Zoeken
  1. Vastgoedtransacties: de herinvesteringsreserve opnieuw aantrekkelijk?

Vastgoedtransacties: de herinvesteringsreserve opnieuw aantrekkelijk?

De vastgoedmarkt is de laatste jaren enorm aangetrokken, waardoor vastgoed flink in waarde is gestegen. De verkoop van vastgoed door een vastgoedexploitant in zijn BV leidt in principe tot de heffing van vennootschapsbelasting over de gerealiseerde waarde (ofwel: boekwinst). Deze heffing kan een BV uitstellen door een herinvesteringsreserve te vormen voor de gerealiseerde boekwinst. Dit leidt tot een liquiditeitsvoordeel en rentevoordeel. Gezien de verwachte verlaging van de vennootschapsbelastingtarieven op basis van het Belastingplan 2019 van maximaal 25% in 2019 naar maximaal 20,5% in 2021 is de vorming van een HIR extra fiscaal voordelig geworden. In deze blog gaan wij nader in op de aspecten van een HIR aan de hand van praktijkvoorbeelden.
Auteur artikelJondalar van Heugten
Gepubliceerd03 september 2019
Laatst gewijzigd03 september 2019
Leestijd 

1 Uitleg HIR

Een BV mag een herinvesteringsreserve (hierna: HIR) vormen voor de gerealiseerde boekwinst behaald bij de vervreemding van een bedrijfsmiddel (zoals vastgoed), mits en zolang er een voornemen bestaat tot herinvesteren in bedrijfsmiddelen. Het gevolg is dat de heffing van vennootschapsbelasting (hierna: Vpb) wordt uitgesteld. Zonder benutting valt de HIR vrij uiterlijk drie jaar na het jaar van vervreemding of eerder als er geen herinvesteringsvoornemen meer is.

Als een BV bijvoorbeeld op 1 augustus 2019 een kantoorpand verkoopt en winst in aanmerking neemt, heeft de BV of een BV behorende tot dezelfde fiscale eenheid uiterlijk tot 31 december 2022 om tot herinvesteren over te gaan.

Voor de BV zou dit betekenen dat, indien wel sprake is van een voornemen maar niet tot herinvestering wordt overgegaan, de HIR vrijvalt per ultimo 2022 en de winst die ontstaat door de vrijval wordt toegevoegd aan de fiscale winst van de BV over het jaar 2022. De Vpb-tarieven in het jaar 2022 zullen naar verwachting 15% (nu 20%) zijn over de eerste € 200.000 en 20,5% (nu 25%) voor het bedrag boven € 200.000. Mogelijk dat op Prinsjesdag 2019 een voorstel bekend wordt gemaakt door het kabinet om de Vpb-tarieven opnieuw aan te passen.

De HIR leidt derhalve naast de voordelen van de verlaging van de Vpb-tarieven tot een liquiditeits- en rentevoordeel, aangezien de heffing van Vpb voor een lange periode wordt uitgesteld.

2 Voorwaarden HIR

Om een HIR te kunnen vormen voor de gerealiseerde boekwinst op vastgoed dient er dus sprake te zijn van (i) een bedrijfsmiddel en (ii) een voornemen tot herinvesteren.

2.1 Bedrijfsmiddel

Voor de vorming van een HIR moet sprake zijn van een bedrijfsmiddel. Volgens een arrest van de Hoge Raad zijn bedrijfsmiddelen zaken, die voor de uitoefening van het bedrijf worden gebruikt, in tegenstelling tot zaken, die ter bewerking, verwerking of verkoop en derhalve als bestemd voor de omzet in het bedrijf aanwezig zijn (ofwel: voorraad).

Het bedrijfsmiddel moet derhalve:

  1. een goed zijn;
  2. niet een voorwerp van geringe waarde zijn; en
  3. niet uitsluitend bestemd zijn voor de omzet.

Met name met betrekking tot vastgoed is in de jurisprudentie veelvuldig de vraag aan de orde geweest of er sprake is van een bedrijfsmiddel dan wel van voorraad. Bij grensgevallen waarin aan de hand van de plaats en de functie van een goed in de onderneming niet duidelijk wordt of er sprake is van een bedrijfsmiddel of van bijvoorbeeld voorraad, is de opvatting van belanghebbende doorslaggevend, mits hij hier ook naar gehandeld heeft.

Door de enkele beslissing om vastgoed dat in gebruik is als bedrijfsmiddel te gaan vervreemden, wordt het vastgoed nog geen ‘’voorraad’’. Uit een arrest van de Hoge Raad volgt dat de functie van bedrijfsmiddel pas verloren gaat als de zaak is verkocht of wordt aangewend voor een nieuwe of andere ondernemingsactiviteit waarin die zaak fungeert als voor de omzet bestemde voorraad. Een voorbeeld van een dergelijke herbestemming is te vinden in een arrest van de Hoge Raad waarin een aanvankelijk verhuurd kantoorpand werd herontwikkeld tot voor de verkoop bestemde appartementen. Volgens de Hoge Raad kan in dat geval nog wel degelijk sprake zijn van een bedrijfsmiddel. Let wel, bij voortbrenging of aankoop van vastgoed met het oog op spoedige verkoop zal dus in de regel geen sprake zijn van een bedrijfsmiddel, maar van voorraad.

