Onze kennis Sterker door kennis

Serie wijziging verkoopregels bezit woningcorporaties, deel 2: blijvend gereguleerde DAEB-woongelegenheden en -complexen

Op 26 november 2021 is het Besluit tot wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 gepubliceerd in de Staatscourant. Dit besluit moet een einde maken aan de complexe, starre en niet altijd logische verkoopregels voor woningcorporaties. In deze serie worden de belangrijkste wijzigingen in de verkoopregels voor woningcorporaties per categorie vastgoed besproken. In dit tweede deel worden de nieuwe verkoopregels voor blijvend gereguleerde DAEB- woongelegenheden en -complexen besproken.

Robert Rijpstra MRICS Artikel 30.08.2021

Serie wijziging verkoopregels bezit woningcorporaties, deel 1: inleiding

Op 26 november 2021 is het Besluit tot wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 gepubliceerd in de Staatscourant. Dit besluit zal een einde maken aan de complexe, starre en niet altijd logische verkoopregels voor woningcorporaties. In deze serie worden de belangrijkste wijzigingen in de verkoopregels voor woningcorporaties per categorie vastgoed besproken. In dit eerste deel wordt een inleiding gegeven op het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (BTIV) en de wijzigingen daarvan.

Robert Rijpstra MRICS Artikel 25.08.2021

Wetsvoorstel opkoopbescherming en verruiming tijdelijke verhuur

In het april nummer van het vakblad Vastgoedrecht (VGR 2021/2/pag.66-68) gaan advocaten Robert Rijpstra en Coen van Schaijk in op het wetsvoorstel opkoopbescherming en tijdelijke verhuur. Het wetsvoorstel kan grote gevolgen hebben voor vastgoedbeleggers.

Robert Rijpstra MRICS Artikel 17.05.2021

Horecahuurder doet met succes een beroep op huurprijsvermindering

Op 21 januari jl. heeft de rechtbank Den Haag de huurprijs van een bedrijfsruimte waarin een horecabedrijf werd geëxploiteerd verminderd, aangezien er door de Coronacrisis en de bijpassende overheidsmaatregelen sprake was van onvoorziene omstandigheden en van een gebrek aan het gehuurde.

Robert Rijpstra MRICS Artikel 29.01.2021

Zorg en wonen in het bestemmingsplan

De planregels en de op de plankaart vermelde bestemming zijn beslissend voor het antwoord op de vraag of er sprake is van strijd met het bestemmingsplan. Een planregel moet letterlijk worden uitgelegd omwille van de rechtszekerheid. Bij het ontbreken van een definitie van een bepaling in de planregels kan aansluiting worden gezocht bij de definities van het begrip in andere wet- en regelgeving, dan wel het normale spraakgebruik. Bij het bepalen van het normale spraakgebruik zoekt de Raad van State aansluiting bij het Van Dale Groot Woordenboek van de Nederlandse taal. Deze systematiek kan in de praktijk tot uiteenlopende uitkomsten leiden onder meer bij woonvormen waarbij sprake is van een combinatie van wonen en zorg.

Robert Rijpstra MRICS Artikel 19.01.2021

Hybride scheiding woningcorporatie voldoet niet aan de Woningwet

Op 14 november 2019 heeft de bestuursrechter van de rechtbank Amsterdam geoordeeld dat de zogeheten hybride vastgoedscheiding die woningcorporatie De Key heeft doorgevoerd, niet in overeenstemming is met de Woningwet.

Robert Rijpstra MRICS Artikel 11.03.2020

Verhuurders opgelet: nieuwe wettelijke tussentijdse opzegbevoegdheid voor huurders in de maak

Een wetswijziging in de faillissementswet geeft een huurder de mogelijkheid om in slechte tijden (maar vóór het faillissement) een huurprijsverlaging aan de verhuurder voor te stellen. Indien verhuurder daarmee niet akkoord gaat mag de huurder onder omstandigheden de huurovereenkomst rechtsgeldig opzeggen. Bij nieuwe langlopende huurovereenkomsten adviseren wij om nu al over deze toekomstige regeling na te denken.

