Praktijkhandleiding bedrijfsopvolging vastgoedexploitanten

De Belastingdienst heeft vlak voor de kerstdagen de door haar samengestelde Praktijkhandleiding bedrijfsopvolging vastgoedexploitanten gepubliceerd.

Het is de vraag of deze Praktijkhandleiding bedrijfsopvolging vastgoedexploitanten voor meer duidelijkheid zal zorgen of de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR, maar ook wel genoemd BOF: bedrijfsopvolgingsfaciliteit) ook kan worden toegepast bij schenken en erven van vastgoedportefeuilles en aandelen in vastgoedbedrijven die behoren tot een aanmerkelijk belang (AB-aandelen). De toepassing van de BOR-faciliteiten hebben betrekking op fiscaalvriendelijke vrijstellingen en verlaagde tarieven voor de schenk- en erfbelasting, het voorkomen van betaling van inkomstenbelasting over de waarde van (certificaten van) AB-aandelen ten tijde van de schenking of na overlijden en de mogelijkheden tot uitstel van betaling van verschuldigde belastingen.

Veel mensen die middels een rechtspersoon een vastgoedonderneming hebben willen graag duidelijkheid over de vraag of die onderneming kwalificeert als een materiële (objectieve) onderneming waarop die BOR-faciliteiten van toepassing zijn. Voormelde faciliteiten gelden ook voor privé gehouden vastgoed dat een aanmerkelijk belanghouder aan zijn BV ter beschikking stelt en door de BV wordt gebruikt in het kader van een materiële onderneming.

Deze Praktijkhandleiding is bedoeld als een handreiking voor medewerkers (inspecteurs) van de Belastingdienst die in de praktijk met de overdracht of vererving van vastgoed te maken hebben. Daarbij wordt hulp geboden over de wijze waarop een inspecteur zou moeten handelen. Van belang is om daarbij te constateren dat de bewijslast of er sprake is van een materiële onderneming rust bij de belastingplichtige.

Uit de Praktijkhandleiding blijkt onder meer dat de Belastingdienst het standpunt inneemt dat de verhuur van vastgoed nooit een onderneming vormt. De Belastingdienst is van mening dat het kwalitatief op peilhouden van vastgoed door iedere eigenaar wordt gedaan en dat die werkzaamheden die daaruit voortvloeien, ook als deze worden verricht door medewerkers van de BV, niet uitstijgen boven het niveau van normaal vermogensbeheer. Daarbij wordt medegedeeld dat de Belastingdienst bij verhuurd vastgoed steeds dient “af te tappen met een exposé dat deze werkzaamheden volstrekt normaal geacht moeten worden bij het beleggen in (kleine of grote) vastgoedportefeuilles”. De grootte van de portefeuille, het bieden van service (waaronder zelfs een receptioniste), het al dan niet uitponden, de wijze van financieren en het aantal personeelsleden zouden niet voldoende zijn om onderscheidend te zijn en van belang zijn voor de beoordeling of sprake is van een materiële onderneming. Het is goed om te constateren dat door de rechter, in afwijking van dit standpunt van de Belastingdienst, al diverse keren is geoordeeld dat de exploitatie van (verhuurd) vastgoed wel degelijk als een materiële onderneming kan kwalificeren.

In de Praktijkhandleiding worden verder andere uitgangspunten voor de beoordeling genoemd, waarnaar ik u graag verwijs.