Voorjaarsnota 2023: verdere fiscale uitdagingen voor de vastgoedpraktijk?

In deze blog gaan wij in op de volgende onderwerpen naar aanleiding van de Voorjaarsnota 2023.

1) Ontwijking van btw & overdrachtsbelasting via vastgoedaandelentransactie (wetsvoorstel afschaffing samenloopvrijstelling bij aandelentransacties)

2) Versobering splitsingsvrijstelling overdrachtsbelasting

3) Kortdurende verhuurconstructies in de btw (opnemen van herzieningsregeling voor kostbare verbouwingsdiensten)

4) Afschaffing drempel € 1.000.000 EBITDA-regel vastgoed-BV's

5) Ontwikkelingen box 3

6) Aanpassing bedrijfsopvolgingsregeling (BOR/BOF)

Wij sluiten af met een slotopmerking. 

1) Ontwijking van BTW & OVB via vastgoedaandelentransactie (wetsvoorstel afschaffing samenloopvrijstelling bij aandelentransacties)

Kort gezegd houdt het wetsvoorstel in dat bij de verkrijging van aandelen in een onroerende zaakrechtspersoon de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting vanaf 1 januari 2024 niet langer van toepassing is.

In een eerdere blog hebben wij al geschreven over het conceptwetsvoorstel over de wijziging van de toepassing van de samenloopvrijstelling bij aandelentransacties en wij hebben op 27 maart 2023 gereageerd op de internetconsultatie. Onze reactie kan worden gedownload via deze link. 

In de Voorjaarsnota wordt benoemd dat het nog steeds de verwachting van het Kabinet is dat dit wetsvoorstel per 1 januari 2024 in werking treedt. Naar aanleiding van de internetconsulatie wordt wel gewerkt aan een aangepast voorstel met overgangsrecht om een aantal ongewenste effecten van het wetsvoorstel te beperken. Indien het overgangsrecht in de uitvoering te complex blijkt, wordt een uitgestelde inwerkingtreding van het wetsvoorstel als mogelijk alternatief geschetst.

Gerton Rademaker heeft in PropertyNL (maart 2023) zijn commentaar gegeven op dit wetsvoorstel en uitgelegd waarom het speelveld steeds ongelijker wordt en waarom het wetsvoorstel tot overkill leidt.

Dirkzwager heeft een rekenmodule op basis waarvan het projectresultaat van de diverse mogelijke transactiestructuren vrij eenvoudig met elkaar kunnen worden vergeleken. Wij hebben op basis van een haalbaarheidsanalyse van een van onze laatste projecten de belastingdruk (btw en overdrachtsbelasting) bij een aandelentransactie vergeleken met het uitgangspunt van het Ministerie van Financiën. Het door ons gehanteerde project betreft een project met een commerciële plint en daarboven huurwoningen die representatief is voor projecten in de huidige marktomstandigheden. De uitkomst is als volgt waarbij de gehanteerde percentages zijn gebaseerd op een verkoopprijs vrij op naam.

De achterliggende berekeningen konden uiteraard niet in het artikel worden opgenomen. Deze berekeningen zouden wel een goed beeld geven van de fiscale systematiek en de problematiek. Wij kunnen de achterliggende berekeningen (indien gewenst) aanleveren. 

Het verschil tussen een stenentransactie en een aandelentransactie is bij dit project 2,2% van de verkoopprijs vrij op naam. Het effectieve verschil zal kleiner zijn, aangezien een btw-belaste verkooptransactie zal resulteren in een hogere btw-aftrek op de (algemene) kosten van de projectontwikkelaar.

2) Versobering splitsingsvrijstelling overdrachtsbelasting

De verkrijging van vastgoed of aandelen in een onroerende zaakrechtspersoon (artikel 4 rechtspersoon) in het kader van een juridische splitsing kunnen leiden tot een belastbaar feit voor de heffing van overdrachtsbelasting. Voor de overdrachtsbelasting geldt een vrijstelling bij verkrijging van onroerende zaken (dan wel aandelen in een artikel 4 onroerende zaakrechtspersoon) krachtens een juridische splitsing.

