Onze kennis Sterker door kennis

Geen volledige medewerking om veiling te voorkomen, geen kwijtschelding NHG-schuld

De laatste jaren komt het helaas veelvuldig voor dat de verkoopopbrengst van een woning niet voldoende is om de gehele hypothecaire lening af te lossen. Onder voorwaarden komt een schuldenaar in aanmerking voor kwijtschelding van de restschuld door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (Stichting WEW). De hypothecaire geldlening moet dan uiteraard met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) zijn afgesloten en de schuldenaar moet volledige medewerking hebben verleend om het verlies te beperken o...

Ruben Berentsen Artikel 21.01.2016

Volgens Hof had bestuurder onrechtmatig gehandeld bij verkoop aandelen

Verkoop van aandelen tegen nominale waarde, verricht zonder dat een medegerechtigde zijn instemming is gevraagd. Aan verkopende bestuurder kan daarvan een ernstig verwijt worden gemaakt. Daarvoor is, anders dan de eerste rechter oordeelde, de bestuurder aansprakelijk.De feitenEen B.V. heeft in 2008 aandelen in een andere vennootschap verkocht en overgedragen tegen de nominale waarde van € 3.600,-. Volgens de leveringsakte was hierbij mogelijk sprake van een tegenstrijdig belang bij de bestuur...

Bart Lotgerink Artikel 15.01.2016

Constructie om overdrachtsbelasting te besparen wordt beboet

De rechtbank Gelderland heeft onlangs een uitspraak gedaan over een constructie om overdrachtsbelasting te besparen ex artikel 15 van de Wet op Belastingen van Rechtsverkeer.Casus: levering onder ontbindende voorwaarde van wederinkoopX komt in 2007 met C B.V. (hierna: C) overeen aan haar een onroerende zaak te verkopen voor een bedrag van € 1.200.000. De onroerende zaak wordt op 5 november 2007 bij akte van levering aan D B.V. (hierna: D) geleverd en D voldoet een bedrag van € 72.000 aan over...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 14.01.2016

NSW gerangschikt landgoed mag in appartementsrechten worden gesplitst

Het landgoed 't Huis Empe is in 1932 gerangschikt als landgoed in de zin van de Natuurschoonwet 1928 (NSW). In 2005 hebben de toenmalige bewoners het landgoed in appartementsrechten gesplitst. Vervolgens zijn de individuele appartementsrechten overgedragen. Elk appartementsrecht omvat een zesde aandeel in het landgoed alsmede het recht op het uitsluitend gebruik van een van de zes op het landgoed gelegen woningen. Naar aanleiding van een verzoek om handhaving van de rangschikking van een over...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 16.12.2015

Vormerkung beschermt vanaf 1 januari 2016 tegen beslag onder koper

Door het inschrijven van een koopovereenkomst bij het kadaster op grond van artikel 7:3 BW (de zogeheten ‘’Vormerkung’’) kan de overdracht van het verkochte niet worden gefrusteerd door onder meer een executoriaal- of derdenbeslag of een mogelijke tweede verkoop. Het doel van Vormerkung is het beschermen van de koper in zijn recht op nakoming van de koopovereenkomst.Eerder werd echter duidelijk dat een consequentie van voornoemde situatie is, dat een gelegd derdenbeslag (ten laste van de verk...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 19.11.2015

Opnieuw twee uitspraken over inroepen huurbeding door hypotheekhouder

Met ingang van 1 januari 2015 is artikel 3:264 lid 1 BW gewijzigd, in die zin dat de hypotheekhouder verplicht is het huurbeding in te roepen voorafgaand aan de veiling. Een beroep op het huurbeding in de hypotheekakte kan echter uitblijven indien er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat er geen personen krachtens een huurovereenkomst gebruik kunnen maken van de woning. Recent zijn er wederom twee nieuwe uitspraken over dit gewijzigde artikel gepubliceerd.Uitspraak 1: verzoek inroepen huu...

