Onze kennis Sterker door kennis

Koper nam niet uit koopovereenkomst blijkende lasten en beperkingen voor zijn rekening

Bij uitspraak van 3 juli 2012 heeft het gerechtshof Amsterdam geoordeeld in een zaak die betrekking had op de uitleg van een standaardbepaling in de NVM-koopovereenkomst particulieren. In het geschil was de vraag of de aanwezigheid van erfdienstbaarheden die niet bleken uit de aan de koopovereenkomst gehechte akte van eigendomsverkrijging voor risico van koper kwamen.Bij de onderhandelingen over de totstandkoming van de koopovereenkomst had de koper aangegeven dat hij een vrijwaring wenste vo...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 28.08.2012

Rechtbank oordeelt dat gebruiksrecht niet kwalitatief is

Een recht tot gebruik van een dakterras is geen kwalitatief recht, zo heeft de Rechtbank Dordrecht recent geoordeeld.Een kwalitatief recht is een uit een overeenkomst voortvloeiend, voor overgang vatbaar recht, dat in een zodanig verband staat met een aan de eigenaar toebehorend goed, dat die eigenaar bij dat recht slechts belang heeft, zolang hij het goed behoudt. Wanneer een recht kwalitatief is, gaat het over op degene die het hiervoor bedoelde goed onder bijzondere titel verkrijgt. Denk h...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 24.08.2012

Brieven van makelaar en advocaat waren geen geldige ingebrekestellingen

Een verkoper heeft een woning verkocht aan een koper. In de tussen verkoper en koper opgestelde koopovereenkomst is bepaald dat koper een waarborgsom moet storten dan wel een bankgarantie moet stellen. De koper heeft niet tijdig voldaan aan zijn verplichting om de waarborgsom te storten dan wel een bankgarantie te stellen.De makelaar van de verkoper heeft onder meer het volgende aan de koper geschreven: “Op grond van het bepaalde in artikel 4, in de koopovereenkomst, ben ik genoodzaakt u bij...

Ruben Berentsen Artikel 17.08.2012

En weer zet de rechter een streep door een (oneerlijk) gunningscriterium

Onlangs wezen we al op een strenge inhoudelijke toets door de Arnhemse rechter bij een (vrijwillige) aanbesteding door Menzis. Bij vonnis van 25 juni 2012 (gepubliceerd op 16 augustus 2012) zet de Amsterdamse rechter (ook) een streep door de (vrijwillige) aanbesteding van Stichting Incident Management Nederland. Het als gunningscriterium gehanteerde bonus/ malussysteem zou een ongerechtvaardigde bevoordeling zijn van de zittende leveranciers.Aanbesteding bergingswerkzaamhedenDe Stichting Inci...

Tony van Wijk Artikel 17.08.2012

Levert hypotheekakte een executoriale titel op voor inning van de restantvordering?

Op basis van een hypotheekakte die in 2007 is verleden heeft de Rabobank een woning executoriaal verkocht. De eigenaar van het geveilde pand (hierna te noemen: X) is na de veiling nog steeds een bedrag aan de Rabobank verschuldigd, op grond waarvan de Rabobank aan de deurwaarder opdracht heeft gegeven om op basis van de notariële hypotheekakte over te gaan tot verdere executie van de overige goederen van X. De deurwaarder heeft zijn ministerie geweigerd omdat verdere executie op basis van de...

Ruben Berentsen Artikel 15.08.2012

Hypotheekbemiddelaar moet meerdere offerteaanvragen indienen

Bij het sluiten van een koopovereenkomst met betrekking tot een woning of een appartement voor een particulier, komt het geregeld voor dat in de koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde voor de financiering is opgenomen. Aan deze ontbindende voorwaarde wordt dikwijls de voorwaarde verbonden dat de koper een tweetal afwijzingen van banken moet overleggen om zich op de ontbindende voorwaarden te kunnen beroepen.In de zaak die speelde voor Hof Den Bosch betrof het de situatie dat in de koopov...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 14.08.2012