Coen van Schaijk Artikel 12.11.2019

Verkoopregels bij vervreemding van intramuraal zorgvastgoed door corporaties

Op het moment dat een woningcorporatie intramuraal zorgvastgoed (verpleeghuiszorg) wil verkopen aan de hurende zorginstelling, dan dient zij hiervoor goedkeuring te vragen van de Autoriteit Wonen (‘Aw’). ILT, het uitvoeringsorgaan van Aw, stelt zich daarbij op het standpunt dat de verkoop van dit zorgcomplex de verkoopregels van ‘wonen’ dienen te doorlopen en niet de verkoopregels van ‘maatschappelijk vastgoed’. Gevolg is dat ILT van de kopende zorginstelling verlangt dat zij in de koopovereenkomst verklaart dat zij zich als een sociaal verhuurder zal gedragen, alsmede dat de ‘woongelegenheden’ ten minste zeven jaar voor de verhuur bestemd blijven.

Robert Rijpstra MRICS Artikel 17.07.2019

Beëindiging gemengde huur- en zorgovereenkomst contractueel beperkt

Bij een gemengde huur- en zorgovereenkomst waarin het verzorgingselement overheerst kan beëindiging van de zorgovereenkomst leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst zonder dat de bepalingen van Boek 7 BW hieraan in de weg staan. In de uitspraak van 16 oktober 2018 van de Rechtbank Limburg heeft de verhuurder zich in zijn eigen vingers gesneden door deze beëindigingsmogelijkheid (waarschijnlijk onbewust) contractueel te hebben beperkt.

Robert Rijpstra MRICS Artikel 09.11.2018

Verhuurderheffing voor antikraak- en Leegstandswetwoningen

Op 17 augustus 2018 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat Leegstandwetwoningen en anti-kraakwoningen als huurwoningen aangemerkt moeten worden in de zin van de Wet verhuurderheffing. Het feit dat de woningen bestemd zijn voor de sloop of dat de woningen ter beschikking worden gesteld aan derden met een bepaalde doelstelling, zoals bescherming tegen vandalisme of kraak, doet hier volgens het arrest van de Hoge Raad niets aan af. Verhuurderheffing kan naar onze mening voorkomen worden door bruikleenovereenkomsten te sluiten.

Robert Rijpstra MRICS Artikel 12.09.2018

Huurcommissie: zonnepanelen die roerend zijn doorbelasten in de servicekosten

De Huurcommissie heeft in juni 2017 in het Beleidsboek nutsvoorzieningen en servicekosten laten opnemen dat verhuurders een vergoeding voor zonnepanelen mogen opnemen in de servicekosten. Voorwaarde is wel dat de zonnepanelen zich als roerende zaken kwalificeren. Daarvoor is vereist dat ze zonder beschadiging van betekenis aan de panelen of het dak weggenomen kunnen worden. Op het moment dat de zonnepanelen geïntegreerd zijn in het dak, dan kwalificeren de zonnepanelen zich als onroerende zak...

Robert Rijpstra MRICS Artikel 09.11.2017

Nieuw ROZ-model voor woonruimte

Op 18 april 2017 heeft de Raad voor Onroerende Zaken (hierna: ROZ) een nieuwe modelhuurovereenkomst voor woonruimte met bijbehorende Algemene Bepalingen gepubliceerd. Het vorige model stamde uit 2003 en was dringend aan vervanging toe. Met dit nieuwe model heeft de ROZ beoogd aan te sluiten bij de huidige praktijk door onderwerpen als tijdelijke verhuur, verhuur aan specifieke groepen en onderverhuur van woningen via Airbnb in het model te verwerken. Daarnaast springt de nieuwe, uitgebreide b...

Robert Rijpstra MRICS Artikel 07.07.2017