De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft zich in uitspraken van 27 februari 2019 (casus 1) en 28 augustus 2019 (casus 2) gebogen over de vraag of een omgevingsvergunning kan worden verleend voor de vestiging van een supermarkt op gronden bestemd voor 'Detailhandel' met de nadere (functie)aanduiding 'tuincentrum'. In beide uitspraken komt de Afdeling tot een andere conclusie.
Belanghebbende is een onroerend zaak vennootschap en heeft een herinvesteringsreserve (hierna: HIR) gevormd. Rechtbank Gelderland oordeelt dat belanghebbende aannemelijk maakt dat zij een herinvesteringsvoornemen heeft. Het voornemen is namelijk in 2007 door belanghebbende kenbaar gemaakt. Verder heeft belanghebbende in haar aangiften vennootschapsbelasting voor de jaren 2007 tot en met 2009 een HIR gevormd. In 2010 heeft belanghebbende een vervangende investering gedaan.
De vastgoedmarkt is de laatste jaren enorm aangetrokken, waardoor vastgoed flink in waarde is gestegen. De verkoop van vastgoed door een vastgoedexploitant in zijn BV leidt in principe tot de heffing van vennootschapsbelasting over de gerealiseerde waarde (ofwel: boekwinst). Deze heffing kan een BV uitstellen door een herinvesteringsreserve te vormen voor de gerealiseerde boekwinst. Dit leidt tot een liquiditeitsvoordeel en rentevoordeel. Gezien de verwachte verlaging van de vennootschapsbelastingtarieven op basis van het Belastingplan 2019 van maximaal 25% in 2019 naar maximaal 20,5% in 2021 is de vorming van een HIR extra fiscaal voordelig geworden. In deze blog gaan wij nader in op de aspecten van een HIR aan de hand van praktijkvoorbeelden.
Hof 's-Hertogenbosch oordeelt dat het appartementsrecht van belanghebbende op het moment van verkrijging niet is aan te merken als een woning. Belanghebbende is om deze reden 6% overdrachtsbelasting verschuldigd.
In een nog bij de Hoge Raad lopende procedure bevestigt Advocaat-Generaal Ettema, dat bij transformaties van kantoren naar woningen het lage (2%) tarief in de overdrachtsbelasting van toepassing is.
Eind 2017 meldde het Parool dat Prins Bernard jr. vanuit privé 349 panden in Amsterdam exploiteert. In de praktijk zien wij ook steeds vaker dat vastgoedexploitanten hun vastgoedportefeuille in privé exploiteren, waarbij men in de regel lijkt uit te gaan van belastingheffing in box 3. In dit kader speelt voor de heffing van inkomstenbelasting dus de vraag aan welke box de vastgoedexploitant zijn of haar vermogensbestanddelen en/of resultaten moet toerekenen. Het toerekenen aan de juiste box is van belang voor de bepaling van de verschuldigde inkomstenbelasting. De tarieven in de verschillende boxen lopen namelijk sterk uitéén. In deze blog gaan wij in op de relevante inkomstenbelastingaspecten van het exploiteren van vastgoed in privé.
Op 12 februari 2019 heeft de Raad van Arbitrage voor de Bouw (“Raad”) geoordeeld over de vraag hoeveel geluid geïnstalleerde warmtepompen in (nieuwbouw)woningen mogen maken. Het op het geschil toepasselijke Bouwbesluit 2003 bood in dit kader geen uitsluitsel. De arbiter past een norm van 30 dB toe. Dit sluit niet alleen aan bij de NEN normen, maar ook bij het Bouwbesluit 2012.
Procespartijen in het bestuursrecht kunnen slechts opkomen tegen normschendingen die hun eigen belang raken. Dat is de kern van het relativiteitsvereiste uit artikel 8:69a Awb. Dat betekent dat een partij bijvoorbeeld niet met succes kan opkomen tegen de komst van een bedrijf met het betoog dat het bedrijf voorgeschreven afstanden tot woningen van derden niet in acht neemt. Dat kunnen namelijk alleen die derden.
Een ‘verhulde’ aanvraag leidt niet zo gemakkelijk meer tot een vergunning van rechtswege. Dat kunnen we inmiddels wel afleiden uit de reeks uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling).
De Haagse Voorzieningenrechter oordeelde dat geen sprake is van rechtsverwerking als inschrijver een vraag heeft gesteld over het onderwerp waarover in kort geding wordt geklaagd. Hiermee wordt het belang voor een goede rechtsverwerkingsclausule in de aanbestedingsstukken onderstreept.
Uit een nog niet-gepubliceerde uitspraak van Hof Den Haag van 21 september 2018 volgt dat bij transformaties van kantoren naar woningen, kopers van woningen eerder een beroep kunnen doen op het 2%-tarief in de overdrachtsbelasting. Dit is in navolging op de uitspraak van Rechtbank Den Haag van 30 november 2017. De procedure is gevoerd door Gerton Rademaker van ons kantoor. Hij voerde de procedure namens de projectontwikkelaar.
Planschade Urmond en passieve risicoaanvaarding Weer een duidelijke uitspraak van de Afdeling over passieve risicoaanvaarding. Er is niet snel een excuus voor riskant stilzitten, dus eigenaar, pas op je tellen als zich een beperking van de bouw- en gebruiksmogelijkheden aandient!