Herstel handtekeningsgebrek toegestaan

Het blijft lastig welke gebreken aan een inschrijving voor herstel vatbaar zijn. Bij een aanbesteding voor openbaar vervoer had een inschrijver een overeenkomst met een leverancier overgelegd waarop de handtekeningen ontbraken.Een identieke, (wel) ondertekende overeenkomst werd op de dag van inschrijving alsnog overgelegd. De voorzieningenrechter College van Beroep voor het Bedrijfsleven oordeelde op 25 juli 2012 dat de aanbesteder door het bieden van de mogelijkheid de conceptovereenkomst al...

Tony van Wijk Artikel 10.08.2012

Ná alcateltermijn en contractering kort geding en ontbinding overeenkomst

Tijdens de alcateltermijn wees een afgewezen inschrijver de aanbesteder erop dat de winnaar op een voorgeschreven moment tijdens de uitvoering niet over de vereiste vergunning zal beschikken. Enige maanden na de Alcateltermijn en contractering wordt duidelijk dat de winnaar inderdaad de vereiste vergunning niet (op tijd) zal verkrijgen. De afgewezen inschrijver start daarop alsnog een kort geding en met succes. Er is volgens de Amsterdamse voorzieningenrechter geen sprake van rechtsverwerking...

Tony van Wijk Artikel 09.08.2012

Toezenden van verificatoire bescheiden ná inschrijving

Ná inschrijving worden (op verzoek van de aanbesteder) documenten toegestuurd ter verificatie van hetgeen is aangeboden. De Arnhemse voorzieningenrechter heeft in een recent gepubliceerde uitspraak bevestigd dat vanwege het uitsluitend verificatoire karakter er geen sprake is van een ontoelaatbare aanvulling van de inschrijving.Voorts is interessant dat de Wet Implementatie Rechtsbeschermingsrichtlijnen Aanbesteden (Wira) er volgens de rechter niet aan in de weg staat om in een later stadium...

Tony van Wijk Artikel 09.08.2012

Vervanging onderaannemer toegestaan

In de praktijk komt het vaak voor dat bij de uitvoering andere onderaannemers worden ingezet. Dit kan op aanbestedingsrechtelijke problemen stuiten als de specifieke onderaannemer beslissend was voor de gunning. Recent is in twee zaken door de Almelose respectievelijk Amsterdamse voorzieningenrechter geoordeeld dat de wijziging was toegestaan althans dat het inschakelen van een nieuwe onderaannemer geen zogenaamde wezenlijke wijziging was als gevolg waarvan een nieuwe (aanbestedingsplichtige)...

Tony van Wijk Artikel 08.08.2012

Staatssteun en reclamecampagnes in de landbouw

Het Productschap Tuinbouw (hierna: het PT) heeft twee verordeningen vastgesteld op basis waarvan heffingen kunnen worden geheven over het aanbod van en de handel in bloemkwekerijproducten. De opbrengst van deze heffingen is onder andere bedoeld om reclamecampagnes ter promotie van bloemkwekerijproducten te financieren (hierna: de regeling). De Europese Commissie stelt in het besluit van 15 juli 2011 vast dat er sprake is van staatssteun die verenigbaar is met de interne markt.Staatssteuntoest...

Dirkzwager Artikel 07.08.2012

Meer mogelijkheden door het wetsvoorstel Plattelandswoningen?

De Tweede Kamer heeft onlangs ingestemd met het wetsvoorstel Plattelandswoningen. Dit voorstel beoogt het bewonen van (voormalige) agrarische bedrijfswoningen door derden te vergemakkelijken. Hoewel de Eerste Kamer zich hierover nog moet uitspreken wordt kort stil gestaan bij dit wetsvoorstel.Planologische regime / feitelijk gebruikEen (voormalig) agrarische bedrijfswoning kan, nadat het agrarisch bedrijf is verkocht of beëindigd, niet zonder meer worden bewoond door de betreffende agrariër o...

Jasper Molenaar Artikel 07.08.2012