De juridische splitsingsvrijstelling is in lijn met de splitsingsfaciliteit voor de heffing van vennootschapsbelasting en de Europese Fusierichtlijn. De afgelopen jaren zijn meerdere uitspraken verschenen over de toepassing van de splitsingsvrijstelling in de overdrachtsbelasting, waarbij de belastingplichtige doorgaans vaak een juridische (af)splitsing kon toepassen zonder heffing van overdrachtsbelasting.

De wetgever constateert dat door middel van een juridische (af)splitsing onroerende zaken kunnen worden vervreemd aan een derde zonder heffing van overdrachtsbelasting. De wetgever heeft echter niet beoogd dat de vrijstelling toepassing vindt wanneer herstructurering alleen plaatsvindt met het oog op het kunnen verkopen van vastgoed aan derden zonder dat er heffing van overdrachtsbelasting plaatsvindt.

In de Voorjaarsnota wordt de beleidsoptie genoemd om de voorwaarden van de splitsingsvrijstelling in de overdrachtsbelasting meer in lijn te brengen met de fusievrijstelling en de interne reorganisatievrijstelling in de overdrachtsbelasting.

In de Voorjaarsnota wordt om die reden een voorrangsregeling geïntroduceerd die als volgt kan worden toegelicht.

• Bij een juridische splitsing binnen concern kan alleen de interne reorganisatievrijstelling worden toegepast., waarbij in beginsel een driejaarstermijn geldt
• Bij een juridische splitsing buiten concern zal alleen de vrijstelling gaan gelden indien voldaan wordt aan de (strengere) voorwaarden voor de bedrijfsfusievrijstelling. Deze voorwaarden vereisen onder meer
  • de overgang van een (zelfstandig onderdeel van) een onderneming;
  • de betreffende aandelen voor een periode van in beginsel 3 jaar worden aangehouden; en
  • de verkrijgende rechtspersoon de onderneming voortzet voor een periode van 3 jaar.

Door verplicht aan te sluiten bij de voorwaarden voor de interne reorganisatie- en de bedrijfsfusievrijstelling worden daarmee veel strengere eisen van kracht.

De Voorjaarsnota bevat nog geen mogelijke inwerkingtredingsdatum voor deze beleidsoptie.

3) Kortdurende verhuurconstructies in de btw (opnemen van herzieningsmogelijkheid voor kostbare verbouwingsdiensten)

Bij transformatieprojecten van bestaande gebouwen naar huurwoningen wordt btw berekend over de verbouwingskosten. Bij de verhuur van woningen dient rekening te worden gehouden met de volgende van toepassing zijnde btw-regimes.

1. De hoofdregel is dat de verhuur van een woning btw-vrijgesteld is. Het gevolg van de btw-vrijgestelde verhuur is dat de btw op de verbouwingskosten niet aftrekbaar.
2. De verhuur van een gemeubileerde/ingerichte woning kan worden belast met (9%) btw indien wordt voldaan aan de voorwaarde dat de huurder voor een korte periode verblijf houdt in de gehuurde woning.

Het gevolg van btw-belaste verhuur is dat de btw op de verbouwingskosten als voorbelasting aftrekbaar is.

Er kan een btw-voordeel worden behaald door na de oplevering van da de verbouwing te starten met kortdurende huurcontracten om na afloop van het boekjaar van eerste ingebruikneming de gemeubileerde/ingerichte woningen te verhuren op basis van langdurige huurcontracten. Dit voordeel houdt verband met de omstandigheid dat er in de Wet op de omzetbelasting 1968 geen correctiemogelijkheid (periodieke herzieningsregeling) is indien als gevolg van de verbouwing geen sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’.

Voorbeeld (huidige situatie)

• Verbouwing van voormalige pastorie naar 5 woonappartementen (geen in wezen nieuwbouw).
• Verbouwings-btw € 200.000.
• Appartementen worden gestoffeerd en gemeubileerd verhuurd (inclusief compleet inventarispakket).
• Start verhuur op basis kortdurend huurcontract: 1 november jaar 1 (btw-belaste verhuur).
• Verhuur op basis langdurige huurcontract: vanaf 1 april jaar 2 (btw-vrijgestelde verhuur).

In dit voorbeeld is de verbouwings-btw aftrekbaar en leidt de btw-vrijgestelde verhuur niet tot een correctie van de in aftrek gebrachte verbouwings-btw indien bij de verbouwing geen sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’.