In de praktijk dient derhalve nader beoordeeld te worden in hoeverre het vastgoed kwalificeert als bedrijfsmiddel of als voorraad. Dit kan aan de hand van de balans, wijze van financiering, de wijze van (beoogde) exploitatie van het vastgoed in het verleden, e.d.

2.2 Voornemen tot herinvesteren

De HIR kan vervolgens alleen worden gevormd zolang het voornemen bestaat om te herinvesteren binnen een periode van het kalenderjaar en de daaropvolgende 3 jaar.

De BV draagt de bewijslast voor het herinvesteringsvoornemen. De BV dient haar voornemen blijk te geven via bevoegde organen (zoals haar directie) en niet de aandeelhouder. Het herinvesteringsreservevoornemen dient schriftelijk onderbouwd te zijn.

In de praktijk is het van belang om de afweging te maken om de BV te voegen in een fiscale eenheid Vpb. Het herinvesteringsvoornemen wordt dan namelijk op het niveau van de fiscale eenheid Vpb getoetst, waardoor eerder sprake kan zijn van een herinvesteringsvoornemen.

Het voornemen dient in het jaar van vorming van de HIR uiterlijk aanwezig te zijn op de balansdatum. Vervolgens dient het investeringsvoornemen ononderbroken aanwezig zijn.

Voorbeelden om het voornemen tot herinvesteren aannemelijk te maken zijn:

  1. Notulen van directieverslagen waaruit blijkt dat een vervangende aankoop wordt voorbereid.
  2. Interne en externe memo’s en andere stukken van bijvoorbeeld adviseurs en relaties over mogelijke investeringen. 
  3. De verwerking van de latente belastingschuld in de commerciële boekhouding kan een aanwijzing verschaffen omtrent de aanwezigheid van het voornemen.
  4. Het aanhouden van liquide middelen voor de herinvestering.

Om te voldoen aan de bewijslast voor het herinvesteringsvoornemen is derhalve een goed opgebouwd dossier van belang.

3 Vrijval HIR

De BV kan de HIR vervolgens aanwenden voor de verwerving van een nieuw bedrijfsmiddel. Dit bedrijfsmiddel hoeft geen vastgoed te zijn. Op basis van wetgeving en rechtspraak zou de BV de HIR ook kunnen afboeken op de aankoop van een bedrijfsmiddel van een gelieerde vennootschap buiten fiscale eenheid.

De BV boekt de HIR vervolgens af op de aanschaffingskosten of voortbrengingskosten van het nieuwe bedrijfsmiddel. Voor de afboeking van de HIR gelden echter wel de volgende voorwaarden:

  1. De boekwaarde van het nieuwe bedrijfsmiddel mag niet lager zijn dan de boekwaarde van het oude verkochte bedrijfsmiddel op het moment van vervreemding; en
  2. Het nieuwe bedrijfsmiddel moet dezelfde functie in de BV vervullen als het oude verkochte bedrijfsmiddel.

De HIR dient vrij te vallen, en dus aan de winst van de BV (of fiscale eenheid Vpb) te worden toegevoegd, in de volgende situaties:

  1. Het voornemen tot herinvestering bestaat niet meer; en
  2. De termijn van drie jaar is verstreken.

Als een BV bijvoorbeeld op 1 oktober 2019 een kantoorpand zou verkopen en de BV winst realiseert, heeft de BV (of een BV behorende tot dezelfde fiscale eenheid) uiterlijk tot 31 december 2022 om tot herinvesteren over te gaan. Punt van aandacht zijn de fiscale gevolgen bij een eventuele ontvoeging van de BV of een BV binnen fiscale eenheid Vpb waar de HIR is afgeboekt op een bedrijfsmiddel. Deze fiscale aspecten vallen buiten de reikwijdte van deze blog.

Voor de volledigheid, geldt er ook nog specifieke regelgeving die in voorkomende situaties kan leiden tot de verplichte vrijval van een HIR bij een wisseling van aandeelhouderschap (zogeheten ‘handel in HIR-lichamen’). Bij een aandelenoverdracht bijvoorbeeld dient derhalve rekening gehouden te worden met deze bepaling.

4 Tot slot

In deze blog hebben wij een in hoofdlijnen uitleg gegeven over de HIR, de vorming van een HIR en de vrijval van een HIR. Uit onze praktijkervaring blijkt dat een goede dossieropbouw van belang is om aan de voorwaarden van een HIR te voldoen. De fiscale aspecten van een HIR dienen in iedere situatie stap voor stap nauwkeurig te worden uitgewerkt.

Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog? Neemt u dan contact op met Jondalar van Heugten en/of Cuno Wittrock.