Het Didam-arrest en het nakomen van een toezegging

De uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden is hier te raadplegen.

De zaak

Het college van B&W van de toenmalige gemeente Winschoten besluit in 1993 om een perceel te verkopen. Onderdeel van het genomen besluit is dat gemeente bij de ontwikkeling van een aangrenzend gemeentelijk perceel eerst met de koper in overleg zal treden.

In 2019 maakt de gemeente aan omwonenden kenbaar dat zij het betreffend perceel met agrarische bestemming wil gaan verkopen. Nadat meerdere geïnteresseerden zich hebben gemeld, besluit de gemeente de grond te verkopen aan de partij waaraan zij in 1993 het naastgelegen perceel heeft verkocht. Hiermee wil de gemeente invulling geven aan de destijds gedane toezegging. Een omwonende die vreest dat het open en agrarische karakter van het perceel verloren gaat, maakt bezwaar tegen de verkoop van de grond. Eén van de vragen die bij het Hof voorligt, is of de gemeente de grond zonder openbare selectieprocedure mocht verkopen.

Het oordeel

In lijn met het Didam-arrest van de Hoge Raad -waarover meer in dit artikel op deze website- stelt het Hof voorop dat de gemeente bij het verkopen van grond gelijke kansen aan de omwonenden moet bieden. De omwonenden moeten in principe kunnen meedingen naar het perceel in een openbare selectieprocedure. De uitzondering op deze mededingingsverplichting is het geval dat bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde voor (de koop van) het perceel in aanmerking komt.

In dit geval mocht de gemeente zonder selectieprocedure een koopovereenkomst sluiten met de koper van het perceel. Daarmee heeft de gemeente naar oordeel van het hof een verdedigbare invulling gegeven aan de verplichting om met de uiteindelijke koper in overleg te treden als de gemeente het perceel zou willen ontwikkelen. Met het belang van appellant bij behoud van een open en agrarisch karakter van het perceel heeft de gemeente bovendien voldoende rekening gehouden door daar in de koopovereenkomst afspraken over te maken. In die overeenkomst is vastgelegd dat het bestaande gebruik moet worden gecontinueerd:

"Koper verklaart zich er volledig van bewust te zijn dat op het gekochte een agrarische bestemming rust. Het gekochte zal door koper of diens huurder/pachter in overeenstemming met die bestemming geheel noch gedeeltelijk gebruikt of ingericht worden als een verlengde van de tuin van het aangrenzende woonhuis van koper. Dit betekent dat er geheel in overeenstemming met de geldende bestemming op het gekochte geen boom of andere beplanting aangebracht zal worden waardoor ook maar de indruk zou kunnen ontstaan van een ander gebruik dan overeenkomstig de thans geldende bestemming."

De slotsom is dat de gemeente in redelijkheid heeft kunnen besluiten tot verkoop van de grond aan de uiteindelijke koper. Dat enkele omwonenden te kennen hebben geven dat het hun voorkeur heeft als de gemeente de grond aan appellante zou verkopen en dat appellante ook bereid is de vraagprijs te betalen, verplicht de gemeente naar oordeel van het Hof nog niet tot verkoop van de grond aan appellante.

Commentaar

De gemeente zag zich gesteld voor een typisch Didam-dilemma: zij moest ofwel terugkomen op haar afspraak met de koper, ofwel andere omwonenden een gelijke kans op verwerving van de grond ontzeggen. In dit geval mocht de gemeente kiezen voor eerbiediging van de afspraak.

De uitspraak laat zien dat de mededingingsnorm niet voorgaat op gemaakte afspraken of gedane toezeggingen, maar dat beide perspectieven tegen elkaar moeten worden afgewogen.

Wij kunnen ons in de keuze van de gemeente en de beslissing van het hof goed vinden, met name omdat met de koper al een definitieve afspraak (tot overleg/onderhandeling) was gemaakt én omdat die afspraak dateert van (ver) voor het Didam-arrest van de Hoge Raad. Zou het Hof hebben geoordeeld dat de gemeente niet zonder openbare selectieprocedure het perceel aan de uiteindelijke koper mocht verkopen, dan zou de toezegging uit 1993 circa 25 jaar later een lege huls blijken. Wij juichen toe dat gemeente de ruimte wordt gelaten om invulling te geven aan de gedane toezegging. Deze uitspraak past in de lijn met gevallen in de jurisprudentie waarbij wordt geoordeeld dat gewekt vertrouwen aan het organiseren van een openbare selectieprocedure in de weg staat (zie bijvoorbeeld deze uitspraak van de rechtbank Amsterdam).

De waarde die de gemeente volgens het hof aan de gemaakte afspraken mocht hechten, hangt wel nauw samen met de leeftijd van de afspraken. Kopers die ná het Didam-arrest van 26 november 2021 afspraken hebben gemaakt met een gemeente, mogen naar ons idee niet op dezelfde bescherming rekenen. In de regel zal dan de gelijke behandeling van gegadigden de doorslag geven.

Als u vragen heeft over deze uitspraak of de toepassing van het Didam-arrest, kunt u terecht bij Frank Cornelissen of Mathijs Jonkers.