‘Zodra er een zorgpartij betrokken is bij een vastgoedtransactie, wordt het juridisch snel complexer’, zegt Robert Rijpstra. Hij is advocaat en partner bij de afdeling Overheid & Vastgoed van Dirkzwager en gespecialiseerd in de koop en verkoop van zorgvastgoed.
De reden? ‘Publiek geld. Ziekenhuizen en zorginstellingen worden natuurlijk ten dele door het Rijk of door het zorgkantoor gefinancierd en dat betekent dat er al snel allerlei regels en voorwaarden gelden die tussen private partijen niet bestaan. Zo moet het College sanering zorginstellingen goedkeuring geven bij verkoop en verhuur van zorgvastgoed. Daarnaast bepaalt de Nederlandse Zorgautoriteit hoe hoog de vergoeding is die de sector krijgt om zorgvastgoed te bouwen of te onderhouden.’
‘Bij transacties met zorgvastgoed komen heel veel rechtsgebieden samen’, vult Sanne Hebbink-Swinkels aan. Ze is advocaat Banking & Finance bij Dirkzwager en houdt zich onder meer bezig met financieringstransacties in de zorgsector. ‘Je hebt de koop of verkoop van vastgoed zelf, dan de financieringsvragen en bijbehorende zekerheden, je krijgt vaak te maken met het bestuursrecht vanwege bestemmingsplannen en bouwrecht, en er zijn de fiscale aspecten.’
Maatschappelijk kapitaal
De praktijk van Rijpstra en Hebbink bestaat voornamelijk uit adviseren, minder uit procederen. Hun cliënten zijn naast ziekenhuizen en zorginstellingen ook projectontwikkelaars, beleggers en woningcorporaties. Wat voor kwesties en vragen komen er zoal voorbij? ‘Zorginstellingen hebben vaak zelf hun vastgoed in eigendom, maar ze huren het ook geregeld van woningcorporaties of vastgoedbeleggers’, zegt Rijpstra. ‘Die gebouwen staan vaak op heel waardevolle locaties. Het kan interessant zijn om die waarde liquide te maken, zodat je geld kunt investeren in bijvoorbeeld de zorg. Vaak gebeurt dit via een sale & leasebackconstructie: het zorgvastgoed wordt verkocht, maar daarna meteen langdurig terug gehuurd zodat je er kunt blijven zitten.’
Sinds 19 januari 2023 is er een versoepeling van kracht in een beleidsregel van het College sanering zorginstellingen. Rijpstra: ‘Zorginstellingen kunnen hun vastgoed nu direct verkopen of verhuren aan andere semipublieke organisaties zoals woningbouwcorporaties of gemeenten. Vroeger moesten ze het vastgoed eerst aan de markt aanbieden. Het idee van deze regel is dat het maatschappelijk kapitaal zo ook behouden blijft voor de maatschappij. Veel zorginstellingen zijn nog niet op de hoogte van deze versoepeling.’
Woon en zorg
Ook spelen er kwesties rond woon-zorgconcepten. Rijpstra: ‘Een zorginstelling huurt een pand dat als bedrijfsruimte wordt aangemerkt. Dat wordt dan onderverhuurd aan hun cliënten en gekoppeld aan een zorgcontract. Maar dan is het eigenlijk woonruimte geworden en zou je ineens twee verschillende huurregimes hebben op hetzelfde vastgoed, en dat kan volgens de Hoge Raad niet. Dan prevaleert het woonruimteregime.’
En dat is niet het enige. ‘Zorginstellingen kopen woningen omdat ze daar hun cliënten in willen onderbrengen om zorg te verlenen. Maar gemeenten hanteren sinds vorig jaar vaak de verplichting dat de koper zelf in de woning moet gaat wonen. Zorgpartijen moeten dan een zogenaamde “verhuurvergunning opkoopbescherming” aanvragen, maar moeten daar dan wel leges voor betalen die tot meer dan duizend euro per woning kunnen oplopen. Liever zou je gewoon een ontheffing krijgen.’
Een andere ontwikkeling is dat zorginstellingen steeds meer gaan samenwerken. ‘Ze zetten bijvoorbeeld samen nieuwe onderzoekslaboratoria op’, zegt Hebbink. ‘Maar die onderlinge afspraken moet je goed vastleggen, bijvoorbeeld rond hoofdelijke aansprakelijkheid en de interne draagkracht. Elk deelnemend ziekenhuis kan individueel aansprakelijk gehouden worden voor de verschuldigde prestaties van het lab, maar onderling willen ze hier misschien wel andere afspraken over maken.’
Financiële gezondheid
Ook bij de financiering van die vastgoedtransacties komt het nodige kijken, en zijn de regels behoorlijk in beweging. Hebbink: ‘Zo moeten zorginstellingen die via de bank financieren sinds zomer vorig jaar hun vastgoed waarderen op marktwaarde, en niet langer op de WOZ-waarde of de herbouwwaarde. Het vastgoed moet dus opnieuw getaxeerd worden, en je moet vaak opnieuw om tafel met de bank. Je hebt namelijk afspraken gemaakt over de loan-to-value ratio; en die verhouding tussen de lening en de waarde van het vastgoed als onderpand verandert nu. Verder zien we dat er steeds vaker bij de Europese Investeringsbank een krediet wordt aangetrokken. Voordat een zorginstelling daarvoor in aanmerking komt, moet die een kredietrating halen bij bijvoorbeeld Fitch.’
Een andere ontwikkeling is dat de financiële gezondheid van de zorginstellingen zelf achteruit gaat. Hebbink: ‘Ze hebben te maken met hogere energiekosten, er is een personeelstekort waardoor ze dure ZZP’ers moeten inhuren, en er ligt een stevige verduurzamingsopgave ten aanzien van het zorgvastgoed. De uitgaven stijgen, de inkomsten dalen. Die verslechterde financiële positie kan voor banken soms een reden zijn om opnieuw met de zorginstelling om tafel te gaan om de huidige en eventuele herfinanciering te bespreken. In het ergste geval leidt dat tot het opeisen van de lening. Je ziet dat veel zorginstellingen nu ook andere financiers zoeken dan banken, zoals fondsen met particuliere investeerders.’
Rijpstra vult aan: ‘De gevolgen van het personeelstekort zijn groot. Ik kom zorginstellingen tegen die langdurig zorgvastgoed hebben gehuurd, maar die leeg moeten laten staan omdat ze geen personeel hebben. Maar de huur moet wel doorbetaald worden, als de partijen daarover niets hebben afgesproken in de huurovereenkomst.’
Werelden
Het zijn precies die complexiteit en de opvolgende ontwikkelingen rond zorgvastgoed die Hebbink en Rijpstra zo boeiend vinden. Hebbink: ‘Vooral het samengaan van al de rechtsgebieden: vastgoedrecht en financieel recht natuurlijk, maar ook bestuursrecht en fiscaal recht.’ Rijpstra: ‘Het is intrigerend om al die werelden aan tafel te hebben. Beleggers die op het rendement letten, verhurende woningcorporaties die ook een maatschappelijk doel hebben, en de zorgsector zelf natuurlijk met al haar belangen en verantwoordelijkheden. Het is een uitdaging om al die mensen die anders denken op een goede manier met elkaar te laten communiceren’.’
