Voor editie drie van Vastgoedrecht schreven Coen van Schaijk en Jeroen Niederer een artikel over het stilzwijgend gebruik van wegen en paden in de openbare ruimte en op privéterrein. In het artikel wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste wettelijke grondslagen in het bestuursrecht en het civiel recht.
Voor editie vier van Vastgoedrecht schreef Coen van Schaijk een overzichtsartikel over het pachtrecht. In het artikel 'De onbedoelde pachtovereenkomst in de huur- en vastgoedpraktijk' maakt hij een vergelijking met het huurrecht, en worden enkele bijzonderheden van het pachtrecht voor de lezer aangestipt.
Op 7 februari 2020 heeft de Hoge Raad zich uitgelaten dat het wettelijk systeem van ontslagrecht niet in de weg staat aan de vernietiging van diezelfde overeenkomst op grond van een wilsgebrek. Dit arrest is ook van belang voor het huur- en pachtrecht, omdat daar een vergelijkbaar beschermingsregime geldt. Verhuurders kunnen hier hun voordeel mee doen.
Een wetswijziging in de faillissementswet geeft een huurder de mogelijkheid om in slechte tijden (maar vóór het faillissement) een huurprijsverlaging aan de verhuurder voor te stellen. Indien verhuurder daarmee niet akkoord gaat mag de huurder onder omstandigheden de huurovereenkomst rechtsgeldig opzeggen. Bij nieuwe langlopende huurovereenkomsten adviseren wij om nu al over deze toekomstige regeling na te denken.
Om de fosfaatproductie in Nederland binnen de perken te houden geldt voor melkveehouders een fosfaatrechtenstelsel. Melkveehouders hebben fosfaatrechten gekregen op basis van de hoeveelheid vee die zij op 2 juli 2015 hadden. De fosfaatrechten rusten in principe op het bedrijf waarbinnen het vee gehouden wordt, maar zijn vrij overdraagbaar. In pachtrelaties zijn de fosfaatrechten toegekend aan het bedrijf van de pachter. Bij het eindigen van de pacht heeft de verpachter dan gronden en/of gebouwen zonder fosfaatrechten. In de uitspraak van de pachtkamer van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 26 oktober 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:2544) lag de vraag voor of dit voor verpachters altijd een rechtvaardige uitkomst is. Kort gezegd is de conclusie dat pachters onder omstandigheden gehouden zijn de fosfaatrechten over te dragen.
Op 3 oktober 2018 (zaaknummer: C/08/219659 / HA ZA 18-297) heeft de rechtbank Overijssel uitspraak gedaan over de vraag of een uitschaarder afgifte kan vorderen van fosfaatrechten van zijn inschaarder. Dit is een van de eerste uitspraken in bodemprocedures waarin deze vraag beantwoord wordt. De fosfaatrechten komen op grond van de wettelijke regeling toe aan de houder (inschaarder/opfokker). In dit geval doen zich geen bijzondere omstandigheden voor die tot een andere verdeling leiden.
In deze procedure vordert eiseres dat de opfokker de verkregen fosfaatrechten na het eindigen van de opfokovereenkomst aan haar overdraagt. Zij beroept zich primair op de een contractuele bepaling in de opfokovereenkomst over dierpremies en subsidiair op de aanvullende werking van redelijkheid en billijkheid in verband met de bijzondere achtergrond van de overeenkomst. De voorzieningenrechter ziet onvoldoende aanleiding om af te wijken van de hoofdregel dat de fosfaatrechten aan de opfokker toekomen. De vorderingen worden afgewezen (Rechtbank Midden-Nederland 30 juli 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:3645).
Recent heeft de Hoge Raad een arrest gewezen waarbij geoordeeld is dat artikel 7:313 lid 3 BW over ontduiking van hoevepacht ook van toepassing is in geval grond en land ter beschikking zijn gesteld aan twee gelieerde (maar verschillende) vennootschappen.
In verband met een wijziging van de Meststoffenwet is het per 1 januari 2018 niet meer toegestaan melkvee te houden zonder fosfaatrechten. Het doel van de wetswijziging is de afbouw van de Nederlandse veestapel tot beneden het fosfaatproductieplafond. Melkveehouders hebben de fosfaatrechten toegekend gekregen op basis van de aanwezige veestapel op 2 juli 2015 (referentiedatum), waarbij de I&R-registratie leidend is voor de hoeveelheid toegekende fosfaatrechten. Melkveehouders die op de referentiedatum vee bij een andere boer hebben ondergebracht en geregistreerd (uitscharen) lopen door de registratie bij een andere melkveehouder kostbare fosfaatrechten mis. De misgelopen rechten worden door de juridisch eigenaar (uitschaarder) veelvuldig opgeëist bij de inlenende boer (inschaarder). De inschaarder heeft de fosfaatrechten echter nodig voor zijn eigen bedrijfsvoering en weigert veelal mee te werken aan overdracht. In dit kennisartikel worden de reeds gevoerde procedures besproken.
Een boer op een middelgroot of groot bedrijf oogst zijn gewassen doorgaans niet zelf, maar besteedt dit uit aan een loonwerkbedrijf. Daarbij komt het met enige regelmaat voor dat een loonwerker per ongeluk de gewassen van een andere boer oogst. Mag de gedupeerde boer in zo’n geval een aangeboden compensatie, in de vorm van andere maïs, weigeren? Daarover ging de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 30 mei 2017 (ECLI:NL:GHARL:2017:4651).FeitenAppellant (gedupeerde boer) en geïnt...
Het gerechtshof Den Haag heeft op 7 november 2017 arrest gewezen over de termijn die een huurder van woonruimte heeft om tegen opgelegde vergoedingen voor het gebruik van nutsvoorzieningen en servicekosten op te komen (ECLI:NL:GHDHA:2017:3162). Naar het oordeel van het hof behelst de wettelijke regeling een vervaltermijn, zodat de hoogte van de doorbelaste kosten in ieder geval vaststaan na het verstrijken van 30 maanden, ook ten overstaan van de (kanton)rechter. Het arrest is tevens interess...
Rechten van een eigenaar van een onroerende zaak en rechten van een eigenaar/gebruiker van een naburig perceel kunnen met elkaar botsen. De voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft op 7 juli 2017 geoordeeld over een ondoorzichtig scherm wat enkel zicht recht van voren ontnam. Als schuin langs het scherm werd gekeken, was er wel zicht op het perceel van de buren. Om die reden heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat zonder toestemming van de buren het dakterras binn...
