Een kettingbeding is niet opgenomen in de wet, maar wordt toch veelvuldig toegepast in overeenkomsten. Doel van een kettingbeding is het binden van rechtsopvolgers bij een overeenkomst. Maar wanneer maak je gebruik van een kettingbeding, hoe stel je een goed kettingbeding op, hoe dwing je het af, wat zijn nadelen van een kettingbeding en wat zijn de alternatieven?
Wanneer gebruik je een kettingbeding?
Een overeenkomst doet in beginsel slechts voor en tussen partijen rechten en verplichtingen ontstaan. Kortom een overeenkomst tussen A en B bindt slechts A en B. Als B verkoopt aan C, is C niet aan de rechten en plichten gebonden die voortvloeien uit de overeenkomst A- B . Indien A en B willen dat hun overeenkomst ook hun rechtsopvolgers bindt dan kunnen zij dit bewerkstelligen door het opnemen van een kettingbeding.
Een kettingbeding wordt bijvoorbeeld regelmatig gebruikt bij recreatieparken. De projectontwikkelaar geeft kavels uit waarop particulieren hun eigen recreatiewoning kunnen realiseren. Bij de uitgifte van de kavels worden vaak afspraken gemaakt over de (kosten van het) onderhoud en het beheer van de rest van het park (zwembad, wegen en receptie etc.) en de voorwaarden om de recreatiewoningen via een centrale organisatie te verhuren. Om te zorgen dat ook de toekomstige eigenaren (rechtsopvolgers) (C )van de 1e kopers (B) van de recreatiewoningen zullen meebetalen aan de onderhouds- en beheerkosten worden deze voorwaarden vaak in een kettingbeding gegoten.
Voordeel van zo’n kettingbeding is dat partijen daarmee kunnen worden verplicht tot een doen, het verrichten van een handeling, terwijl zakelijke rechten in beginsel alleen een niet doen of nalaten mogelijk maken.
Hoe je stel je een kettingbeding op?
Een goed kettingbeding bestaat kortweg uit een viertal essentiële schakels.
Ten eerste de contractuele verplichting die A en B onderling overeen willen komen.
Bijvoorbeeld de verplichting voor koper B van een kavel op een recreatiepark om de verkoper/projectontwikkelaar A te betalen voor het onderhoud van de wegen op het recreatiepark (hierna: ‘het onderhoudsbeding’).
Ten tweede de ‘1e doorgeefverplichting’.
Verkoper/projectontwikkelaar A zal willen dat indien koper B zijn recreatiewoning doorverkoopt aan C, ook C is gebonden aan het onderhoudsbeding. Om dit te bewerkstelligen kan A in de overeenkomst A – B de verplichting voor B opnemen om bij verkoop aan C het onderhoudsbeding dat strekt tot betaling aan A op te nemen in de koopovereenkomst B – C.
Ten derde de ‘2e doorgeefverplichting’.
Verkoper/projectontwikkelaar A zal niet alleen rechtsopvolger C, maar ook diens eventuele rechtsopvolgers (D) willen binden aan het onderhoudsbeding. Hiertoe kan A in de overeenkomst A – B de verplichting voor B opnemen om:
- het onderhoudsbeding in B – C op te nemen ( 1e doorgeefverplichting); EN
- in B – C te bedingen dat C het onderhoudsbeding en de doorgeefverplichtingen zal opnemen in C – D (2e doorgeefverplichting).
Let op deze ‘2e doorgeefverplichting’ wordt regelmatig vergeten. Bekijk dus goed in bestaande contracten of uw contract verdere rechtsopvolgers wel bindt. Of andersom of u wel verplicht bent om een (onjuist) kettingbeding door te geven aan uw rechtsopvolger(s).
Ten vierde een boeteclausule.
Een kettingbeding heeft geen zakelijke werking. Dat wil zeggen de verplichting om bij te dragen in de kosten voor het wegenonderhoud volgt niet automatisch de zaak bij de overdrachten B-C en C-D. Het kettingbeding is ‘slechts’ een beding in een overeenkomst. Indien B aan C niets vertelt over het onderhoudsbeding en indien B het onderhoudsbeding niet opneemt in B-C dan schiet B tekort in A-B, maar is C niet gebonden aan het onderhoudsbeding. Als stok achter de deur voor B kan A in A-B een boeteclausule laten opnemen die bepaalt dat B een boete moet betalen als hij niet nakomt in het doorgeven van het kettingbeding (let op om ook de boeteclausule door te geven)!
Hoe dwing je een kettingbeding af?
Nakoming van het onderhoudsbeding kan in A-B uiteraard gewoon worden afgedwongen. De doorgeefverplichtingen van B echter niet. Toch zal B in de praktijk niet of nauwelijks onder het kettingbeding uitkomen om de volgende redenen.
Ten eerste heeft A als het goed is in de overeenkomst A-B een dusdanig hoge boete opgenomen dat B het in de praktijk wel uit zijn hoofd zal laten om het onderhoudsbeding niet door te geven aan C.
Ten tweede krijgt A bij registergoederen (zoals de recreatiewoning) hulp van de notaris. De notaris heeft een zorgplicht tegenover A als opsteller van het onderhoudsbeding en zal in beginsel dan ook niet mogen overgaan tot verbreking van het kettingbeding door het passeren van een akte die daartoe leidt.
Ten derde kan het verbreken van een kettingbeding een onrechtmatige daad opleveren van C jegens A indien C op de hoogte was van het kettingbeding in A-B en C bewust wilde profiteren van de wanprestatie van B in A-B.
Nadelen kettingbeding
Zoals hiervoor gemeld is een kettingbeding “slechts” een overeenkomst tussen twee partijen en ontbreekt de zakelijke werking. Het ontbreken van deze zakelijke werking heeft tot gevolg dat indien een derde het registergoed verkoopt, deze derde niet gehouden is om het onderhoudsbeding aan zijn koper op te leggen. Bij de verkoop door een derde moet gedacht worden aan een verkoop door een hypotheekhouder die het registergoed op een veiling aanbiedt, of een curator die het registergoed vanuit een faillissement verkoopt. Om te voorkomen dat deze rechtsopvolgers bij aankoop van deze derden niet gehouden zijn aan het onderhoudsbeding, wordt veelal gekozen voor een combinatie van een kettingbeding en één van de hierna te noemen alternatieven.
Alternatieven
Een kettingbeding is slechts één van de vele mogelijkheden om rechten of verplichtingen te laten gelden jegens rechtsopvolgers die niet bij de aanvankelijke overeenkomst waren betrokken. Onder meer kwalitatieve verplichtingen en erfdienstbaarheden kunnen als alternatief gelden. Voor het regelen van de kosten voor onderhoud en beheer van een recreatiepark kan verder worden gedacht aan erfpacht, appartementsrechten of mandeligheid.
Heeft u vragen over het opstellen en afdwingen van een kettingbeding. Of over de mogelijke alternatieven? Neem contact op met mr. B.J.M. Lotgerink (kandidaat-notaris) of mr. W. Leistra (advocaat)