De staatssecretaris van Financiën heeft in een brief van 10 mei 2017 aangegeven dat fiscale planning als gevolg van het ontbreken van een herzieningsregeling niet is te bestrijden met misbruik van recht.

Ook het kabinet erkent dat de btw op de verbouwingskosten bij een eerste btw-belaste ingebruikneming op basis van de huidige regelgeving aftrekbaar is. Het kabinet vindt vorengenoemde btw-aftrek echter niet in de geest van de regelgeving, aangezien naar de mening van het kabinet op kunstmatige wijze aftrek van btw wordt gecreëerd op de verbouwingskosten.

De wetgever heeft de mogelijkheid om in de btw-regelgeving een herzieningsmogelijkheid op te nemen voor (kostbare) verbouwingsdiensten. Deze herzieningsregeling houdt in dat de verbouwings-btw na afloop van het boekjaar van de eerste ingebruikneming (na de oplevering van de verbouwing) nog gedurende een periode van 9 boekjaren kan worden gecorrigeerd (maximaal 10% per boekjaar).

Voorbeeld (op basis van herziening voor kostbare verbouwingsdiensten)

De eigenaar zou in het voorbeeld de volgende bedragen aan herzienings-btw zijn verschuldigd indien de herzieningsregeling ook van toepassing zou zijn op (kostbare) verbouwingsdiensten.

• Verschuldigde herzienings-btw in jaar 2: € 200.000 x 1/10 x 9/12 = € 15.000.
• Verschuldigde herzienings-btw vanaf jaar 3 tot en met jaar 10: € 200.000 x 1/10 = € 20.000 per jaar).

Het kabinet laat in de Voorjaarsnota weten dat vorenstaande herzieningsmogelijkheid momenteel wordt onderzocht.

Er is op dit moment veel discussie met de belastingdienst over de reikwijdte van de btw-belaste verhuur van gemeubileerde woningen in de situatie dat een kantoorgebouw wordt getransformeerd naar woningen. De belastingdienst heeft hiervoor zelfs de projectgroep “Transformatie en shortstay” opgezet met als doel vorengenoemde structuur te bestrijden.

4) Afschaffing drempel € 1.000.000 EBITDA-regel vastgoed-BV’s

De EBITDA-regel is een zogeheten generieke rente-aftrekbeperking in de vennootschapsbelasting. Dit betekent dat de EBITDA-regel geen onderscheid maakt tussen van een derde (bank) geleend geld of geld dat is geleend van een groepsmaatschappij (zoals bij een andere bestaande rente-aftrekbeperking, de winstdrainage regel, wel het geval is). De EBITDA-regel heeft als doelstelling winstverschuiving en grondslaguitholling door middel van rentebetalingen te voorkomen en een meer gelijke behandeling van eigen en vreemd vermogen te bewerkstelligen.

De EBITDA-regel beperkt de aftrek van netto interest in een boekjaar tot het hoogste van:

1. 20% van het (bruto)bedrijfsresultaat voor aftrek van interest, belastingen, afschrijvingen op activa en afschrijvingen op leningen/goodwill (fiscale EBITDA); en
2. EUR 1.000.000.

Het in een jaar niet in aftrek komende bedrag kan in latere jaren worden benut voor zover daarvoor in dat jaar ruimte bestaat. Er is geen tijdslimiet voor de benutting van deze niet aftrekbare rente.

Wij verwijzen voor een uitgebreide toelichting van de EBITDA-regel naar onze blog.

Vastgoedbeleggers komen gelet op het (beleggings)resultaat en omvang van de rentelasten over het algemeen niet uit met de limiet van 20%, waardoor zij afhankelijk zijn van de drempel van € 1.000.000.

De drempel van € 1.000.000 geldt per belastingplichtige (BV) voor de heffing van vennootschapsbelasting (of fiscale eenheid). Bij de inrichting van een structuur zullen vastgoedbeleggers vaak  haar vastgoedportefeuilles  over meerdere vennootschappen verdelen. In de Voorjaarsnota wordt gemeld dat vastgoedbeleggers haar vastgoedportefeuilles opknippen over verschillende entiteiten om daarmee meerdere malen de drempel van € 1.000.000 te kunnen benutten.