Ruben Berentsen Artikel 09.11.2015

Inroepen ontbindende voorwaarde zonder termijn

Kan een koper van een perceel grond zich met succes beroepen op het intreden van een ontbindende voorwaarde met daarin opgenomen een termijn die in onderling overleg had moeten worden gepreciseerd?Koper doet beroep op ontbindende voorwaardeKoper K en verkoper V komen de verkoop overeen van een perceel grond waarop het bedrijf van V is gevestigd. In de intentieovereenkomst is ondermeer opgenomen dat K de overeenkomst mag ontbinden, wanneer binnen een nader overeen te komen (redelijke) termijn...

Ruben Berentsen Artikel 09.11.2015

Termijn ontbindende voorwaarde stilzwijgend verlengd

Kan de termijn van de ontbindende voorwaarden zoals die is overeengekomen tussen partijen en is vastgelegd in een koopovereenkomst, stilzwijgend worden verlengd?CasusVerkoper A heeft mondelinge overeenstemming met koper B bereikt over de verkoop van zijn pand en een en ander wordt schriftelijk vastgelegd. Tot 10 juni 2011 kan B de overeenkomst ontbinden indien hij voor die tijd geen hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen (financieringsvoorbehoud)....

Ruben Berentsen Artikel 09.11.2015

Schending zorgplicht bank: geen beroep meer op ontruimingsverklaring

Wanneer de bank de op haar rustende zorgplicht jegens de cliënt schendt heeft dat tot gevolg dat de bank geen gebruik meer mag maken van de door de cliënt afgegeven ontruimingsverklaring.CasusNaar aanleiding van een verzoek voor extra financiële middelen ten behoeve van de bedrijfsvoering van A bekijkt de bank de mogelijkheden voor de vestiging van een recht van hypotheek. Op het totale perceel van A en zijn moeder B rust slechts één woonbestemming, terwijl er al jaren sprake is van twee woni...

Ruben Berentsen Artikel 01.10.2015

Verlof inroepen huurbeding omdat taxateur huis niet van binnen kon inspecteren

Wanneer een taxateur niet in de gelegenheid wordt gesteld een woning van binnen te inspecteren en als gevolg daarvan moet volstaan met een geveltaxatie, is niet helemaal vast komen te staan dat er geen andere (onbekende) personen krachtens huurovereenkomst gebruik kunnen maken van de woning. In een dergelijk geval zal een verzoek tot het verkrijgen van verlof om een beroep te doen op het huurbeding door de voorzieningenrechter worden toegewezen.Geveltaxatie want eigenaar woning werkt niet mee...

Ruben Berentsen Artikel 01.10.2015

Pand gekocht op veiling blijkt achteraf toch verhuurd: risico van koper

Bij een executoriale verkoop van onroerend goed kan de koper zich er niet op beroepen dat de zaak behept is met een last of een beperking die er niet op had mogen rusten, of dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, tenzij de verkoper daarvan op de hoogte was. Het risico ligt daarmee geheel bij de koper.CasusK heeft op een executieveiling een bedrijfspand gekocht en ontdekt later dat het pand is verhuurd. Volgens K heeft de veilingnotaris onjuiste informatie verstrekt tijdens de veili...

Ruben Berentsen Artikel 18.09.2015

Eigenaren op grond van verkoopvolmacht gedwongen om woning te ontruimen

Vanaf het moment van ondertekening van een onherroepelijke volmacht tot verkoop hebben woningeigenaren wetenschap van het feit dat zij de woning dienen te verlaten. Zij zullen dan ook vanaf dat moment op zoek moeten gaan naar vervangende woonruimte.CasusDe bank heeft met A en B een hypothecaire geldlening gesloten. Tot zekerheid van nakoming van de verplichtingen van deze lening, is een hypotheek gevestigd. A en B kunnen op enig moment hun verplichtingen uit hoofde van de hypothecaire geldlen...

Ruben Berentsen Artikel 04.08.2015