1. Home
  2. Kennis
  3. Publicaties
  4. Het wetsvoorstel vastgoedaandelentransacties zou gerepareerd moeten worden

Het wetsvoorstel vastgoedaandelentransacties zou gerepareerd moeten worden

De huidige uitwerking past naar onze mening niet binnen de systematiek van de overdrachtsbelasting, is op een aantal punten onbegrijpelijk en in strijd met de doelstellingen.
Leestijd 
Verschenen in: PropertyNL
Auteur publicatie Gerton Rademaker
Gepubliceerd 05 oktober 2023
Laatst gewijzigd 05 oktober 2023

Wij hebben meerdere keren gereageerd op de voorgenomen aanpassingen van de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting bij vastgoedaandelentransacties. Voor meer achtergrondinformatie verwijzen wij dan ook graag naar onze eerdere blogs en onze bijdrage in het magazine van PropertyNL.

Het wetsvoorstel is naar aanleiding van de internetconsultatie op belangrijke punten aangepast en opgenomen in het Belastingplan 2024. Wij hebben op 22 september jl. in een Webinar inzicht gegeven in de gevolgen van dit wetsvoorstel.

Doelstellingen wetsvoorstel

Met het wetsvoorstel wordt beoogd een gelijker (fiscaal) speelveld te creëren tussen stenen-
en aandelentransacties. De beoogde aanpassingen per 1 januari 2025 zijn op hoofdlijnen als volgt.
1. De samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting is alleen van toepassing als de nieuwe onroerende zaak tot en met 2 jaar na verkrijging aandelen voor ten minste 90% worden gebruikt voor btw belaste prestaties.
2. De toetsing vindt plaats per zelfstandige onroerende zaak.
3. Als niet wordt voldaan aan de onder 1. genoemde voorwaarde geldt een (nieuw) tarief van 4%.
4. De zesmaandenregeling wordt aangescherpt vanwege het 4%-tarief (belastingvermindering in plaats van heffingsgrondslagvermindering).

Er wordt voorzien in overgangsrecht voor schriftelijke overeenkomsten die zijn aangegaan vóór 19 september 2023 (15.15 uur) bij een aandelentransactie vóór 1 januari 2030.

Analyse wettekst

Wij hebben het wetsvoorstel bestudeerd en in de bijgevoegde notitie een analyse gemaakt van de voorgestelde tekst van het wetsvoorstel en onze zienswijze gegeven. Wij hebben de notitie gisteren gedeeld met het Ministerie van Financiën.

In de notitie doen wij een aantal suggesties aan de wetgever. De notitie heeft vanuit die gedachte dan ook een (meer) wetstechnische insteek. Onze analyse is samengevat als volgt.

1. De keuze van de wetgever om een niet-beoogde btw besparing aan te pakken met een maatregel in de overdrachtsbelasting heeft geleid tot een complex wetsvoorstel dat op punten onbegrijpelijk is, niet past binnen de systematiek van de overdrachtsbelasting en niet in lijn lijkt te liggen met de doelstellingen. Wij verwachten dan ook dat het wetsvoorstel, indien deze in de huidige vorm zou worden aangenomen, zal leiden tot uitvoerige discussies met de Belastingdienst en tot een groot aantal gerechtelijke procedures.

2. De overdrachtsbelasting is opgenomen in de Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 (hierna: “WBR”). Het dak (van deze wet) is al zo vaak gerepareerd dat een nieuw dak nodig is. Het demissionaire kabinet heeft in de aanbiedingsbrief bij het Belastingplan 2024 bovendien de doelstelling geformuleerd om tot een beter en eenvoudiger belastingstelsel te komen. Wat ons betreft zou een goede stap daarin zijn om de WBR integraal onder de loep te nemen en te vereenvoudigen en tot dat moment de huidige samenloopvrijstelling niet aan te passen.

3. Vanwege de onder 1. genoemde aspecten kunnen wij ons niet goed voorstellen dat het wetsvoorstel in de huidige vorm wordt ingevoerd. Indien de wens blijft om de samenloopvrijstelling aan te passen, dan zouden naar onze mening nog wel aanpassingen moeten worden gemaakt om tot een evenwichtige en duidelijke wetgeving te komen die in overeenstemming is met de doelstellingen die aan de aanpassingen ten grondslag liggen. Wij hebben in de bijgevoegde notitie alvast een aantal suggesties gedaan waar naar onze mening in ieder geval over moet worden nagedacht bij de noodzakelijke aanpassing van het wetsvoorstel.

Download publicatie