Op basis hiervan is in de Voorjaarsnota aangekondigd om dergelijke ‘’opknipconstructies’’ aan te pakken door eenvoudigweg vanaf 1 januari 2025 de volledige drempel van € 1.000.000 af te schaffen voor vennootschappen die vastgoed verhuren aan derden. Voor de volledigheid merken wij echter op dat de wetgever geen rekening houdt met het feit dat vastgoedportefeuilles vaak om niet fiscale redenen worden ondergebracht in verschillende vennootschappen.

De impact van de voorgenomen maatregel lichten wij aan de hand van een voorbeeld nader toe.  

Een vastgoedexploitant heeft via een BV vastgoed aangekocht voor een koopprijs van € 10.000.000 (inclusief kosten koper). Voor de financiering van de koopprijs heeft de BV € 3.000.000 eigen vermogen en € 7.000.000 vreemd vermogen. Voor de financiering geldt een rente van 5%.

Het jaarlijkse netto beleggingsresultaat (exclusief rente) bedraagt € 500.000.

Huidige situatie

De rente is vanwege de drempel van € 1.000.000 volledig aftrekbaar, waardoor het fiscale resultaat € 500.000 - € 350.000 = € 150.000 bedraagt. Over dit resultaat is 25% (effectieve Vpb-druk) x € 150.000 = € 37.500 Vpb verschuldigd. Het (vereenvoudigde) nettoresultaat na vennootschapsbelasting bedraagt € 112.500 voor de BV.

Voorgenomen maatregel

Onder de voorgenomen maatregel is de rente tot 20% x 500.000 = € 100.000 aftrekbaar bij de vastgoed BV.

Het fiscale resultaat voor de vastgoed BV bedraagt € 500.000 - € 100.000 = € 400.000. Over het fiscale resultaat is 25% (effectieve Vpb-druk) x € 400.000 = € 100.000 Vpb verschuldigd. Het (vereenvoudigde) nettoresultaat na vennootschapsbelasting zou dan € 50.000 bedragen.

Op basis van de voorgenomen maatregel zou het netto resultaat na vennootschapsbelasting dalen van € 112.500 naar € 50.000.

De niet-aftrekbare rente van € 350.000 - € 100.000 = € 250.000 zou vervolgens vooruitgewenteld kunnen worden door de BV en zou in de volgende jaren bij voldoende ruimte onder de 20% grens benut worden door de BV. Let wel, om de rente volledig te kunnen verrekenen in toekomstige jaren is een aanzienlijke waardestijging van het vastgoed vereist.

Daarnaast kan het wenselijk zijn om niet het vastgoed te verkopen, maar de aandelen in de vastgoed-BV. De aangekondigde maatregel zal dan een (forse) nadelige impact hebben aangezien de voor uit te wentelen rente zal verdampen vanwege de aandeelhouderswijziging in de vastgoed BV.

Het is dan ook de vraag in hoeverre het realistisch is of de vooruit te wentelen rente in latere jaren benut kan worden. 

De voorgenomen maatregel leidt naar onze mening tot een enorme overkill aangezien reguliere vastgoedbeleggers (die niet haar vastgoed ‘’opknippen’’) een nadelig effect gaan ondervinden van de nieuwe maatregel. Dit terwijl er voor de wetgever tal van andere mogelijkheden zijn om zogenoemde ‘’opknipconstructies’’ aan te pakken. Naar onze mening was het bijvoorbeeld logischer geweest om te kiezen voor een groepsbenadering om zogenoemde ''opknipconstructies'' te beperken.  

De aangekondigde maatregel zou dus een aanzienlijke impact hebben op de positie voor de heffing van vennootschapsbelasting voor vastgoedexploitanten. Dit is mede relevant voor de vastgoedexploitanten die momenteel overwegen om haar vastgoedexploitatie vanuit privé in box 3 om te zetten naar vastgoedexploitatie in een lichaam dat belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting (heffing van vennootschapsbelasting en toekomstige heffing van inkomstenbelasting in box 2). Dit betekent dat vastgoedexploitanten opnieuw een (indicatieve) berekening moeten opstellen voor deze afweging. De belastingdruk bij exploitatie in een lichaam dat belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting zal immers anders gaan uitpakken. 

