Achtergrond: het Acantus-arrest
Op 21 januari 2022 wees de Hoge Raad het Acantus-arrest. Over dit arrest schreven wij eerder een blog op onze website. In het Acantus-arrest overwoog de Hoge Raad dat een WKO-installatie kwalificeert als een onroerende aanhorigheid bij de gehuurde woning. Als gevolg van deze kwalificatie mag de verhuurder de kapitaals- en onderhoudskosten van de WKO-installatie op grond van de wet niet als servicekosten bij de huurder in rekening brengen. De kapitaals- en onderhoudskosten worden geacht onderdeel uit te maken van de kale huurprijs.
In onze blog signaleerden wij al dat het arrest veel vragen oproept. Zeker in gevallen waarin de warmte via een WKO-installatie wordt geleverd door een derde-exploitant. Hierover schreven Robert Rijpstra en Lotte Blum tevens een artikel in de Vastgoedrecht.
Inmiddels wordt door lagere rechters verschillend geoordeeld over de bevoegdheid van de verhuurder om vastrecht in rekening te brengen bij de huurder in het geval van levering van warmte door een derde-exploitant. Over twee uitspraken met verschillende uitkomsten van de rechtbank Midden-Nederland en de rechtbank Gelderland schreven wij eerder een blog.
De uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant
In een uitspraak van 10 januari 2024 (gepubliceerd op 31 januari 2024) heeft de rechtbank Zeeland-West-Brabant zich uitgelaten over de vraag of een verhuurder vastrecht in rekening mocht brengen bij de huurder. De huurder (eiser) heeft ook in dit geval een warmteleveringsovereenkomst gesloten met een derde-exploitant.
Volgens de kantonrechter is de situatie, gezien de warmtelevering door een derde-exploitant, niet gelijk aan het Acantus-arrest. In het Acantus-arrest lagen het verhuurderschap en de warmtelevering in één hand.
Huurder voert daarop in de eerste plaats aan dat sprake is van vereenzelviging van de verhuurder en de warmteleverancier, aangezien deze onderdeel vormden van dezelfde holding (organisatiestructuur). Hier gaat de kantonrechter niet in mee. Dat er verwevenheid en samenwerking bestaat tussen de vennootschappen is duidelijk, maar betekent nog niet dat deze vennootschappen ook als één geheel moeten worden gezien. Dit kan anders zijn in het geval van misbruik van identiteitsverschil.
In de tweede plaats doet de huurder een beroep op de overweging van de Hoge Raad in het Acantus-arrest op basis waarvan zou moeten worden geoordeeld dat een WKO-installatie kwalificeert als een onroerende aanhorigheid, waarbij niet van belang is wie de eigenaar is van de WKO-installatie. Ook dit standpunt volgt de kantonrechter niet. Partijen hebben de WKO-installatie buiten de huurovereenkomst willen houden door het sluiten van een separate warmteleveringsovereenkomst met een derde. Het feit dat huurder deze kosten incasseert bij de huurder, leidt niet tot een ander oordeel.
Slotsom
Hoewel lagere rechtspraak na het Acantus-arrest van de Hoge Raad nog altijd verdeeld is, betreft deze uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant wederom een voorbeeld van een situatie waar de verhuurder wél vastrecht in rekening mag brengen bij de huurder. De kantonrechter hecht doorslaggevende betekenis aan het feit dat partijen de warmtelevering buiten de huurovereenkomst hebben gehouden.
Ongetwijfeld volgen er nog meer uitspraken en/of een hoger beroep van de reeds gewezen uitspraken van kantonrechters. Wij houden u op de hoogte.
Heeft u vragen over dit artikel? Neemt u dan contact op met Rutger Fabritius of Lotte Blum via de contactinformatie naast dit artikel.
