Onze kennis Sterker door kennis

Exoneratie in ouderdomsclausule is niet onbegrensd

In de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 6 december 2017 is geoordeeld dat een verkoper redelijkerwijs niet had mogen verwachten dat hij zich zou mogen beroepen op de ouderdomsclausule. Immers, de verkochte woning was ongeschikt voor bewoning wegens instortingsgevaar. Hierbij is van belang dat in de koopovereenkomst een vrij algemeen geformuleerde ouderdomsclausule is opgenomen die niet specifiek bepaalde gebreken benoemt. In dit artikel zal nader op deze uitspraak worden ingegaan.Feiten...

Dirkzwager Artikel 06.03.2018

Uitsluiten vergunningvrij bouwen in een bestemmingsplan is toegestaan op grond van locatie-specifieke omstandigheden

In een eerdere bijdrage van mijn kantoorgenoot Bart de Haan is al een keer gesignaleerd dat er dubbelbestemmingen bestaan die beperkingen bevatten die van dien aard zijn dat het gedeelte van het perceel waarop de dubbelbestemming rust niet kan worden aangemerkt als “erf”. Het gevolg hiervan is dat dit gebied niet als “achtererfgebied” kan worden aangemerkt, waardoor vergunningvrij bouwen op grond van Bijlage II Besluit omgevingsrecht (Bor) op die locatie is uitgesloten. In een uitspraak van 2...

Jasper Molenaar Artikel 05.03.2018

Onbevoegde (onder)verhuur niet direct een tekortkoming richting (onder)huurder

Wat gebeurt er met de positie van de (onder)huurder wanneer de (onder)verhuurder niet (meer) beschikkingsbevoegd is ten aanzien van het gehuurde? Is dan direct sprake van een tekortkoming? De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 23 februari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:284) geoordeeld dat het enkele feit dat de (onder)verhuurder niet langer bevoegd is om het gebruik van het gehuurde aan de (onder)huurder te verschaffen nog geen tekortkoming/gebrek oplevert. Pas wanneer (1) een derde tegenover de (onde...

Rutger Fabritius Artikel 27.02.2018

Wanneer is sprake van een impliciete vrijstelling van het bestemmingsplan?

In een uitspraak van 21 februari 2018 oordeelt de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in een handhavingszaak over de stelling van burgemeester en wethouders van Wormerland dat zij niet bevoegd zijn om handhavend op te treden tegen vermeend met het bestemmingsplan strijdig gebruik, omdat er voor dat gebruik een impliciete vrijstelling van het bestemmingsplan zou zijn verleend.Wat was er aan de hand?Cargill exploiteert aan de Veerdijk in Wormer een cacaofabriek. Het bedrijfsterre...

Bart de Haan Artikel 26.02.2018

Raad van State scherpt rechtspraak aan over toepassing van de Wet openbaarheid van bestuur

Op 31 januari 2018 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in twee uitspraken haar eigen rechtspraak over de toepassing van de Wet openbaarheid van bestuur (“Wob”) verduidelijkt.

Jelmer Keur Artikel 22.02.2018

Ontbreken voldoende procesbelang bij beroep tegen besluit hogere waarden zorghotel!

In de praktijk worden nogal eens beroepsprocedures aanhangig gemaakt die sneuvelen wegens het ontbreken van voldoende procesbelang. In een eerdere bijdrage oordeelde de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State dat er geen sprake is van voldoende procesbelang bij het opkomen tegen een kruimel-omgevingsvergunning te verlenen voor “het uitbreiden van het verkoopassortiment”, omdat die vergunning in feite een beperking inhoudt van wat er mag worden verkocht.In een nog recentere bijdrage...

Jasper Molenaar Artikel 20.02.2018

Goodwill valt niet onder verhuis- en inrichtingskosten

De rechter heeft de mogelijkheid om bij de toewijzing van een vordering tot opzegging van de huur van 290-bedrijfsruimte een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te bepalen (art. 7:297 BW). In onderhavige zaak speelde de vraag of een vergoeding voor goodwill die de huurder moet betalen om een nieuwe locatie te kunnen betrekken onder verhuis- en inrichtingskosten valt. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 16 februari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:209) geoordeeld dat dit niet het geval i...

Rutger Fabritius Artikel 19.02.2018

Huurbescherming woonruimte niet in strijd met art. 1 EP

In zijn arrest van 26 januari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:109) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de dwingendrechtelijke huurbeschermingsregels die van toepassing zijn op niet-geliberaliseerde woonruimte geen strijd opleveren met art. 1 van het Eerste Protocol EVRM. De Hoge Raad oordeelt dat art. 1 EP geen garantie biedt aan verhuurders van woonruimte op een decent profit of zelfs minimal profit.De huurder wordt in Nederland goed beschermd is een veel gehoorde uitspraak. Een groep verhuurders vond d...

Rutger Fabritius Artikel 15.02.2018

Uitleg Raad van State over onttrekking wederrechtelijk verkregen voordeel en het samenhangcriterium uit de Wet Bibob

In de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 24 januari 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:215) staat de vraag centraal of de burgemeester van Amstelveen een aangevraagde drank- en horecavergunning en exploitatievergunning terecht heeft geweigerd. Deze vergunningen zijn aangevraagd door een bedrijf (hierna: “de aanvrager”) ten behoeve van de overname van een bestaand restaurant. Persoon A is leidinggevende van het restaurant en ook enig bestuurder en grootaandeelhouder va...

Jelmer Keur Artikel 14.02.2018

Schrappen supermarktlocatie geoorloofd

In de supermarktbranche wordt altijd creatief gezocht naar mogelijkheden om een nieuwe vestiging te realiseren. Soms worden er vergunningen aangevraagd op locaties waar op basis van een oud bestemmingsplan een brede algemene bestemming geldt. In andere gevallen wordt geprobeerd om gebruik te maken van een recenter bestemmingsplan waar een gemeente abusievelijk ruimere mogelijkheden heeft geboden dan bedoeld. In een uitspraak van 7 februari 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:417) heeft de raad van de geme...

Jasper Molenaar Artikel 13.02.2018

GÉÉN PROCESBELANG BIJ BEROEP TEGEN MEGABIOSCOOP

In een eerdere bijdrage heb ik gewezen op het feit dat een appellant bij hetgeen hij met een procedure wenst te bereiken nog voldoende procesbelang dient te hebben. Er is geen sprake van voldoende procesbelang als vernietiging van het bestreden besluit helemaal niet kan bijdragen aan het doel dat de appellant met het instellen van het beroep had. In een uitspraak van de Afdeling van 17 januari 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:107) loopt Unibail Rodamco tegen dit probleem aan. Zij is eigenaar van winkel...

Jasper Molenaar Artikel 30.01.2018

VNG-brochure en gemengd gebied

De VNG-brochure “Bedrijven en milieuzonering” blijft voor de Raad van State een belangrijke leidraad bij de beoordeling van bestemmingsplannen. Wat is een gemengd gebied volgens de brochure? De gebiedskwalificaties zijn nogal feitelijk. De gevolgen kunnen ingrijpend zijn.De raad van de gemeente Heusden stelde een bestemmingsplan “Heusden buitengebied, derde herziening” vast. Meerdere partijen stelden beroep in. Dat is wel gebruikelijk bij bestemmingsplannen buitengebied. Ook het waterschap Aa...

Maarten Baneke (uit dienst) Artikel 24.01.2018