5) Ontwikkelingen box 3

In de Voorjaarsnota geeft het kabinet aan dat de aanpassing van het box 3-regime naar een heffing op basis van werkelijk rendement op zijn vroegst per 1 januari 2027 kan worden ingevoerd. In dit kader is aangekondigd om in het derde kwartaal van 2023 een conceptwetsvoorstel voor een box 3-heffing op basis van werkelijk rendement ter internetconsultatie aan te bieden.

Daarnaast gaat het kabinet afzonderlijk onderzoek doen hoe onroerende zaken het beste kunnen worden belast bij een stelsel van heffing op basis van werkelijk rendement. Het kabinet kijkt in dit kader naar de volgende mogelijkheden.

• De werkelijke inkomsten uit verhuur en (erf)pacht direct te belasten, waarbij kosten die verband houden met de verhuur of (erf)pacht forfaitair aftrekbaar zullen zijn;
• De waardeontwikkeling forfaitair te bepalen, waarbij voor woningen de WOZ-waarde en voor niet-woningen de waarde in het economische verkeer van toepassing is; en
• Het belasten van eigen gebruik van onroerende zaken in box 3;
• Het belasten van onroerende zaken in box 1 als resultaat uit overige werkzaamheden, ingeval meerdere onroerende zaken in privé in eigendom zijn. 

Het kabinet zoekt daarnaast naar mogelijkheden om de belastingheffing in box 3 in de komende jaren zoveel mogelijk aan te laten sluiten bij het werkelijke rendement. Om beter aan te sluiten bij het daadwerkelijk behaalde rendement in box 3 overweegt de staatssecretaris van Financiën om de huidige categorie ‘overige bezittingen’ verder te specificeren, waarbij in ieder geval afzonderlijke categorieën komen voor effecten en onroerende zaken. 

De wijzigingen van box 3 dienen dus nauwlettend te worden gevolgd, zodat tijdig een juiste afweging kan worden gemaakt of het vastgoed in privé in box 3 blijft te worden geëxploiteerd in privé in box 3 dan wel een eventuele herstructurering noodzakelijk is om het vastgoed te exploiteren in een lichaam dat belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting (combinatie vennootschapsbelasting en inkomstenbelasting in box 2). Daarbij spelen uiteraard ook andere fiscale aspecten een rol, zoals de wet excessief lenen. 

6) Aanpassingen bedrijfsopvolgingsregeling (BOR/BOF)

Voor de schenk- en erfbelasting en de inkomstenbelasting gelden specifieke vrijstellingen en doorschuifregelingen om bedrijfsopvolgingen te faciliteren (BOR/BOF).

In de praktijk speelt regelmatig de vraag in hoeverre de exploitatie van vastgoed via verhuur aan derden kwalificeert als ondernemingsvermogen dan wel beleggingsvermogen voor toepassing van de BOR/BOF.

In de Voorjaarsnota heeft het kabinet opnieuw haar voornemen opgenomen om de verhuur  van vastgoed aan derden bij fictie aan te merken als beleggingsvermogen. Het gevolg zou dan zijn dat de BOR/BOF niet meer van toepassing zou kunnen zijn ten aanzien van vastgoed dat wordt verhuurd aan derden. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2024.

Daarnaast heeft het kabinet de volgende voorgenomen beleidsopties voor de BOR en BOF aangekondigd, die wij hier beperkt benoemen.

• De verlaging van de vrijstellingspercentage van 83% naar 70% boven € 1.500.000 aan ondernemingsvermogen voor de schenk- en erfbelasting;
• De afschaffing van de 5% doelmatigheidsmarge;
• Keuzevermogen zal alleen als ondernemingsvermogen gelden voor zover het vermogen ook daadwerkelijk in de onderneming wordt gebruikt;
• De toepassing van de BOR blijft alleen gelden voor reguliere aandelen met een minimaal belang van 5%; en
• De versoepeling van de bezits- en voortzettingseis voor herstructureringen en de afschaffing van de dienstbetrekkingseis.

Slotopmerking

Voor de vastgoedpraktijk zijn (wederom) een fors aantal ingrijpende maatregelen aangekondigd. De komende periode zullen de beleidsopties nader worden uitgewerkt door het kabinet. De eerste uitwerkingen worden verwacht op Prinsjesdag. De komende periode zal dus nader beoordeeld moeten worden in hoeverre een herstructurering noodzakelijk is.

Mocht u hierover van gedachte wisselen, kunt u uiteraard contact opnemen met ons.