Op grond van artikel 6.13.2.8 van de algemene bepalingen ROZ winkelruimte doet een huurder afstand van zijn rechten en aanspraken uit ongerechtvaardigde verrijking in verband met de door of namens huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huurperiode niet ongedaan zijn gemaakt.
De Rechtbank Haarlem oordeelde op 19 augustus 2010 echter dat deze bepaling onredelijk bezwarend is en vernietigbaar is. De verhuurder is daarom verplicht om alsnog een redelijke vergoeding aan de huurder te betalen voor de achterblijvende huurdersinvesteringen.
De zaak
Not Only Sushi B.V. heeft casco een winkelruimte gehuurd aan de Grote Markt te Haarlem. Vervolgens investeert de huurder ongeveer € 100.000,- om het pand geschikt te maken als restaurant. In de algemene bepalingen ROZ winkelruimte (versie juli 2003) zijn partijen overeengekomen dat huurder bij vertrek uit het gehuurde alle aangebrachte veranderingen ongedaan moet maken. Indien de huurder dit nalaat te doen, dan heeft de huurder afstand gedaan van zijn rechten en aanspraken op vergoeding van door hem gemaakte verbouwingskosten. Als gevolg van een combinatie van een relatief hoge huurprijs en de huidige economische malaise kan de huurder zijn betalingsverplichtingen niet meer voldoen. Verhuurder vordert onder meer ontruiming indien de huurachterstand niet wordt betaald. Deze vordering wordt toegewezen. De huurder dreigt daardoor het pand te worden uitgezet zonder dat hij een vergoeding ontvangt voor zijn investeringen in het pand. De rechtbank acht dit niet redelijk en vernietigt de voornoemde artikelen uit de algemene bepalingen. Het gevolg is dat de verhuurder bij ontruiming alsnog een redelijke vergoeding moet betalen voor de gedane huurdersinvesteringen.
Commentaar
Naar onze mening heeft de rechtbank in deze zaak (te) weinig oog gehad voor de belangen van de verhuurder. De rechtbank gaat er aan voorbij dat de door de huurder gedane investeringen wel eens van geen of weinig nut kunnen zijn. De verhuurder heeft immers belang bij een casco oplevering van het pand, zodat hij het pand in de oorspronkelijke toestand - en zonder verdere beperkingen - weer ‘breed’ in de markt kan zetten voor de verhuur. Sterker nog, doordat de huurder zijn investeringen niet ongedaan maakt, zal de verhuurder in de regel juist extra kosten moeten maken om het pand weer in de oorspronkelijke staat terug te brengen.
Bedacht dient ook te worden dat de Hoge Raad in 2004 (HR 25 juni 2004, NJ 2005/388) heeft bepaald dat de verhuurder slechts gehouden is tot vergoeding van de door de huurder aangebrachte veranderingen op grond van ongerechtvaardigde verrijking over te gaan, indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven. Kennelijk is de rechtbank Haarlem van oordeel dat in deze zaak deze bijzondere omstandigheden zich voordoen. De rechtbank laat echter na dit toe te lichten. Zonder deze motivering valt vooralsnog niet in te zien waarom de contractueel gemaakte afspraak tussen partijen moet worden vernietigd.
