelfrealisatie is het dus zaak om de mogelijkheid van zelfrealisatie bij het toelichten van de noodzaak tot onteigening in het raadsvoorstel tot onteigening te bespreken. Vaak is dat sowiewo aan de orde omdat de partij die zich op zelfrealisatie beroep daarover ook een zienswijze zal indienen.
Voor de beoogd zelfrealisator geldt dat de Omgevingswet eist dat de eigenaar concrete en op uitvoering gerichte voornemens aan de gemeente moet hebben kenbaar gemaakt. We mogen ervan uitgaan dat die voornemens ruimschoots voor het raadsbesluit kenbaar moeten zijn gemaakt zodat de raad de plannen kan betrekken bij de beoordeling van de noodzaak van onteigening. Er wordt verder aangenomen dat plannen die tijdens de bekrachtigingsprocedure kenbaar worden gemaakt de onteigening niet kunnen afwenden en dat de bestuursrechter de noodzaak op dat punt ‘ex tunc’, dus op het moment van de onteigeningsbeschikking, toetst. Of dat inderdaad zo zal zijn moeten we afwachten.
